2-Zi.-ETW in Bochum: knapp 7 % Rendite inkl. Mietzuschuss, AfA 4 % möglich, provisionsfrei

Die Wohnung liegt im Ortsteil Günnigfeld im Bochumer Stadtbezirk Wattenscheid, einem gewachsenen Wohnviertel mit Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit und nachbarschaftlicher Atmosphäre. Ein Supermarkt ist in wenigen Gehminuten erreichbar, das Wattenscheider Zentrum mit Ärzten, Apotheken, Cafés und weiteren Einkaufsmöglichkeiten liegt in unmittelbarer Nähe. Grundschule, weiterführende Schule und Kita befinden sich im Viertel.

Die nächste Bushaltestelle ist nur wenige Gehminuten entfernt; über mehrere Buslinien, den Bahnhof Wattenscheid und die Autobahnen A 40 und A 448 sind Bochum, Essen und Gelsenkirchen schnell erreichbar. Grünflächen in der Umgebung sorgen für Naherholung, Glasfaser und 5G sind gut ausgebaut.

Das Quartier ist ein stabiles Mieterviertel im bezahlbaren Segment, entsprechend gering ist das Leerstandsrisiko. Bochum zählt rund 365.000 Einwohner und ist mit der Ruhr-Universität und mehreren Hochschulen ein bedeutender Bildungsstandort im Ruhrgebiet.

Vermietete 2-Zimmer-Wohnung mit 70 m² in Bochum-Wattenscheid, provisionsfrei

Zum Verkauf steht eine vermietete 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit 70,22 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in Bochum-Wattenscheid. Der Wohn- und Essbereich ist mit 31 m² für eine Zweizimmerwohnung ungewöhnlich groß. Dazu kommen ein Schlafzimmer mit 16 m², eine separate Küche mit 11 m², eine Diele und ein Bad mit Fenster. Die Wohnung hat eine eigene Gas-Etagenheizung und einen Kellerraum. Ein Stellplatz im Hof kann für 5.000 € dazugekauft werden.

Vermietung
Die Wohnung ist seit 1978 an dieselbe Mieterin vermietet. Die Nettokaltmiete wurde zum 01.08.2026 auf 359,00 € angepasst, die Zustimmung der Mieterin liegt vor. Sie kaufen also eine Wohnung, die vom ersten Tag an Miete bringt, mit einer Mieterin, die seit fast 50 Jahren zuverlässig zahlt.

Mietzuschuss, einfach erklärt
Weil die Miete gerade erst angepasst wurde und eine weitere Erhöhung erst in einigen Jahren möglich ist, zahlen wir Ihnen als Verkäufer für die ersten drei Jahre einen Mietzuschuss von insgesamt 7.000 €. Das sind 194,44 € pro Monat zusätzlich zur Miete, 36 Monate lang. Ihre Einnahme liegt damit in den ersten drei Jahren bei 553,44 € pro Monat, das entspricht 6,71 % Rendite auf den Kaufpreis. Ab dem vierten Jahr läuft die reguläre Miete weiter (4,35 % Rendite, Stand heute). Der Zuschuss ist im Kaufpreis enthalten und wird im notariellen Kaufvertrag festgeschrieben.

Potenzial
Mit 5,11 €/m² liegt die Miete deutlich unter dem heutigen Angebotsniveau in Wattenscheid von rund 8,27 €/m². Bei einem Mieterwechsel kann die Wohnung zu Marktkonditionen neu vermietet werden. Gleichzeitig kaufen Sie mit rund 1.410 €/m² weit unter dem durchschnittlichen Angebotspreis im Ortsteil.

Steuern
Für die Wohnung wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer erstellt. Wir gehen davon aus, dass damit eine Gebäude-AfA von mindestens 4 % jährlich statt der üblichen 2 % ansetzbar ist (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Beispiel: 79.200 € Gebäudeanteil × 4 % = 3.168 € Abschreibung pro Jahr. Keine Steuerberatung, bitte mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Haus und Gemeinschaft
Baujahr 1954, Massivbau, Energieeffizienzklasse C. Die Eigentümergemeinschaft wurde 2026 neu gegründet. Der Verkäufer zahlt je verkaufter Wohnung 1.000 € in die Instandhaltungsrücklage ein, nach Verkauf aller elf Wohnungen sind das 11.000 €. Für die Fassade liegt ein Kostenvoranschlag über rund 18.000 € vor; über das Hof- und Fassadenprogramm der Stadt Bochum können bis zu 50 % der förderfähigen Kosten bezuschusst werden. Ob die Sanierung durchgeführt wird, entscheidet die Eigentümergemeinschaft, eine Sonderumlage ist nicht beschlossen. Das Dachgeschoss ist verkauft und wird ausgebaut, die Kosten trägt allein dessen Eigentümer. Hausgeld 188,31 € pro Monat. Weitere Wohnungen im Haus stehen zum Verkauf, Paketpreis auf Anfrage.

Bemerkungen:
Die Innenfotos sind Originalaufnahmen, Möbel wurden aus Rücksicht auf die Mieterin digital entfernt. Die Einbauküche gehört der Mieterin. Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB drei Jahre, Vorkaufsrecht der Mieterin nach § 577 BGB. Verkauf provisionsfrei direkt von der Eigentümerin. Ausführliches Exposé auf Anfrage.

SonstigesHeizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas


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