4 Zimmer, Südbalkon, Blick ins Grüne - Wohnen in Bogenhausen

Die Warthestraße liegt im Münchner Nordosten, im Stadtteil Englschalking am Übergang zu Denning und damit im Stadtbezirk Bogenhausen. Das Viertel ist von Einfamilienhäusern und niedriger Bebauung geprägt; die Siedlung an Denninger Straße und Warthestraße bildet die einzige mehrgeschossige Zeile. Nach Süden und Westen schließen mit dem Denninger Anger und der Tangente 5 zwei städtische Grünzüge an, die dem Quartier seinen ruhigen Charakter geben. Die Ostpreußenstraße übernimmt mit über hundert Geschäften und Lokalen die Nahversorgung. Im Osten erschließen die S-Bahnhöfe Daglfing und Englschalking Innenstadt und Flughafen, im Westen liegt mit dem Arabellapark einer der großen Büro- und Klinikstandorte der Stadt.

Seit April 1975 wohnt hier dieselbe Mietpartei. Fünf Jahrzehnte in derselben Wohnung sagen mehr über ein Haus aus als jedes Exposé - sie sind der belastbarste Hinweis darauf, dass Lage, Zuschnitt und Nachbarschaft tragen.

Die Wohnung liegt im ersten Obergeschoss und misst rund 101 m². Vier Zimmer, eine separate Küche mit eigenem Fenster, ein Bad mit Tageslicht und ein zusätzliches WC verteilen sich um eine großzügige Diele. Nach Süden zieht sich der durchgehende Balkon über die gesamte Wohnungsbreite; er ist überdacht und dadurch auch an trüberen Tagen nutzbar.

Das Haus steht in der Siedlung Denninger Straße-Warthestraße, dem einzigen mehrgeschossigen Bereich eines sonst von Einfamilienhäusern geprägten Viertels. Ringsum liegen Wiesen und Grünzüge, die Nahversorgung an der Ostpreußenstraße ist fußläufig, die S-Bahn zum Flughafen und in die Innenstadt in wenigen Minuten erreicht.

Die Wohnung ist unsaniert und befindet sich im gebrauchten Zustand: teils Teppichboden, teils altes Stäbchenparkett, Küche und Bad gepflegt, aber betagt. Für einen Kapitalanleger ist das die ehrliche Ausgangslage - eine Einheit, die heute verlässlich läuft und deren Aufwertung sich terminieren lässt, wenn der Zeitpunkt es hergibt.

Die Bilder der Wohnung entsprechen teils dem Originalzustand, teils sind es Visualisierungen. Bei den Bildern im Originalzustand wurde lediglich die private Einrichtung der Mieter digital entfernt um ein Gefühl für die leere Wohnung vermitteln zu können.

Das Haus wurde 1966 in massiver Bauweise errichtet und umfasst sechs Wohnungen auf drei Ebenen - je zwei Einheiten im Erdgeschoss, im ersten und im zweiten Obergeschoss. Die Wärmeversorgung läuft über Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung mit einer Übergabestation aus dem Jahr 2014, dazu zentrale Warmwasserbereitung. Das ist der stille Vorteil dieses Hauses: Es gibt keine eigene Heizungsanlage im Verantwortungsbereich der Eigentümer, keine anstehende Kesselerneuerung, und der Primärenergieverbrauch liegt mit 12,6 kWh/(m²·a) außergewöhnlich niedrig. Die Fenster wurden zwischenzeitlich im gesamten Gebäude gegen Kunststofffenster mit Zweifachverglasung ausgetauscht. Zu jeder Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein durchgehender Balkon nach Süden. Treppenhaus und Außenanlagen sind gepflegt, ohne den Anspruch, neu zu wirken.

Die Wohnung entspricht in Schnitt und Zustand der spiegelbildlich gelegenen Einheit auf derselben Etage. Die Böden bestehen teils aus Teppich, teils aus altem Stäbchenparkett. Bad und WC stammen aus früheren Jahrzehnten, sind funktionstüchtig und gepflegt, aber nicht modernisiert.

Die Küche verfügt über einen eigenen, separaten Raum mit Fenster und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Die vorhandene Einbauküche befindet sich im Eigentum des Mieters und ist nicht Bestandteil des Verkaufs. Die gezeigte Visualisierung veranschaulicht eine mögliche zukünftige Gestaltung. Das Bad verfügt ebenfalls über ein Fenster und damit über Tageslicht und natürliche Lüftung; ausgestattet ist es mit Badewanne, Waschbecken und WC. Ein separates WC ergänzt die Wohnung und macht sie auch für zwei Personen alltagstauglich. Die Heizkörper sind im Original erhalten.

Zur Wohnung gehört das Nutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz.

Provisionshinweis3,57 % inkl. MwSt.
Die ausgewiesene Käuferprovision beinhaltet die gesetzliche Mehrwertsteuer. Die Käuferprovision ist bei Abschluss des Kaufvertrages verdient und fällig und vom Käufer zu zahlen. Mit dem Verkäufer besteht ein Maklervertrag zur Zahlung der Courtage in gleicher Höhe.SonstigesAZYDEBY-1433-4StichworteTiefgarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 14,20 m², Bundesland: Bayern, 2 Etagen, Distanz zum Flughafen: 32.9, Distanz zum Hauptbahnhof: 7.2, Distanz zur Autobahn: 1.8, Distanz zum Bus: 0.16