Einfamilienhaus mit Kamin & Wintergarten in 2. Reihe

Das Grundstück befindet sich in einer besonders angenehmen, rückwärtigen Lage und ist eingebettet in eine gewachsene Wohnumgebung mit gepflegten Einfamilienhäusern. Abseits des Straßenverkehrs genießen Sie hier eine ruhige und private Wohnatmosphäre - ideal für Familien und alle, die Wert auf ein entspanntes Zuhause legen.

Trotz der ruhigen Lage profitieren Sie von einer hervorragenden Infrastruktur. Eine Bushaltestelle befindet sich nur ca. 100 Meter entfernt und ermöglicht eine bequeme Anbindung innerhalb Wedels. Der S-Bahnhof Wedel ist in ca. 1,3 km erreichbar und bietet mit der Linie S1 eine direkte Verbindung in die Hamburger Innenstadt. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, darunter beispielsweise Famila und Aldi, befinden sich in nur ca. 450 Metern Entfernung.

Auch Familien finden hier ideale Voraussetzungen: Kindergärten, Schulen und Freizeitangebote sind schnell erreichbar. Der nächste Kindergarten liegt nur ca. 350 Meter entfernt, die nächstgelegene Grundschule befindet sich in ca. 1,4 km Entfernung. Viele Ziele des täglichen Lebens lassen sich bequem zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichen.

Wedel - Lebensqualität zwischen Elbe und Hamburg

Wedel verbindet auf besondere Weise die Vorzüge einer familienfreundlichen Stadt im Grünen mit der Nähe zur pulsierenden Metropole Hamburg. Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität mit einer charmanten Innenstadt, vielfältigen Einkaufsmöglichkeiten, gemütlichen Cafés, Restaurants sowie zahlreichen Angeboten für Freizeit und Sport.

Ein besonderes Highlight ist die Nähe zur Elbe. Der beliebte Elbstrand, die weitläufigen Spazierwege entlang des Wassers und die beeindruckende Landschaft laden zu erholsamen Stunden in der Natur, ausgedehnten Fahrradtouren und vielfältigen Freizeitaktivitäten ein.

Auch die Verkehrsanbindung überzeugt: Neben der S-Bahn-Anbindung sorgt die Nähe zur Bundesstraße 431 sowie zur Autobahn A23 für eine schnelle und unkomplizierte Erreichbarkeit von Hamburg und dem weiteren Umland.

Diese Lage bietet somit die perfekte Kombination aus Ruhe, Naturverbundenheit und urbaner Nähe - ein idealer Standort für alle, die entspannt wohnen und dennoch flexibel bleiben möchten.

Dieses im Jahr 1989 massiv errichtete und voll unterkellerte Einfamilienhaus befindet sich in ruhiger rückwärtiger Grundstückslage und bietet mit ca. 140 m² Wohnfläche sowie weiteren ca. 96 m² Nutzfläche im Keller- und Dachgeschoss viel Platz für die ganze Familie.

Das ca. 602 m² große Grundstück ist westlich ausgerichtet und liegt eingebettet in einer gewachsenen Umgebung mit gepflegten Einfamilienhäusern. Hier genießen Sie eine angenehme Privatsphäre und können entspannte Stunden im eigenen Garten verbringen.

Ein besonderes Highlight des Hauses ist der großzügige Wohn- und Essbereich mit ca. 51 m² Wohnfläche. Die offene Gestaltung, die moderne Küche aus dem Jahr 2019 mit hochwertiger Ausstattung sowie der gemütliche Kamin schaffen einen zentralen Lebensbereich, in dem Kochen, Essen und gemeinsame Zeit perfekt miteinander verbunden werden.

Darüber hinaus wurde der Dachboden ausgebaut und verfügt nun über eine Nutzfläche von ca. 28 m² bei einer mittleren Deckenhöhe von ca. 195 cm. Im Vollkeller befindet sich zudem ein weiterer wohnlich ausgebauter Raum sowie ein Duschbad.

Erdgeschoss:
- großer Eingangsbereich
- Gäste-WC
- großzügiger Wohn- und Essbereich mit ca. 51m²
- moderne Küche aus 2019 mit Side-by-Side-Kühlschrank, "Bora"-Kochfeld mit integrierter - Abzugshaube sowie zweifacher Backofenkombination u. v. m.
- Kamin im Wohnzimmer
- heller Essbereich in einer verglasten Auslucht (ähnlich einem Erker)
- überdachter Zugang zum beheizten Wintergarten (Baujahr 1999) mit Blick in den westlich ausgerichteten Garten

Obergeschoss:
- drei Schlaf- bzw. Kinderzimmer
- modernes Vollbad mit Dusche, Badewanne, WC, Bidet und Doppelwaschtisch
- Funk-Rollläden an vielen Fenstern
- Zugang zum Dachboden

Dachboden:
- ca. 1994 ausgebaut (ca. 28 m² Nutzfläche)
- Einbauschrank vorhanden

Kellergeschoss:
- ca. 1999 ausgebautes Zimmer mit eigenem Badezimmer und zwei größeren Fenstern mit Rollläden
- zwei weitere Räume, unter anderem mit Waschmaschinen- und Wasseranschluss

Sonstiges:
- Gasheizung aus dem Jahr 2007
- Warmwasserspeicher mit 150l Fassungsvermögen
- Dachreinigung 2020
- zweischaliges Mauerwerk mit 4 cm Dämmung und 4 cm Luftschicht
- Kellerdecke und Geschossdecken aus Stahlbeton
- Fenster mit 2-facher Isolierverglasung
- Horizontalsperre sowie zweifacher Bitumenanstrich der Kelleraußenwände (laut Baugenehmigung)

Sanierungsbedarf:
Die Kellerwände weisen Feuchtigkeitserscheinungen auf. Eine Abdichtung der Kelleraußenwände ist erforderlich. Ein Kostenvoranschlag einer Fachfirma liegt vor (30.162,68€). Ob bereits eine Drainage vorhanden ist, konnte nicht festgestellt werden. Laut Baugenehmigung wurden sowohl eine Horizontalsperre als auch ein doppelter Bitumenanstrich ausgeführt.

Wege- und Leitungsrechte:
Da sich das Grundstück in rückwärtiger Lage befindet, wurde die Nutzung der benachbarten Zufahrt grundbuchrechtlich gesichert (Grunddienstbarkeit/Baulast). Die Zufahrt hat eine Breite von 3,20m.

Vermietung:
Das Einfamilienhaus ist noch bis zum 30.04.2027 an die aktuellen Mieter vermietet. Eine einvernehmliche Kündigung wurde bereits vereinbart. Ab dem 01.05.2027 ist das Einfamilienhaus frei von Miet- und Pachtverhältnissen.

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Dieses Exposé dient ausschließlich der Vorinformation und stellt kein verbindliches Vertragsangebot dar. Maßgeblich sind ausschließlich die im notariellen Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen.

Der Makler weist darauf hin, dass keine eigene Prüfung der Objektbeschaffenheit erfolgt ist. Interessenten wird empfohlen, die für sie wesentlichen Angaben und Eigenschaften des Objekts eigenständig zu überprüfen bzw. durch geeignete Fachleute prüfen zu lassen.

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