Für Kapitalanleger: Gepflegtes Wohnhaus mit attraktiven Mieteinnahmen an der Bergstraße!

Die Immobilie befindet sich in gewachsener Wohnlage von Seeheim, einem der gefragten Ortsteile der Gemeinde Seeheim-Jugenheim an der hessischen Bergstraße. Der Standort verbindet eine angenehme, überwiegend wohnwirtschaftlich geprägte Umgebung mit einer sehr guten Infrastruktur und der schnellen Erreichbarkeit des nahegelegenen Darmstadts.

Gerade aus Sicht von Kapitalanlegern bietet Seeheim damit attraktive Voraussetzungen für eine langfristige Vermietbarkeit. Die Gemeinde spricht unterschiedliche Mietergruppen an - von Singles und Paaren über Familien bis hin zu älteren Bewohnern. Insbesondere die Kombination aus guter Nahversorgung, Bildungsangeboten, Verkehrsanbindung und einem hohen Freizeitwert macht den Standort als Wohnort interessant.

Die Versorgung des täglichen Bedarfs ist sehr gut. Im Ort stehen mehrere Supermärkte und Discounter sowie weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote zur Verfügung. Ergänzt wird das Angebot durch einen Wochenmarkt, Gastronomie und verschiedene lokale Geschäfte. Auch Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind innerhalb der Gemeinde vorhanden.
Familien profitieren zudem von einem umfangreichen Betreuungs- und Bildungsangebot. Neben Kindertagesstätten und Grundschulen befinden sich weiterführende Schulen direkt in Seeheim-Jugenheim. Besonders hervorzuheben ist das Schuldorf Bergstraße mit Gesamtschule, gymnasialer Oberstufe und internationalem Schulzweig. Damit bietet die Gemeinde ein Bildungsangebot von der Grundschule bis zum Abitur.

Ein weiterer Standortvorteil ist die gute Verkehrsanbindung. Seeheim-Jugenheim liegt zwischen den Metropolregionen Rhein-Main und Rhein-Neckar. Darmstadt befindet sich nur rund 12 Kilometer entfernt und ist sowohl mit dem Pkw als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar. Die Straßenbahnlinien 6 und 8 schaffen eine direkte Verbindung in Richtung Darmstadt und entlang der Bergstraße. Über den nahegelegenen Bahnhof Bickenbach bestehen darüber hinaus Bahnverbindungen unter anderem in Richtung Frankfurt, Darmstadt, Heidelberg und Mannheim.
Auch für Berufspendler ist die Lage interessant: Die Autobahn A5 ist über die Anschlussstelle Seeheim-Jugenheim schnell erreichbar. Frankfurt liegt rund 40 Kilometer, Mannheim ebenfalls rund 40 Kilometer und der Frankfurter Flughafen rund 38 Kilometer entfernt. Damit profitieren Bewohner sowohl von den Arbeitsplätzen und Angeboten des direkten Darmstädter Umfelds als auch von der guten Einbindung in die gesamte Rhein-Main- und Rhein-Neckar-Region.
Gleichzeitig bietet Seeheim einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Die Lage an der Bergstraße und die Nähe zum Odenwald ermöglichen zahlreiche Möglichkeiten für Sport und Aktivitäten im Grünen, ohne auf die Infrastruktur eines gut entwickelten Wohnstandortes verzichten zu müssen.

Insgesamt bietet die Lage damit eine ausgewogene Kombination aus guter Nahversorgung, kurzen Wegen, vielfältigen Bildungsangeboten, attraktiver Verkehrsanbindung und hohem Wohn- und Freizeitwert - Faktoren, die insbesondere im Hinblick auf eine nachhaltige Vermietbarkeit der Immobilie von Bedeutung sind.

Eine interessante Gelegenheit für Kapitalanleger, die Wert auf bestehende Mieteinnahmen, großzügige Flächen und eine Immobilie mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial legen: Das 1972 errichtete Wohnhaus präsentiert sich auf einem ca. 542 m² großen, vollständig eingefriedeten Grundstück in gepflegtem Gesamtzustand und wird derzeit in insgesamt fünf Einheiten zu Wohnzwecken genutzt.

Baurechtlich genehmigt sind die beiden großzügigen Wohnungen im Erd- und Obergeschoss. Für diese liegt zudem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor. Die Erdgeschosswohnung bietet ca. 114,5 m² Wohnfläche und verteilt sich auf vier Zimmer, Küche, Badezimmer und separates Gäste-WC. Ergänzt wird das Raumangebot durch eine Terrasse mit angrenzendem Gartenbereich.
Die Wohnung im Obergeschoss verfügt über knapp 120 m² Wohnfläche und ebenfalls über vier Zimmer, Küche, Badezimmer und Gäste-WC. Ein großzügiger Balkon erweitert hier den Wohnbereich nach außen.

