Attraktive Kapitalanlage mit Lage & Potential!

1. Lage
Das Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Altonaer Straße 28 im Erfurter Stadtteil Krämpfervorstadt, einem innenstadtnahen und gewachsenen Stadtgebiet östlich der Erfurter Altstadt.
Die Krämpfervorstadt zeichnet sich durch eine überwiegend urbane, dichte Bebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern sowie einer guten Mischung aus Wohnen, Gewerbe, Dienstleistungen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs aus. Die Altonaer Straße ist als Anliegerstraße ausgebildet; im Bereich der Hausnummer 28 befinden sich überwiegend mehrgeschossige Mehrfamilienhäuser.
Besonders positiv für einen Kapitalanleger ist die innenstadtnahe Lage. Die Erfurter Innenstadt, der Anger und der Hauptbahnhof sind aus der Krämpfervorstadt vergleichsweise schnell erreichbar. Gleichzeitig bietet das Umfeld eine gewachsene Wohnstruktur und damit eine breite Zielgruppe für die Vermietung.
Standortvorteile
. innenstadtnahe Lage in Erfurt
. gewachsenes Wohnquartier
. gute Versorgung mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs
. gute Erreichbarkeit der Innenstadt
. gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
. etablierter Wohn- und Gewerbestandort
. grundsätzlich gute Vermietbarkeit aufgrund der urbanen Lage
. gute Perspektive für langfristige Bestandshaltung
Das städtische Geoportal stellt für Erfurt detaillierte Informationen zu Straßenbahn- und Bushaltestellen, Verkehrsanbindungen und weiteren Infrastrukturangeboten bereit
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2. Infrastruktur und Verkehr
Die Infrastruktur des Standortes ist als gut bis sehr gut einzuschätzen.
Innerhalb des näheren Umfelds befinden sich Geschäfte für den täglichen Bedarf, Gastronomie, Dienstleistungen, medizinische Einrichtungen sowie weitere Einrichtungen der wohnungsnahen Versorgung.
Die Erfurter Innenstadt mit dem Anger als zentraler Einkaufs- und Geschäftsbereich ist schnell erreichbar. Ebenso bestehen gute Verbindungen zum Hauptbahnhof und zu den überregionalen Verkehrsachsen.
Für Bewohner ohne eigenes Fahrzeug stellt insbesondere die Erfurter Straßenbahn einen wesentlichen Standortvorteil dar. Die ÖPNV-Anbindung ist für die Wohnqualität und damit auch für die nachhaltige Vermietbarkeit innerstädtischer Immobilien ein wichtiger Faktor.
Für den Individualverkehr bestehen gute Verbindungen innerhalb des Stadtgebietes sowie zu den überregionalen Verkehrsachsen und Autobahnanschlüssen.
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3. Mietsituation / Vermietbarkeit
Der Erfurter Wohnungsmarkt weist grundsätzlich eine solide Nachfrage nach innerstädtischem Wohnraum auf. Für die Krämpfervorstadt bzw. das nähere Umfeld sind insbesondere kleinere und mittlere Wohnungen für Singles, Paare, Berufstätige und Studenten bzw. Auszubildende interessant.
Als aktuelle Orientierung liegen die Angebotsmieten in vergleichbaren Erfurter Lagen je nach Wohnlage, Baujahr, Wohnungsgröße und Ausstattung deutlich auseinander. Für Daberstedt werden für 2026 beispielsweise durchschnittlich rund 11,23 €/m² Nettokaltmiete ausgewiesen; ein anderer Marktindikator nennt für mittlere Lagen rund 11,31 €/m². Diese Werte sind allerdings keine objektspezifische Mietwertermittlung und insbesondere nicht mit dem qualifizierten Mietspiegel gleichzusetzen.


5. Einschätzung als Investmentstandort
Die Altonaer Straße 28 ist aufgrund ihrer innerstädtischen Lage grundsätzlich als interessanter Bestandstandort für ein Wohn- und Geschäftshaus einzustufen.
Die Kombination aus:
Innenstadtnähe + gewachsenem Wohnquartier + guter Infrastruktur + ÖPNV-Anbindung + Wohn- und Gewerbenutzung
schafft eine gute Grundlage für eine langfristige Vermietbarkeit.
Für einen Investor sind insbesondere drei Punkte interessant:
1. Diversifizierung der Mieteinnahmen
Die Kombination aus Wohn- und Gewerbeflächen verteilt das Mietausfallrisiko auf mehrere Einheiten.
2. Nachhaltige Wohnraumnachfrage
Die innerstädtische Lage spricht für eine breite Nachfragegruppe und erleichtert grundsätzlich die Wiedervermietung.
3. Wertsteigerungspotenzial durch Optimier

