Wohnen auf vier Ebenen: 153 m² Maisonette-Wohnung mit 33 m² Hobbykeller und 3 Stellplätzen Grafrath

Lage

Die Wohnung befindet sich im Ortsteil Mauern der Gemeinde Grafrath im oberbayerischen Landkreis Fürstenfeldbruck. Grafrath zählt rund 3.900 Einwohner und gliedert sich in die Ortsteile Grafrath, Wildenroth und Unteralting mit Mauern. Die Lage verbindet ein ruhiges, naturnahes Wohnumfeld mit der Nähe zum Fünfseenland und einer guten Anbindung an den Großraum München.

Grafrath liegt eingebettet in die reizvolle Landschaft des Ampertals. Die Amper, das nahegelegene Naturschutzgebiet Ampermoos sowie zahlreiche Rad-, Spazier- und Wanderwege bieten einen hohen Freizeit- und Erholungswert direkt vor der Haustür. Gleichzeitig verfügt Grafrath über eine gewachsene Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Kinderbetreuung, Schulen, Ärzten, Gastronomie und weiteren Einrichtungen des täglichen Lebens.

Für die Betreuung der Kleinsten stehen in Grafrath eine Kinderkrippe sowie mehrere Kindergärten zur Verfügung, darunter ein Waldorf-Kindergarten. Die Grundschule Grafrath liegt rund drei Kilometer entfernt. Die weiterführenden Schulen befinden sich überwiegend in Fürstenfeldbruck, unter anderem das Graf-Rasso-Gymnasium, das Viscardi-Gymnasium und die Ferdinand-von-Miller-Realschule. Eine Mittelschule gibt es zudem im benachbarten Türkenfeld.

Den täglichen Bedarf decken in Grafrath ein Feneberg und ein Edeka, dazu kommen eine Bäckerei, eine Metzgerei und eine Apotheke im Ort. Für die ärztliche Versorgung stehen Praxen in Grafrath und in den Nachbargemeinden zur Verfügung, das nächstgelegene Krankenhaus ist die Kreisklinik in Fürstenfeldbruck. Gastronomisch laden unter anderem der Gasthof zur Amperschlucht, das Dampfschiff und das Café Bella Martha ein.

Besonders attraktiv ist die Lage für Naturliebhaber und Familien durch die unmittelbare Nähe zum Fünfseenland. Wörthsee, Ammersee und Pilsensee sind schnell erreichbar und bieten vielfältige Möglichkeiten zum Baden, Segeln, Stand-up-Paddling, Radfahren oder für entspannte Ausflüge am Wasser. Auch der Starnberger See erweitert das außergewöhnlich vielseitige Freizeitangebot der Region. Ein lohnendes Ausflugsziel in direkter Nachbarschaft ist der Jexhof, das Bauernhofmuseum des Landkreises Fürstenfeldbruck.

Trotz des naturnahen Wohngefühls ist die Anbindung an München sehr gut. Der Bahnhof Grafrath wird von den S-Bahn-Linien S4 und S20 bedient und bringt Sie in rund 40 Minuten zum Münchner Hauptbahnhof. Zusätzlich bestehen regionale Busverbindungen; eine Bushaltestelle befindet sich direkt im Bereich der Römerstraße in Mauern.

Mit dem Auto erfolgt die überregionale Anbindung über die B471 und weiter zur A96 München-Lindau. Dadurch sind sowohl die westlichen Stadtteile Münchens als auch die Münchner Innenstadt gut erreichbar. Auch Fürstenfeldbruck, Gilching und weitere wichtige Standorte im Münchner Westen liegen in komfortabler Entfernung.

Entfernungen im Überblick:

Bahnhof Grafrath: ca. 5 Fahrminuten
Fürstenfeldbruck: ca. 10 km
Wörthsee: ca. 10-15 Fahrminuten
Ammersee / Stegen: ca. 15 Fahrminuten
Pilsensee: ca. 15 Fahrminuten
Starnberger See: ca. 30 Fahrminuten
A96: ca. 10-15 Fahrminuten
München-Pasing: ca. 30 km
München-Zentrum: ca. 35-40 km / rund 40-50 Fahrminuten
Flughafen München: ca. 60-65 km / rund 45-60 Fahrminuten

Außergewöhnlich wohnen auf vier Ebenen: Diese großzügige 7-Zimmer-Wohnung im Lindenhof in Mauern bei Grafrath bietet mit ca. 153 m² Wohnfläche, einem besonderen Maisonette-Charakter und zahlreichen Rückzugsmöglichkeiten ein Raumangebot, das man bei einer Wohnung nur selten findet.

Der Zugang erfolgt über eine Außentreppe in das 1. Obergeschoss. Hier befindet sich das Herzstück der Wohnung: der großzügige, offene Koch-, Ess- und Wohnbereich mit vorhandener Einbauküche, hochwertigem Schreiner-Einbauschrank und Anschlussmöglichkeit für einen Holzofen. Die offene Gestaltung schafft viel Raum für gemeinsames Kochen, Essen und Wohnen. Ergänzt wird diese Ebene durch ein Gäste-WC, eine Garderobennische sowie ein separates Ankleidezimmer mit maßgefertigten Einbauschränken.

