Drei Einheiten. Ein Kaufpreis. Drei Wege zur Rendite.

Peißenberg ist eine Marktgemeinde mit 13.154 Einwohnern im oberbayerischen Landkreis Weilheim-Schongau und im Landesentwicklungsprogramm als mögliches Mittelzentrum eingestuft. Nach dem Ende des Kohlebergbaus 1971 gelang der Gemeinde die wirtschaftliche Umstrukturierung durch die Ansiedlung größerer Betriebe; heute prägen Mittelstand, Handwerk und Metallverarbeitung den Standort. Die Bevölkerung ist zwischen 1988 und 2018 um 17,8 % gewachsen, die Tendenz bleibt steigend.

Die Bachstraße liegt im Ortskern innerhalb eines etablierten Mischgebiets nach § 6 BauNVO, geprägt von Wohnbebauung, Praxen, Büros und Nahversorgern. Ärzte, Apotheken, Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie sind fußläufig erreichbar. Eine Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs liegt eine Gehminute entfernt, der Bahnhof Peißenberg an der Strecke Weilheim-Schongau rund fünf Gehminuten.

Über die B 472, die wichtigste Ost-West-Verbindung im südbayerischen Raum, ist die Region gut angebunden. München erreicht man in etwa 60 Fahrminuten, den Flughafen München in rund 43 Minuten Fahrzeit. Die Nähe zu Weilheim, Penzberg und zum Alpenvorland macht den Standort für Pendler wie für Familien attraktiv, bei einem Preisniveau, das deutlich unter dem der Landeshauptstadt liegt.

Für eine Gesundheits-, Pflege- oder Praxisimmobilie ist die Lage nahezu ideal: zentral, fußläufig erschlossen, mit Parkmöglichkeiten direkt am Haus und in einem Einzugsgebiet mit wachsender und älter werdender Bevölkerung. Ebenso trägt sie barrierearmes Wohnen im Erdgeschoss.

Zum Verkauf steht die Einheit 7 mit 501/1.000 Miteigentumsanteilen im Anwesen Bachstraße 90 in Peißenberg - ein Wohn- und Gewerbeensemble in zentraler Ortslage mit insgesamt 550,16 m² Fläche im Erdgeschoss.

Die Einheit gliedert sich in drei Teilflächen:

342,25 m² Praxisfläche, langfristig vermietet. Die Fläche ist an ein Physio- und Ergotherapiezentrum vermietet. Der Geschäftsraummietvertrag läuft fest bis zum 31.03.2037, die ordentliche Kündigung ist während der Festlaufzeit ausgeschlossen. Die Miete ist über eine Indexklausel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt, die Mietsicherheit beträgt drei Netto-Monatsmieten, Kleininstandhaltung und Schönheitsreparaturen liegen beim Mieter. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 3.420,00 € monatlich zuzüglich 245,00 € für sieben mitvermietete Stellplätze.

97,02 m² und 110,89 m², bezugsfrei. Diese beiden Teilflächen wurden bewusst freigezogen, damit der Erwerber die künftige Nutzung selbst bestimmen kann. Der Markt Peißenberg hat mit Schreiben vom 11.11.2025 bestätigt, dass die Nutzungsänderung dieser Flächen in Wohnen nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO verfahrensfrei ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung liegt vor, Grundrisse für beide Wohnungen sind geplant. Für den vollständigen Ausbau liegt ein detailliertes Angebot über elf Gewerke vom 29.01.2026 in Höhe von 183.589 € netto vor - die Baukosten sind also kalkuliert und nicht geschätzt.

Damit stehen dem Erwerber drei Wege offen: die Entwicklung zu zwei vollwertigen Wohnungen mit 97 und 111 m², die sofortige Wiedervermietung als Gewerbe- oder Praxisfläche ohne jede Investition, oder die Eigennutzung - etwa durch Ärzte, Therapeuten und Gesundheitsdienstleister, die ihre Praxisfläche selbst nutzen und den Rest vermieten möchten.

Wirtschaftlich stellt sich das so dar: Bei Ausbau zu Wohnraum und Vermietung zum ortsüblichen Peißenberger Niveau von rund 13,00 €/m² ergeben sich 76.414 € Jahresnettokaltmiete. Bezogen auf die Gesamtinvestition einschließlich Erwerbsnebenkosten und Umbau entspricht das rund 6,3 %. Wer auf den Umbau verzichtet und beide Flächen als Gewerbe vermietet, erreicht ohne Kapitaleinsatz rund 6,9 %. Sämtliche Zahlen legen wir im persönlichen Gespräch offen und nachvollziehbar dar.

Nach Beurkundung der derzeit in Erstellung befindlichen Teilungserklärung entstehen drei separat verkehrsfähige Einheiten - eine Praxis und zwei Wohnungen, die auch einzeln veräußert werden können.

Das Objekt eignet sich für Kapitalanleger, private Projektentwickler, Ärzte und Gesundheitsdienstleister, Betreiber sozialer Einrichtungen sowie für Mehrgenerationen- und Hybridkonzepte.

. Teileigentum, Einheit 7 mit 501 / 1.000 Miteigentumsanteilen
. 550,16 m² Gesamtfläche im Erdgeschoss, teilweise
Untergeschoss
. Solide Bausubstanz, Baujahr ca. 1960, letzte
Modernisierung 2000
. Große Fensterflächen, helle und gut geschnittene Räume
. Flexible, teil- und umbaubare Grundrisse
. Barrierearmer Zugang im Erdgeschoss möglich
. Gas-Zentralheizung, Anlagentechnik Baujahr 2000
. Keller mit Lager- und Nebenflächen sowie
Massagebereich
. Gäste-WC vorhanden
. 11 Stellplätze auf dem Grundstück (nicht im Kaufpreis
enthalten, je 9.000 € separat erwerbbar)
. Öffentliche Parkbucht unmittelbar vor dem Gebäude
AUSSTATTUNG & HIGHLIGHTS
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SonstigesDieses Exposé soll in knapper Form die wesentlichen Daten des Objekts vermitteln. Die Erfahrung lehrt, dass zu einer vernünftigen Beurteilung eines Objekts alleine die Besichtigung vor Ort sowie das persönliche Gespräch mit uns gehören. Zu beidem stehen wir, ebenso wie für weitere Informationen und Rückfragen, selbstverständlich gerne zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! Alle in diesem Exposé gemachten Angaben beruhen auf Angaben des Verkäufers bzw. von Dritten. Trotz sorgfältiger Recherche kann für etwaige Irrtümer keine Haftung übernommen werden. Zwischenverkauf vorbehalten. 3,57% Käuferprovision inkl. 19% MwSt., fällig und verdient bei Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Wir haben mit dem Verkäufer einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe abgeschlossen (Maklervertrag gem. §656c BGB). Im Übrigen gelten unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Ihre WALSER IMMOBILIENGRUPPEStichworteStellplatz vorhanden, Wohnfläche: 208,00 m², Gesamtfläche: 550,00 m², vermietbare Fläche: 550,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl der Wohneinheiten: 2, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 1, Bundesland: Bayern, 3 Etagen, Wohnungsnr.: 7+8+9, modernisiert: 2000, Distanz zum Flughafen: 43.25, Distanz zum Hauptbahnhof: 2.4, Distanz zum Bus: 0.09