Historisches Stadthaus mit geschütztem Innenhof und vielseitigem Rückgebäude

Die Stadt Naila verbindet die Vorzüge einer gut ausgebauten Kleinstadt mit der hohen Lebensqualität des Frankenwaldes. Natur, Freizeitmöglichkeiten, Wanderwege, Radstrecken und Naherholung liegen praktisch vor der Haustür, während gleichzeitig Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen, Dienstleistungen und kulturelle Angebote bequem erreichbar sind. Die Region bietet eine ausgewogene Kombination aus Ruhe, Infrastruktur und überschaubaren Wegen.

Die Weststraße befindet sich innerhalb eines gewachsenen Wohnumfeldes. Die Lage zeichnet sich vor allem durch ihre Alltagstauglichkeit aus. Viele Einrichtungen des täglichen Bedarfs können auf kurzen Wegen erreicht werden. Damit eignet sich das Haus gleichermaßen für Familien, Paare, Senioren oder Menschen, die Wohnen und Arbeiten miteinander verbinden möchten. Öffentliche Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung sind im Stadtgebiet vorhanden.

Besonders bemerkenswert ist die Mikrolage innerhalb des Grundstücks. Trotz der innenstadtnahen Umgebung entsteht durch die Anordnung von Wohnhaus, Rückgebäude und Begrünung ein überraschend geschützter Hofbereich. Der Innenhof wirkt ruhig, privat und von außen nahezu abgeschirmt. Gerade dieser Charakter verleiht dem Anwesen eine Qualität, die bei Stadthäusern dieser Größenordnung selten anzutreffen ist.

Die Kombination aus funktionierender Infrastruktur, kurzen Wegen, naturnahem Umfeld und dem außergewöhnlich privaten Hofensemble schafft eine Immobilienlage, die langfristig ein angenehmes Wohnen ermöglicht.

Hinter der gepflegten Straßenfassade dieses historischen Stadthauses verbirgt sich ein Anwesen mit deutlich mehr Potenzial, als die reine Straßenansicht zunächst vermuten lässt. Das Ensemble besteht aus dem Wohnhaus, einem außergewöhnlich geschützten Innenhof und einem eigenständigen Rückgebäude (ca. zusätzlich 35 qm). Gerade dieses Zusammenspiel verleiht der Immobilie ihren besonderen Charakter.

Das Wohnhaus präsentiert sich heute als gepflegte Bestandsimmobilie mit angenehmer Raumstruktur. Großzügige Wohnbereiche, eine geräumige Wohnküche, ein Wohnzimmer mit guter Belichtung, ein Gäste-WC sowie das historische innenintegriertes Treppenhaus vermitteln ein solides und wohnliches Gesamtbild. Die Räume wirken überwiegend sofort nutzbar und deutlich gepflegter, als es bei einem Gebäude dieses Baujahres häufig der Fall ist.

Besonders hervorzuheben ist die bereits erfolgte Schadenssanierung nach einem Leitungswasserschaden. Die konstruktiv relevanten Arbeiten wie Rückbau, Tragwerksarbeiten, Bodenaufbau, Balken- und Trockenbauarbeiten wurden bereits durchgeführt. In einzelnen Bereichen fehlen lediglich finale Bodenbeläge oder Oberflächen. Dadurch können zukünftige Eigentümer wichtige Ausstattungsentscheidungen nach ihrem persönlichen Geschmack treffen, ohne die kostenintensiven Grundsanierungen selbst tragen zu müssen.

Eine weitere Besonderheit ist das Rückgebäude. Es handelt sich nicht um ein gewöhnliches Nebengelass, sondern um einen eigenständigen historischen Gebäudeteil mit separatem Charakter und zusätzlichem Nutzungspotenzial. Ob Atelier, Homeoffice, Werkstatt, Hobbybereich oder Gästebereich - hier eröffnen sich vielfältige Möglichkeiten. Gleichzeitig sind einzelne Bereiche des Gebäudes modernisierungsbedürftig und sollten bei einer Besichtigung individuell bewertet werden.
Abgerundet wird das Angebot durch einen großzügigen Spitzboden, der wertvolle Lager- und Abstellflächen bietet und die praktische Nutzbarkeit des Hauses zusätzlich erhöht.

