Top-Investment in MM: Renditeobjekt mit AfA und zusätzlich bis 45 % Zuschuss + 30.000 € Fassadenförderung, Laden & Ausbaupotenzial für 4 Whg. + DG

Lage:
Das Objekt befindet sich in der Fußgängerzone von Memmingen, zwischen dem Rathaus und dem Hauptbahnhof, parallel zur Haupteinkaufsstraße, der Maximilianstraße. In unmittelbarer Umgebung findet der Wochenmarkt statt.

Memmingen ist eine Stadt mit reicher Geschichte und einer
ebendigen, attraktiven Innenstadt. Die Top-Lage bietet eine hervorragende Sichtbarkeit
und Anbindung an den städtischen Einzelhandel und die Gastronomie. Alle wichtigen
Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar.

In absoluter Toplage von Memmingen – direkt in der Fußgängerzone – steht dieses denkmalgeschützte Geschäftshaus aus dem Jahr 1441. Es kombiniert langfristige Mieteinnahmen durch das vermietete Ladenlokal mit interessantem Ausbaupotenzial in den Obergeschossen und im Dachgeschoss.

Das Gebäude steht auf einem ca. 344 m² großen Grundstück und umfasst vier Ebenen inklusive Kellergeschoss. Die Immobilie überzeugt durch ihre historische Ausstrahlung und ihre zentrale Lage – ideal für Investoren mit Weitblick.

Erdgeschoss – Vermietetes Ladenlokal
Im Erdgeschoss befindet sich eine ca. 180 m² große Gewerbefläche inklusive Kühlräumen. Diese wird derzeit gastronomisch genutzt.

Details:

Gastronomiefläche modernisiert im Jahr 2010

Langfristiger Mietvertrag mit 10 Jahren Laufzeit

Monatliche Kaltmiete 3.927 Euro inkl. 19 Prozent Mehrwertsteuer

Ausstattung gehört dem Pächter


Obergeschosse und Dachgeschoss – Ausbaupotenzial

Die beiden Obergeschosse bieten zusammen rund 280 m² Fläche und eignen sich nach Abstimmung und Genehmigung durch das Denkmalamt sowie die zuständigen Behörden, ideal für den Ausbau von bis zu vier Wohneinheiten, was durchaus denkbar ist.

Der Ausbau des Dachgeschosses ist mit einer zusätzlichen Fläche von etwa 100 m² bis 130 m² denkbar, sofern sich dieser ohne Eingriffe in das Dachtragwerk umsetzen lässt. Maisonette-Wohnungen könnten durch eine ergänzende Treppenkonstruktion geschaffen werden. Hierbei sind jedoch brandschutztechnische sowie bauordnungsrechtliche Vorgaben zu beachten.

Weitere Vorteile:

Balkone auf der Rückseite sind laut Denkmalamt grundsätzlich genehmigungsfähig

Erste Planungen und Nutzungsanfragen liegen bereits vor

Mögliche Mieteinnahmen nach Ausbau:

Obergeschosse: ca. 4.000 Euro monatlich

Dachgeschoss: zusätzlicher Mietertrag möglich

Sanierung und steuerliche Vorteile
Das Gebäude ist sanierungsbedürftig und bietet dadurch interessante steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Denkmal-AfA möglich: Sanierungskosten können steuerlich geltend gemacht werden

Potenzial zur vollständigen Abschreibung der Sanierungskosten über die Denkmal-AfA

Fördermittel auf kommunaler Ebene bei rechtzeitiger Beantragung möglich

Die Eigentümer haben bewusst auf eine Sanierung verzichtet, um dem Käufer freie Hand für die Planung und steuerliche Nutzung zu lassen. Eine Beratung durch einen Steuerberater wird empfohlen.

Fazit
Dieses Objekt in bester Innenstadtlage von Memmingen bietet:

Laufende Mieteinnahmen durch langfristig vermietetes Ladenlokal

Ausbaupotenzial für vier Wohnungen im Obergeschoss und zwei weitere im Dachgeschoss

Denkmal-AfA zur steuerlichen Nutzung der Sanierungskosten

Hohe Passantenfrequenz in zentraler Lage mit langfristiger Wertsteigerung

Eine seltene Gelegenheit für Kapitalanleger, die nach einer Kombination aus Bestand, Entwicklungspotenzial und steuerlichem Vorteil suchen.


Mögliche Fördermöglichkeiten laut Denkmalamt Memmingen:

• erhöhte Steuerabschreibung nach § 7 EStG. Über die Modernisierungsvereinbarung, da das An-wesen im Sanierungsgebiet „Altstadt“ liegt.

• Entschädigungsfonds: Der Entschädigungsfonds ist ein Sondervermögen des Freistaats Bayern und setzte v.a. voraus, dass dem Denkmaleigentümer die Übernahme der vollen Instandset-zungskosten nicht zugemutet werden kann. Die Höhe der Zuwendung erfolgt als Einzelfallent-scheidung, welche auf vielen Faktoren beruht wie, individuelle finanzielle Verhältnisse und die Zumutbarkeit der Sanierung oder des denkmalpflegerischen Mehraufwandes. Für die Gebäude-sanierung aus dem Jahr 2012 waren ca. 45 Prozent Zuschuss über den Entschädigungsfonds in Aussicht gestellt, dies müsste für die heutige Sanierung nochmal geprüft bzw. aktualisiert wer-den.

• Zuschüsse über das kommunale Förderprogramm der Stadt Memmingen: 30% der förderfähigen Kosten für Fassade, Fenster und Dach max. jedoch 30.000€

• Zuschüsse über den Bezirk Schwaben

• Zuschüsse über die Städtebauförderung für die Außenhülle

• Zuschüsse über die Landesstiftung für die Außenhülle (die Landesstiftung greift allerdings nicht, wenn der E-Fonds beteiligt ist)

StichworteZustand: renovierungsbedürftig, sanierungsbedürftig