4 Zimmer mit großem Südbalkon und Blick ins Grüne, Bogenhausen

Die Warthestraße liegt im Münchner Nordosten, im Stadtteil Englschalking am Übergang zu Denning und damit im Stadtbezirk Bogenhausen. Das Viertel ist von Einfamilienhäusern und niedriger Bebauung geprägt; die Siedlung an Denninger Straße und Warthestraße bildet die einzige mehrgeschossige Zeile. Nach Süden und Westen schließen mit dem Denninger Anger und der Tangente 5 zwei städtische Grünzüge an, die dem Quartier seinen ruhigen Charakter geben. Die Ostpreußenstraße übernimmt mit über hundert Geschäften und Lokalen die Nahversorgung. Im Osten erschließen die S-Bahnhöfe Daglfing und Englschalking Innenstadt und Flughafen, im Westen liegt mit dem Arabellapark einer der großen Büro- und Klinikstandorte der Stadt.

Diese Vier-Zimmer-Wohnung im ersten Obergeschoss ist seit Oktober 1967 durchgehend vermietet - an dieselbe Mietpartei, ununterbrochen, seit dem Jahr nach der Fertigstellung des Hauses. Wer eine Kapitalanlage sucht, die ohne Aufmerksamkeit funktioniert, findet hier den Beleg dafür in Vertragsform.

Der Zuschnitt stammt aus einer Zeit, in der großzügig geplant wurde: rund 93,85 m² auf vier Zimmer, dazu eine separate Küche mit eigenem Fenster, ein Bad mit Tageslicht und ein zusätzliches WC. Der Wohnraum öffnet sich über eine bodentiefe Tür auf den durchgehenden Südbalkon, der überdacht ist.

Den eigentlichen Charakter macht der Ausblick aus. Vor dem Haus liegen offene Wiesen mit altem Baumbestand, ein Feldweg zieht sich hindurch, in der Ferne steht ein Kirchturm. Gegenbebauung gibt es keine und wird es auch in Zukunft nicht geben. Für eine Münchner Adresse innerhalb des Stadtgebiets ist das eine Seltenheit - und der Grund, warum in dieser Siedlung selten jemand auszieht.

Die Wohnung befindet sich im unsanierten, gebrauchten Zustand. Böden teils Teppich, teils altes Stäbchenparkett, Küche und Bad funktionstüchtig, aber betagt. Das ist bei einem so langen Mietverhältnis keine Überraschung, sondern die Kehrseite seiner Stabilität und zugleich der Spielraum, den ein künftiger Eigentümer bei Gelegenheit heben kann.

Die Bilder der Wohnung entsprechen teils dem Originalzustand, teils sind es Visualisierungen. Bei den Bildern im Originalzustand wurde lediglich die private Einrichtung der Mieter digital entfernt um ein Gefühl für die leere Wohnung vermitteln zu können.

Das Haus wurde 1966 in massiver Bauweise errichtet und umfasst sechs Wohnungen auf drei Ebenen - je zwei Einheiten im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss. Die Wärmeversorgung läuft über Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung mit einer Übergabestation aus dem Jahr 2014, dazu zentrale Warmwasserbereitung. Das ist der stille Vorteil dieses Hauses: Es gibt keine eigene Heizungsanlage im Verantwortungsbereich der Eigentümer, keine anstehende Kesselerneuerung, und der Primärenergieverbrauch liegt mit 12,6 kWh/(m²·a) außergewöhnlich niedrig.

Die Fenster wurden zwischenzeitlich im gesamten Gebäude gegen Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ausgetauscht. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein durchgehender Balkon nach Süden. Treppenhaus und Außenanlagen sind gepflegt, ohne den Anspruch, neu zu wirken.

Innerhalb der Wohnung zeigt sich der gewachsene Bestand offen. Im Wohnraum liegt Stäbchenparkett in gutem Sichtzustand, in den beiden Zimmern Teppichboden. Die Innentüren sind bauzeitlich erhalten, mit Riffelglaseinsätzen und Messingdrückern - für Liebhaber der Bauzeit eher Charakter als Mangel. Die Küche ist als separater Raum mit eigenem Fenster ausgeführt. Die vorhandene Einbauküche befindet sich im Eigentum des Mieters und ist nicht Bestandteil des Verkaufs. Die gezeigte Visualisierung dient ausschließlich der Veranschaulichung einer möglichen Küchengestaltung.

Das Bad verfügt über ein Fenster und damit über Tageslicht und natürliche Lüftung - im Bestand dieser Jahre keineswegs selbstverständlich. Ausgestattet ist es mit Badewanne, Waschbecken, WC und Platz für eine Waschmaschinensäule direkt im Raum. Ein separates WC ergänzt die Wohnung. Die Heizkörper sind im Original erhalten.

Der Balkon läuft über die gesamte Wohnungsbreite, ist überdacht und seitlich verkleidet, sodass er auch bei Regen nutzbar bleibt. Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerabteil sowie das Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz.

Provisionshinweis3,57 % inkl. MwSt.
Die ausgewiesene Käuferprovision beinhaltet die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die Käuferprovision ist bei Abschluss des Kaufvertrages verdient und fällig und vom Käufer zu zahlen. Mit dem Verkäufer besteht ein Maklervertrag zur Zahlung der Courtage in gleicher Höhe.SonstigesAZYDEBY-1433-3StichworteTiefgarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 14,20 m², 2 Etagen, Distanz zum Flughafen: 32.9, Distanz zum Hauptbahnhof: 7.2, Distanz zur Autobahn: 1.8, Distanz zum Bus: 0.16