Gebäude: Historisches Stadthaus mit Baujahr 1903, Wohnhaus, eigenständigem Rückgebäude, Innenhof und zusätzlichem Spitzboden.

Fassade: Nachweisliche Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem. Die Außenansicht vermittelt einen gepflegten Gesamteindruck. Dokumentierte Fassadenarbeiten aus verschiedenen Jahren belegen die laufende Instandhaltung.

Fenster: Weitgehend modernisierte Fenster mit einheitlichem Erscheinungsbild.

Heizung: Ölzentralheizung mit dokumentierter Brennererneuerung im Jahr 2022 sowie Erneuerung der Heizungsregelung im Jahr 2024. Moderne Regelungstechnik, moderne Umwälzpumpe, gepflegter Heizraum und ordentliche Tankanlage sorgen für einen deutlich besseren technischen Eindruck, als der Energiekennwert allein vermuten lässt.

Wasserschadensanierung: Die kostenintensiven konstruktiven Arbeiten wurden bereits durchgeführt. Erneuerte Bodenaufbauten, Tragwerksarbeiten und technische Wiederherstellungsmaßnahmen sind dokumentiert. In einigen Bereichen fehlen lediglich die endgültigen Oberbeläge, wodurch Gestaltungsspielraum für den zukünftigen Eigentümer entsteht.

Innenhof: Geschütztes Hofensemble mit eingewachsener Begrünung, hoher Privatsphäre und angenehmer Aufenthaltsqualität.

Rückgebäude: Historischer eigenständiger Gebäudeteil mit zusätzlichem Nutzungs- und Entwicklungspotenzial. Geeignet für Hobby, Atelier, Werkstatt, Homeoffice oder weitere Nutzungsformen. Gleichzeitig bestehen einzelne Bereiche mit weiterem Modernisierungsbedarf.

Keller: Nutzbare Lager- und Technikflächen. Für Altbauten typische Feuchte- und Putzerscheinungen sind vorhanden.

Spitzboden: Großzügige Lager- und Abstellfläche mit Dachfenstern und guter Belichtung. Zusätzlicher Stauraum stellt einen praktischen Mehrwert dar.

SonstigesFür das Gebäude liegt ein Bedarfsausweis vor. Der ausgewiesene Endenergiebedarf beträgt 363,7 kWh/(m²·a), der Primärenergiebedarf 405,0 kWh/(m²·a). Als wesentlicher Energieträger wird Heizöl EL genannt. Gleichzeitig ist zu berücksichtigen, dass in den vergangenen Jahren verschiedene technische Modernisierungen an der Heizungsanlage dokumentiert wurden.

Die Grundstücksgröße beträgt 180 m². Das Grundbuch weist ein Wohnhaus, ein Nebengebäude sowie Hofraum aus.

Die im Energieausweis genannte Gebäudenutzfläche von rund 129,5 m² stellt keine Wohnfläche im Sinne einer Wohnflächenberechnung dar.
Das Rückgebäude besitzt einen eigenständigen Gebäudekörper und Nutzungspotenzial. Die konkrete Genehmigungslage und die rechtliche Einordnung einzelner Nutzungen sollten im Rahmen einer Bauaktenprüfung verifiziert werden.

Der Spitzboden dient derzeit als Speicher- und Lagerfläche und wird nicht als Wohnfläche ausgewiesen. Auf jeder Ebene ein Bad mit WC.

Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten.

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Alle Angaben sind ohne Gewähr und basieren ausschließlich auf Informationen, die uns von unseren Auftraggebern zur Verfügung gestellt wurden. Wir übernehmen keine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben.

Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.

Weitere Objekte finden Sie auf unserer Homepage unter www.vub-makler.de. Sie können uns auch gerne aufStichworteNutzfläche: 75,53 m², Gesamtfläche: 191,19 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl Terrassen: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 1