Zusätzlich wurden im Dachgeschoss in der Vergangenheit zwei weitere, heute vermietete Einheiten geschaffen. Die entsprechenden Flächen sind in den vorhandenen genehmigten Planunterlagen als "Dachräume" bezeichnet. Die beiden Einheiten verfügen über ca. 34 m² bzw. ca. 40 m² und werden jeweils als kompakte 1-Zimmer-Wohnungen genutzt.
Eine weitere, ebenfalls vermietete Einheit mit ca. 25 m² befindet sich im Untergeschoss.

Damit werden innerhalb des Gebäudes aktuell insgesamt fünf Einheiten zu Wohnzwecken genutzt, die vollständig vermietet sind. Die derzeitige Jahresnettokaltmiete beläuft sich auf insgesamt 45.360 €. Dies entspricht auf Basis der gegenwärtigen tatsächlichen Vermietung einer rechnerischen Bruttomietrendite von rund 6,2 %.

Die Immobilie wurde über die Jahre fortlaufend instand gehalten und modernisiert und vermittelt insgesamt einen gepflegten Eindruck. Umfangreichere Maßnahmen erfolgten insbesondere im Jahr 2017. Hierzu zählen unter anderem Arbeiten an der Fassade und den Außenbereichen sowie - je nach Einheit - an Fenstern, Dachfenstern, Heizkörpern, Elektrik und Bodenbelägen. In verschiedenen Einheiten wurden darüber hinaus Bäder und Einbauküchen modernisiert. Weitere Fenster im Kellerbereich wurden 2020 erneuert. Beheizt wird das Gebäude über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1995. Ein Energieausweis liegt vor.
Auch die Nebenflächen bieten einen praktischen Mehrwert. Den Bewohnern stehen mehrere Keller- und Gemeinschaftsflächen, ein Wäschetrockenraum sowie ein separater Bereich für Waschmaschinen zur Verfügung. Auf dem Grundstück befinden sich zudem zwei Garagen. Eine Garage ist der Erdgeschosswohnung zugeordnet und vermietet, die zweite wird gemeinschaftlich genutzt.

!!! Transparenter Hinweis zum baurechtlichen Status !!!
Bei der Immobilie ist zwischen dem baurechtlich genehmigten Zustand und der tatsächlichen heutigen Nutzung zu unterscheiden.

Genehmigt sind die beiden Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit ca. 114,5 m² bzw. knapp 120 m² Wohnfläche. Für diese beiden Einheiten liegt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vor.
Die beiden heute als Wohnungen genutzten und vermieteten Einheiten im Dachgeschoss sowie die ca. 25 m² große Einheit im Untergeschoss verfügen nach aktuellem Kenntnisstand nicht über eine entsprechende baurechtliche Genehmigung als eigenständige Wohnungen. In den vorhandenen Planunterlagen werden die Flächen im Dachgeschoss als "Dachräume" ausgewiesen.

Die Immobilie wird daher ausdrücklich nicht als baurechtlich genehmigtes Fünffamilienhaus angeboten. Die tatsächlich vorhandenen Einheiten, die bestehenden Mietverhältnisse und die daraus resultierenden Mieteinnahmen werden im Rahmen des Verkaufs vollständig und transparent dargestellt.
Eine nachträgliche Genehmigung der zusätzlichen Einheiten wurde bislang nicht beantragt. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen eine entsprechende Genehmigung möglich wäre, wurde nicht abschließend geprüft und kann im Rahmen des Verkaufs nicht zugesichert werden.

Für Kapitalanleger ergibt sich damit eine besondere Konstellation: Zwei großzügige und genehmigte Wohnungen bilden die baurechtliche Basis der Immobilie, während drei weitere, bereits bestehende und vermietete Einheiten zusätzliche laufende Einnahmen generieren. Zusammen mit dem ca. 542 m² großen Grundstück, dem gepflegten Gesamtzustand, den vorhandenen Nebenflächen und zwei Garagen bietet die Liegenschaft eine interessante Ausgangssituation für Käufer, die sich mit den Besonderheiten einer solchen Bestandsimmobilie bewusst auseinandersetzen möchten.

SonstigesHaftungsausschluss: Die in diesem Exposé gemachten Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers bzw. Dritter. Eine Haftung für deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität können wir daher nicht übernehmen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.StichworteGarage vorhanden, Anzahl der Badezimmer: 5, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Hessen, 4 Etagen