Kapitalanlage Köln: 2 Häuser + Anbau im Hof, 9 Einheiten vermietet, Ist-Miete 45.264 € p. a.

Das Objekt befindet sich in einer gefragten und gut vermietbaren Lage im Kölner Stadtbezirk Ehrenfeld, im Bereich Bickendorf/Ehrenfeld-West. Die beliebten Veedel Ehrenfeld und Neuehrenfeld sowie die Kölner Innenstadt sind von hier direkt erreichbar.

Das Umfeld bietet eine gewachsene Infrastruktur mit zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkten, Gastronomie, Schulen, Kindergärten sowie Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Die zentrale Lage und die hohe Nachfrage nach kompakten Wohnungen machen den Standort besonders für Kapitalanleger interessant.

Eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch Bus- und Stadtbahnverbindungen in der näheren Umgebung gewährleistet. Die Stadtbahnlinie 5 verbindet den Bereich unter anderem mit dem Friesenplatz, dem Kölner Dom/Hauptbahnhof und dem Heumarkt.

Auch mit dem Pkw sind die Kölner Innenstadt, die umliegenden Stadtteile sowie das überregionale Straßennetz gut erreichbar. Insgesamt handelt es sich um eine nachhaltig gefragte Kölner Wohnlage mit sehr guten Voraussetzungen für eine langfristige Vermietbarkeit.

Zwei aneinandergebaute Häuser mit gemeinsamem Innenhof und rückwärtigem Anbau, eingetragen auf einem Grundbuchblatt (zwei Flurstücke, zusammen 305 m² Grundstück). Alle neun Einheiten sind vermietet. Die Ist-Miete beträgt 45.264 € netto kalt im Jahr.

Flächen und Einheiten
- Vorderhäuser: 6 Wohnungen mit zusammen ca. 191 m² Wohnfläche (je ca. 20 bis 51 m²)
- Vorderhaus, Erdgeschoss: 1 Büro-/Geschäftseinheit mit ca. 40 m²
- Anbau am Innenhof: 2 vermietete Einheiten mit zusammen ca. 86 m² Nutzfläche

Die Mieten sind unter "Ausstattung" je Gebäudeteil aufgeführt, mit Faktor und Rendite für das Gesamtobjekt und für die Vorderhäuser allein.

Aufstockungspotenzial
Die beiden Vorderhäuser haben heute zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dach. Das auf einer Seite direkt angrenzende Nachbargebäude ist viergeschossig. Eine Angleichung an diese Höhe erscheint deshalb denkbar: bis zu zwei zusätzliche Geschosse.

Die Vorderhäuser sind zusammen rund 14 m breit und 8,5 m tief. Je zusätzlichem Geschoss ergäben sich daraus überschlägig rund 80 m² Wohnfläche, bei zwei Geschossen rund 160 m². Das heutige Dachgeschoss (ca. 66 m² Wohnfläche) würde dabei überbaut oder oben neu aufgesetzt. Gemessen an den heutigen 191 m² Wohnfläche wäre das eine deutliche Erweiterung.

Ob und in welchem Umfang eine Aufstockung zulässig und statisch machbar ist, ist nicht geprüft. Das klärt der Käufer selbst, am besten über eine Bauvoranfrage beim Bauamt.

Modernisierungen: Heizungsanlage und Leitungen erneuert (Wärmeerzeuger laut Energieausweis Baujahr 2021), zwei Wohnungen vollständig saniert, Innenhof neu gestaltet.

Mietaufstellung (Ist, netto kalt pro Monat, laut Mieterliste)

Vorderhäuser, 6 Wohnungen
- EG, ca. 22 m²: 420 €
- EG, ca. 20 m²: 370 €
- 2 Wohnungen im OG, ca. 27 und 28 m²: zusammen 730 €
- DG, ca. 43 m²: 448 €
- OG/DG (Maisonette), ca. 51 m²: 476 €
Zwischensumme: 2.444 € im Monat, 29.328 € im Jahr

Vorderhaus, Büro-/Geschäftseinheit
- EG, ca. 40 m²: 420 € im Monat, 5.040 € im Jahr

Rückwärtiger Anbau (Nutzfläche), 2 Einheiten
- EG, ca. 42 m²: 460 €
- OG, ca. 44 m²: 448 €
Zwischensumme: 908 € im Monat, 10.896 € im Jahr

Gesamt: 3.772 € im Monat, 45.264 € im Jahr
Nebenkostenvorauszahlungen zusätzlich: 1.150 € im Monat

Kennzahlen bei 825.000 € Kaufpreis
- mit Anbau: Faktor 18,2, Bruttorendite ca. 5,5 %
- ohne Anbau: Faktor 24,0, Bruttorendite ca. 4,2 %

Mietbeginn der Mietverhältnisse zwischen 2005 und 2025.

Ausstattung
- Gas-Zentralheizung
- zwei Gewölbekeller (teilunterkellert)
- Innenhof ca. 109 m²
- ein Balkon im Obergeschoss
- zwei getrennte Hauseingänge und Treppenhäuser

StichworteNutzfläche: 126,15 m², vermietbare Fläche: 317,04 m², Anzahl Balkone: 1, Anzahl Terrassen: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 6, modernisiert