Bogenhausen: sanierte 4 Zimmer im 2. OG mit Südbalkon

Die Warthestraße liegt im Münchner Nordosten, im Stadtteil Englschalking am Übergang zu Denning und damit im Stadtbezirk Bogenhausen. Das Viertel ist von Einfamilienhäusern und niedriger Bebauung geprägt; die Siedlung an Denninger Straße und Warthestraße bildet die einzige mehrgeschossige Zeile. Nach Süden und Westen schließen mit dem Denninger Anger und der Tangente 5 zwei städtische Grünzüge an, die dem Quartier seinen ruhigen Charakter geben. Die Ostpreußenstraße übernimmt mit über hundert Geschäften und Lokalen die Nahversorgung. Im Osten erschließen die S-Bahnhöfe Daglfing und Englschalking Innenstadt und Flughafen, im Westen liegt mit dem Arabellapark einer der großen Büro- und Klinikstandorte der Stadt.

Diese Wohnung im zweiten und damit obersten Geschoss unterscheidet sich deutlich vom übrigen Bestand des Hauses: Sie wurde im August und September 2020 umfassend renoviert und anschließend neu vermietet. Erneuert wurden dabei die komplette Elektrik, sämtliche Böden, Bad und WC einschließlich Fliesen sowie Anstriche und Lackierungen.

Das Ergebnis ist eine Einheit, die den Charme der Bauzeit behalten und ihre Schwächen abgelegt hat. Die Diele ist für ein Haus dieser Jahre ungewöhnlich großzügig und funktioniert fast wie ein eigener Raum; von hier gehen alle Zimmer ab. Der Wohnraum ist hell geschnitten, trennt Wohnen und Essen mühelos und öffnet sich über eine bodentiefe Tür auf den Südbalkon. Ein zweiter Wohnraum besitzt einen eigenen Balkonzugang und lässt sich als Büro, Kinderzimmer oder Ankleide erzählen - aktuell dient er als Bibliothek mit Arbeitsplatz.

Auch wirtschaftlich hebt sich die Einheit ab: Mit 1.408 € Grundmiete erzielt sie die höchste Miete im Haus, abgeschlossen im Oktober 2020 und damit auf aktuellem Niveau. Für einen Kapitalanleger bedeutet der Sanierungsstand vor allem eines: In dieser Wohnung steht auf absehbare Zeit nichts an.

Die Bilder der Wohnung entsprechen teils dem Originalzustand, teils sind es Visualisierungen. Bei den Bildern im Originalzustand wurde lediglich die private Einrichtung der Mieter digital entfernt um ein Gefühl für die leere Wohnung vermitteln zu können.

Das Haus wurde 1966 in massiver Bauweise errichtet und umfasst sechs Wohnungen auf drei Ebenen - je zwei Einheiten im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss. Die Wärmeversorgung läuft über Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung mit einer Übergabestation aus dem Jahr 2014, dazu zentrale Warmwasserbereitung. Das ist der stille Vorteil dieses Hauses: Es gibt keine eigene Heizungsanlage im Verantwortungsbereich der Eigentümer, keine anstehende Kesselerneuerung, und der Primärenergieverbrauch liegt mit 12,6 kWh/(m²·a) außergewöhnlich niedrig.

Die Fenster wurden zwischenzeitlich im gesamten Gebäude gegen Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ausgetauscht. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein durchgehender Balkon nach Süden. Treppenhaus und Außenanlagen sind gepflegt, ohne den Anspruch, neu zu wirken.

Die Böden bestehen aus hellen Eichendielen im Dielen- und Schlafbereich sowie klassischem Mosaikparkett im Wohnraum; Küche und Bad sind gefliest. Türen und Zargen wurden erneuert, die Wände in ruhigen Grautönen gestrichen.
Die Küche ist ein eigener Raum mit zwei Fenstern und damit sehr hell. Die Einbauküche befindet sich im Eigentum des Mieters und ist nicht Bestandteil des Verkaufs. Bei der abgebildeten Küche handelt es sich daher um eine Visualisierung.

Das Bad wurde 2020 vollständig neu aufgebaut: großformatige weiße Fliesen, Badewanne, Wand-WC mit Vorwandinstallation, beleuchteter Spiegelschrank und anthrazitfarbener Fliesenboden. Auch hier sorgt ein Fenster für Tageslicht und natürliche Lüftung. Die bauzeitlichen Rippenheizkörper sind bewusst erhalten geblieben.

Der Balkon läuft über die gesamte Wohnungsbreite nach Süden, ist mit einer Lamellen-Pergola beschattet und theoretisch von zwei Räumen aus zugänglich. Der Blick geht ins Baumgrün und das wird auch in Zukunft so bleiben. Zur Wohnung gehören ein Kellerabteil sowie das Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz.

Provisionshinweis3,57 % inkl. MwSt.
Die ausgewiesene Käuferprovision beinhaltet die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die Käuferprovision ist bei Abschluss des Kaufvertrages verdient und fällig und vom Käufer zu zahlen. Mit dem Verkäufer besteht ein Maklervertrag zur Zahlung der Courtage in gleicher Höhe.SonstigesAZYDEBY-1433-6StichworteTiefgarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 14,20 m², 2 Etagen, Distanz zum Flughafen: 32.9, Distanz zum Hauptbahnhof: 7.2, Distanz zur Autobahn: 1.8, Distanz zum Bus: 0.16