Kapitalanlage mit Potential!
Attraktiver Wohn- und Geschäftshausstandort in Erfurt
Das angebotene Wohn- und Geschäftshaus befindet sich in der Altonaer Straße 28 in der Erfurter Krämpfervorstadt. Der etablierte und innenstadtnahe Standort verbindet eine gewachsene Wohnstruktur mit einer guten Infrastruktur und einer attraktiven Anbindung an das Erfurter Stadtzentrum. Die Mikrolage ist dabei besonders anschaulich: Das Objekt liegt etwa 1,1 km Luftlinie vom Erfurter Stadtzentrum, rund 220 m von der Haltestelle Steinplatz, ca. 290 m von ALDI und etwa 960 m vom Bahnhof Erfurt Ost entfernt.
Das Umfeld ist durch eine überwiegend mehrgeschossige Wohnbebauung sowie eine Mischung aus Wohnen, Gewerbe und Dienstleistungen geprägt. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie öffentliche Verkehrsmittel sind gut erreichbar. Die Nähe zur Erfurter Innenstadt und zum zentralen Verkehrs- und Einkaufsbereich stellt einen wesentlichen Standortvorteil dar.
Das Objekt eignet sich insbesondere für Kapitalanleger, die ein nachhaltig vermietbares Wohn- und Geschäftshaus in einem etablierten Erfurter Stadtquartier suchen. Die Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung bietet eine breite Mieterstruktur und damit eine attraktive Grundlage für eine langfristige Bestandshaltung. Der Vorteil dieses Anwesens besteht darin, dass die wohnwirtschaftliche Nutzung (10 Mietwohnungen) zu den gewerblichen Einheiten im Hinterhof (2 Einheiten) komplett getrennt sind.
Neben den laufenden Mieterträgen kann - abhängig von den bestehenden Mietverhältnissen und dem jeweiligen Ausstattungsstandard der Einheiten - ein weiteres Ertragspotenzial durch Mietanpassungen, Neuvermietungen, Ausbaureserve im DG oder gezielte Modernisierungsmaßnahmen bestehen. Die Mieten für die Stellplätze und Garagen sind derzeit sehr moderat und können Zug um Zug angepasst werden. Die Durchschnittsmieten im Objekt liegen derzeit bei 8,28 €/Monat kalt. Die Mietspiegel Obergrenze lt. Mietspiegel von 2025 liegt bei 10,50 €/m². Also besteht bei Wiedervermietung ein großes Anpassungspotential.
Das MFH mit geringem Gewerbeanteil im Hinterhof, wo sich auch die 22 PKW-Stellplätze und 5 Garagen befinden, zeichnet sich durch ein ungewöhnlich großes Grundstück (ca. 1620 m²) in Innenstadtlage aus.
Das Haus wurde 1990 grundhaft saniert, wobei die zeittypischen Treppenhausgestaltung aus massiven Steintreppen, gefliesten Wänden und dem pflegeleichten Ortterrazzo gut erhalten ist und sich in einem sehr gepflegten Zustand befindet. Diese Treppenhäuser sind vor allem für Kapitalanleger ein Segen, da sie wenig renovierungs- und Pflegeaufwand nach sich ziehen! Des Weiteren besteht das Haus aus 4 Vollgeschossen und einem teilweise ausgebauten Dachgeschoß. Der vorhandene Spitzboden mit ca. 60 m² könnte ausgebaut werden. Das Haus wird beheizt durch eine neuwertige Fernwärmestation (KWK, regenerativ)
Jede Wohnung ist mit einem relativ (zum Zeitpunkt der Sanierung) modernen Bad bestehend aus Wanne und Dusche ausgestattet. Es befinden sich pro Etage 2 Mietwohnungen jeweils 3 oder 4 Zimmer. 2019 wurden 2 Balkonanlagen neu angebaut.
Derzeit entspricht die Ist-Nettokaltmiete auch der Soll- Nettokaltmiete. Es gibt keinen Leerstand.
Die Zufahrt zum Hinterhof wird durch eine Durchfahrt durch das MFH gesichert. Dieser Zugang ist über ein elektrisches Rolltor verschließbar und verhindert damit das unbefugte Eindringen und Parken von Fremden.
Das Haus besitzt einen aktuellen Energiepass. Dieser zeigt einen Endenergieverbrauch von 109,5 kWh/m²xa) auf, was deutlich näher an "energetisch gut modernisiert" liegt. Für das Gewerbe im Hinterhof liegt ebenfalls ein Energiepass vor.
Der Keller entspricht in seinem Zustand dem ursprünglichen Baujahr. Es gibt ein kleines Feuchtigkeitsproblem, welches derzeit durch die Eigentümer geprüft und abgestellt wird.
Die Hauseigentümer trennen sich aus persönlichen und familiären Gründen von dieser Kapitalanlage.

SonstigesVERBRAUCHERINFORMATION
1. Maklerleistung ist der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages bzw. Vermittlung eines Vertrages über eine Immobilie gegen die Courtagezahlungspflicht des Kunden
2. Unternehmer, Anschrift, Beschwerdeadressat
Ulf Weise Immobilien + Consulting GmbH, Humboldstraße 8, 07407 Rudolstadt
GF: Ulf Weise
Tel: +49 3672 350693 E-Mail: info@weise.immo
3. Es besteht ein Widerrufsrecht
4. Info unter: www.weise.immo/vb-infoStichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 45,00 m², Gesamtfläche: 1.009,90 m², vermietbare Fläche: 964,90 m², Anzahl der Schlafzimmer: 20, Anzahl der Badezimmer: 10, Balkon-Terrassen-Fläche: 36,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 10, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 2, Bundesland: Thüringen, 4 Etagen, modernisiert: 2018