Vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit stabilem Cashflow

Doberlug-Kirchhain liegt im Süden Brandenburgs im Landkreis Elbe-Elster und zählt rund 8.400 Einwohner. Die Doppelstadt ist ein bedeutender Eisenbahnknotenpunkt: Am hiesigen Turmbahnhof kreuzen sich die Strecken Berlin-Dresden und Halle-Cottbus. Bedient wird der Bahnhof von den Regional-Express-Linien RE8 und RE10 sowie der Regional-Bahn RB43. Berlin (ca. 112 km), Leipzig (ca. 99 km) und Cottbus (ca. 69 km) sind direkt per Bahn erreichbar. Der Bahnhof selbst ist vom Objekt nur 750 m bzw. zu Fuß ca. 11 Minuten entfernt. Die Bundesautobahn A13 (Berlin-Dresden) ist über die Anschlussstelle Großräschen in ca. 29 km zu erreichen.

Die lokale Wirtschaft ist mittelständisch geprägt, unter anderem durch das Systeminstandsetzungszentrum der Heeresinstandsetzungslogistik (Bundeswehr) und den Wasser- und Abwasserverband Westniederlausitz als größere, öffentlich verankerte Arbeitgeber, ergänzt durch etablierte Handwerksbetriebe vor Ort. Eine eigene Wirtschaftsförderung begleitet Standortentwicklung und Ansiedlungen.

Die Stadt investiert kontinuierlich in ihre Infrastruktur: Über das Bund-Länder-Programm "Lebendige Zentren" flossen zuletzt Fördermittel in die Stadtentwicklung, das historische Bahnhofsgebäude wird revitalisiert, und neues Bauland wurde ausgewiesen.

Für die Wohnattraktivität und damit die Mieterbindung spricht zudem der historische Stadtkern: Das Schloss Doberlug, ein Jagd- und Residenzschloss im Stil der Spätrenaissance mit Schlossgarten, dient heute als Museum und Kulturveranstaltungsort. Die angrenzende Klosterkirche St. Marien aus dem 13. Jahrhundert - einer der ältesten erhaltenen Sakralbauten der Zisterzienser in Ostdeutschland - ist regelmäßiger Konzertort. Ergänzt wird das Angebot durch das Weißgerbermuseum sowie die naturnahe Lage am Rand des Naturparks Niederlausitzer Heidelandschaft mit dem nahegelegenen Naherholungsgebiet Bad Erna und mehreren Badeseen. Diese Mischung aus intakter Infrastruktur, kultureller Substanz und Naherholung trägt zur geringen Fluktuation im Mietbestand bei, die sich auch im Objekt selbst widerspiegelt.

Der Bahnhof selbst ist vom Objekt nur 750 m bzw. zu Fuß ca. 11 Minuten entfernt. Dort verkehren regelmäßig zwei Regionalbahnen und eine Regionalexpress-Linie: Die RB43 fährt täglich alle zwei Stunden, zusammen mit der Linie RE10 ergibt sich auf der gesamten Relation ein Stundentakt.

Bahnverbindungen im Detail:
RE10 Leipzig Hbf - Cottbus Hbf - Frankfurt (Oder)
RB43 Falkenberg (Elster) - Cottbus Hbf - Frankfurt (Oder)
RE8 Elsterwerda - Berlin - Nauen - Wittenberge - Schwerin - Wismar
Mit der RE8 ist man ca. in 1 Stunde und 20 Minuten am Berliner Hauptbahnhof.

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1910 errichtet und 2010 umfassend saniert: Strangsanierung für Trinkwasser und Abwasser, Erneuerung von Dach, Bädern, Elektrik und Fenstern. Die Gebäudesubstanz ist damit auf einem soliden, langfristig tragfähigen Stand.

Das Objekt ist mit 12 Wohneinheiten vollständig vermietet - kein Leerstand, und im Bestand herrscht eine ausgesprochen geringe Fluktuation. Die Jahresnettokaltmiete liegt aktuell bei 68.394 €, was bei einem Kaufpreis von 1.089.000 € einem Faktor von 16 und einer Rendite von 6,3 % entspricht. Bei 3 Einheiten wurde die Miete 2026 bereits angepasst, die übrigen Mietverhältnisse sind seit längerem unverändert. Der Verkauf erfolgt als Asset Deal. D.h. die Übernahme einer Objektgesellschaft ist nicht möglich. Die 6 kleineren Wohneinheiten sind mit vermieterseitig gestellten Küchen ausgestattet. Die Küchen der größeren Einheiten wurden von den Mietern selbst eingebaut.

Alle Wohnungen verfügen über Bäder mit Badewanne, die größeren Einheiten zusätzlich über eine separate Dusche. Einige Wohnungen haben Loggien bzw. Balkone. Ein schöner Garten mit altem Baumbestand steht allen Bewohnern zur Nutzung zur Verfügung. Das Haus ist komplett unterkellert. Auf dem Hof befinden sich ein Fahrradschuppen und ein überdachter Müllplatz. Von den 8 Außenstellplätzen sind aktuell 7 vermietet. Die Zufahrt zu den rückwärtig gelegenen Stellplätzen wird im Zuge des Verkaufs über ein Wegerecht auf dem Nachbargrundstück abgesichert.

Die Zentralheizung läuft über Gas. Die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral. Die nach Norden ausgerichtete Giebelwand wurde 2015 gedämmt. 2026 wurde eine neue Gegensprechanlage installiert. Bei jedem Mieterwechsel wird die Elektrik per E-Check geprüft.

Im Hauptgebäude steht ein großer, bislang ungenutzter Dachboden zur Verfügung, der sich eventuell zum Ausbau eignet.

- 12 Wohnungen
- komplett unterkellert
- 8 PKW-Stellplätze auf dem Hof
- Fahrradschuppen und überdachter Müllplatz
- neue Gegensprechanlage 2026
- 2010 saniert (Stränge Wasser/Abwasser/Heizleitungen, Elektrik)
- 2010 neue Bäder
- neue Dacheindeckung (Ziegel) 2010
- Ausbau Dachgeschoss komplett neu in 2020
- Einbauküchen in allen 3 DG-Wohnungen (2020)
- Einbauküchen in allen 3 SFL-Wohnungen (2012)
- Holz-Fenster mit Jalousien neu in 2012, im DG von 2020
- Böden überwiegend Laminat von 2012/2020
- Nördliche Giebelwand 2015 gedämmt
- Grundrisse, weitere Innenfotos, Mieterliste etc. erhalten Sie gerne auf Anfrage

SonstigesWir weisen darauf hin, dass der Angebotspreis fallen oder bei erheblicher Nachfrage steigen kann. Das Angebot basiert auf Angaben des Eigentümers, ist freibleibend und unverbindlich. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Dieses Exposé ist unter Verwendung von Künstlicher Intelligenz entstanden.

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Immobilienmakler Dipl. Wi.-Ing. Klaus Koeppl ist Ihr persönlicher Ansprechpartner, wenn Sie eine Immobilie in Berlin verkaufen wollen. Lassen Sie sich kostenfrei und unverbindlich beraten.StichworteStellplatz vorhanden, Wohnfläche: 1.158,00 m², Gesamtfläche: 1.158,00 m², vermietbare Fläche: 1.158,00 m², Anzahl Balkone: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 12, Bundesland: Brandenburg, modernisiert: 2010