Über die charakteristischen Holz-Wendeltreppen sind alle vier Wohnebenen miteinander verbunden.

Eine Ebene tiefer befindet sich ein weiteres großzügiges Zimmer mit direktem Zugang zur kleinen Sonnenterrasse, von der man Zugang zum großen Gemeinschaftsgarten hat. Ob als Büro, Gästezimmer, Rückzugsort oder separates Reich für ein älteres Kind - dieser Bereich lässt sich flexibel nutzen.

Im 2. Obergeschoss befinden sich drei weitere Zimmer, die sich ideal als Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer eignen. Das geräumige Badezimmer ist mit Badewanne und separater Dusche ausgestattet. Ein ca. 6 m² großer Balkon erweitert auch auf dieser Ebene den Wohnraum nach draußen.

Den Abschluss bildet das ausgebaute Dachgeschoss mit einem großzügigen, offenen Raum und gemütlichen Dachschrägen. Als Elternschlafzimmer, Jugendbereich, Atelier oder großzügiges Homeoffice entsteht hier ein ganz eigener Rückzugsort.

Ein weiteres Highlight befindet sich außerhalb der eigentlichen Wohnung: Der rund 33 m² große, separate Hobbykeller gehört zum Angebot und verfügt über einen Hauptraum, zwei zusätzliche Abstellräume sowie einen Waschmaschinenanschluss. Ob Werkstatt, Fitnessbereich, Hobbyraum oder zusätzlicher Stauraum - auch hier gibt es viel Platz für individuelle Ideen.

Holzparkettböden, Schreiner-Einbauten und die besondere Architektur verleihen der Wohnung ihren individuellen Charakter. Das Gebäude wurde laufend instand gehalten und die Heizungsanlage erst 2025 auf Nahwärme umgestellt. Die Wohnung selbst weist in einzelnen Bereichen Renovierungsbedarf auf und bietet damit gleichzeitig die Möglichkeit, dieses außergewöhnliche Zuhause nach den eigenen Vorstellungen weiterzuentwickeln.

Zwei Tiefgaragenstellplätze - einer davon in Übergröße - sowie ein zusätzlicher Außenstellplatz komplettieren das Angebot.

Kaufpreis Wohnung: 727.000 €
2 Tiefgaragenstellplätze: 20.000 €
Außenstellplatz: 5.000 €
Gesamtkaufpreis: 752.000 €

Böden, Fenster & Technik
+ Holzparkett- und Fliesenböden
+ Teppichboden im Dachgeschoss
+ 2-fach verglaste Holzfenster
+ Umstellung der Heizungsanlage auf Nahwärme im Jahr 2025
+ Gebäude laufend instand gehalten

Haus und Gemeinschaft
+ Mehrfamilienhaus mit 18 Wohneinheiten
+ Baujahr 1993

Zusätzlicher Hobbybereich
+ Separater Hobbykeller mit rund 30 m² Nutzfläche
+ Großer Hauptraum sowie zwei zusätzliche Abstellräume
+ Eigener Waschmaschinenanschluss
+ Vielseitig nutzbar, z. B. als Hobbyraum, Werkstatt, Fitness- oder Wellnessbereich
+ Im Kaufpreis der Wohnung enthalten

Stellplätze
+ Zwei Tiefgaragenstellplätze, davon einer in Übergröße (zzgl. je 10.000€)
+ Ein Außenstellplatz (zzgl. 5.000€)

Potenzial zur individuellen Modernisierung
+ Aufbereitung der vorhandenen Parkettböden
+ Pflege bzw. Aufbereitung der Holzfenster
+ Erneuerung einzelner Dachfenster
+ Erneuerung des Teppichbodens im Dachgeschoss
+ Erneute Zulassung bzw. Anpassung des vorhandenen Holzofens
+ Kleinere Schönheitsarbeiten an den Außenfliesen von Zugangstreppe und Balkon
+ Malerarbeiten nach individuellem Geschmack

Hausgeld

Der monatliche Vorschuss beträgt laut Wirtschaftsplan 2027 insgesamt 1.283 € einschließlich der beiden Tiefgaragenstellplätze: 355 € für die Bewirtschaftung der Gemeinschaft, 168 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage und 760 € Vorauszahlung für Heizung, Warmwasser und Wasser.

Die Höhe der Vorauszahlung beruht auf dem Verbrauch der bisherigen Bewohner, zuletzt eine achtköpfige Familie, der entsprechend deutlich über dem Durchschnitt lag und sich nicht auf einen kleineren Haushalt übertragen lässt.

SonstigesVerfügbarkeit
Die Wohnung ist bezugsfrei, der Einzug ist also direkt nach Kauf möglich.

Wir danken Ihnen für Ihr Interesse an dieser Immobilie. Gerne beantworten wir Ihre Fragen und stehen Ihnen für einen Besichtigungstermin zur Verfügung.

Sie denken selbst über den Verkauf oder die Vermietung Ihrer Immobilie nach? Sprechen Sie uns an. Wir ermitteln den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie, bei Erteilung eines Mandats ist dieser Service selbstverständlich enthalten.StichworteTiefgarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 33,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Balkone: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 18, Bundesland: Bayern, 4 Etagen, modernisiert: 2025