*Wohnhaus mit Gästehaus in traumhaft eingewachsenem Gartenparadies*

Dieses außergewöhnliche Anwesen vereint naturnahes Wohnen, Privatsphäre und eine liebevoll gestaltete Gartenlandschaft zu einem besonderen Gesamtpaket. Eingebettet in ein großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand, vielfältigen Pflanzen und einem eigenen Waldbereich bietet die Immobilie ein einzigartiges Wohnumfeld für Naturliebhaber und Ruhesuchende.

Das ursprünglich ca. 1955 errichtete Wohnhaus wurde zwischen 1998 und 2000 umfassend kernsaniert und seither laufend gepflegt und modernisiert. Im Rahmen der Sanierung wurden nahezu alle wesentlichen Bauteile und technischen Anlagen erneuert. Hierzu zählen die Elektro- und Wasserinstallationen, Fenster, Dämmmaßnahmen, die Haustechnik sowie die Errichtung einer Drainage rund um das Gebäude. Die Wohnfläche von ca. 96 m² verteilt sich auf zwei Ebenen mit separaten Zugängen und eröffnet dadurch flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Im Innenbereich überzeugt das Haus durch hochwertige Materialien und seinen besonderen Charme. Das großzügige Badezimmer im Obergeschoss ist mit Dusche, Badewanne, Bidet, WC und Fenster ausgestattet. Zusätzlich stehen zwei separate Gäste-WCs mit Tageslicht zur Verfügung.

Besonders hervorzuheben sind die handgearbeiteten Terrakotta-Cotto-Fliesen, die den Wohnbereichen einen unverwechselbaren Charakter und ein mediterranes Wohngefühl verleihen. Ergänzt werden diese durch hochwertige Parkettböden. Die Küche fügt sich harmonisch in das Wohnkonzept ein. Ein gemütlicher Kachelofen rundet das behagliche Wohngefühl ab.

Ein Highlight ist das 2001 neu errichtete Gästehaus mit ca. 21 m² Wohnfläche. Es eignet sich ideal als Gästeunterkunft, Homeoffice oder Rückzugsort. Ausgestattet mit Parkettboden, eigenem Badezimmer mit Fenster und Dusche sowie einer separaten Erdgasheizung bietet es hohen Komfort. Das Gebäude wurde gedämmt, mit hochwertigen Fenstern ausgestattet und - ebenso wie das Haupthaus - mit einer Drainage versehen. Darüber hinaus ist es an die vorhandene Kleinkläranlage angeschlossen.

Der Garten wurde mit sehr viel Liebe zum Detail gestaltet. Natursteinmauern und angelegte Wege fügen sich harmonisch in die parkähnliche Gartenanlage ein. Zahlreiche Blumen, Zierpflanzen und verschiedene Baumarten schaffen eine besondere Atmosphäre. Dank der südlichen Ausrichtung genießen Sie hier nahezu den ganzen Tag Sonne. Die angelegten Wege verbinden die einzelnen Bereiche harmonisch miteinander und laden zum Verweilen ein.

Praktisch sind die zahlreichen Strom- und Wasseranschlüsse im Garten. Die Wasserversorgung erfolgt derzeit über einen gemeinschaftlich genutzten Brunnen. Der Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde ist bereits geplant und soll voraussichtlich noch in diesem Jahr erfolgen.

Die Nähe zum Golfplatz unterstreicht die hohe Wohn- und Freizeitqualität dieses besonderen Standorts.

Auf dem Grundstück befindet sich noch ein Gartenhaus mit technischer Infrastruktur für die Kleinkläranlage sowie ein weiteres Gerätehaus für Gartengeräte. Das Objekt verfügt zudem über mehrere Stellplätze.

Technisch befindet sich die Immobilie in einem sehr gepflegten Zustand. Im Zuge der Kernsanierung wurden Elektro- und Wasserinstallationen, Fenster, Dämmung, Haustechnik sowie weitere wesentliche Bauteile umfassend erneuert. Ergänzend wurden sowohl am Haupt- als auch am Gästehaus Drainagen ausgeführt. Die jüngste Modernisierungsmaßnahme war die Erneuerung der Dachdämmung des Haupthauses im Jahr 2026.

Besonders hervorzuheben ist die gelungene Kombination aus Haupt- und Gästehaus. Dadurch ergeben sich vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, sei es für Gäste, das Arbeiten im Homeoffice, ein separates Hobbyzimmer oder als privater Rückzugsort. Die hochwertige Ausführung beider Gebäude und die liebevoll angelegte Gartenanlage schaffen ein Wohnumfeld, das in dieser Form nur selten zu finden ist.

Die Immobilie eignet sich ideal für alle, die naturnahes Wohnen, Privatsphäre und eine hochwertige Ausstattung in besonderer Umgebung zu schätzen wissen.

Dieses außergewöhnliche Anwesen vereint naturnahes Wohnen, Privatsphäre und eine liebevoll gestaltete Gartenlandschaft zu einem besonderen Gesamtpaket. Eingebettet in ein großzügiges Grundstück mit altem Baumbestand, vielfältigen Pflanzen und einem eigenen Waldbereich bietet die Immobilie ein einzigartiges Wohnumfeld für Naturliebhaber und Ruhesuchende.

Das ursprünglich ca. 1955 errichtete Wohnhaus wurde zwischen 1998 und 2000 umfassend kernsaniert und seither laufend gepflegt und modernisiert. Im Rahmen der Sanierung wurden nahezu sämtliche wesentlichen Bauteile und technischen Anlagen erneuert. Hierzu zählen unter anderem die Elektro- und Wasserinstallationen, Fenster, Dämmmaßnahmen, die Haustechnik sowie die Ausführung einer Drainage rund um das Gebäude. Die Wohnfläche von ca. 96 m² verteilt sich auf zwei Ebenen mit separaten Zugängen und eröffnet dadurch flexible Nutzungsmöglichkeiten.

Im Innenbereich überzeugt das Haus durch hochwertige Materialien und seinen besonderen Charme. Das großzügige Badezimmer ist mit Dusche, Badewanne, Bidet, WC und Fenster ausgestattet. Zusätzlich stehen zwei separate Gäste-WCs mit Tageslicht zur Verfügung.

Besonders hervorzuheben sind die handgearbeiteten Terrakotta-Cotto-Fliesen, die den Wohnbereichen einen unverwechselbaren Charakter und ein mediterranes Wohngefühl verleihen. Ergänzt werden diese durch hochwertige Parkettböden. Die Küche fügt sich harmonisch in das Wohnkonzept ein. Ein gemütlicher Kachelofen rundet das behagliche Wohngefühl ab.

Ein besonderes Highlight ist das 2001 neu errichtete Gästehaus mit ca. 21 m² Wohnfläche. Es eignet sich ideal als Gästeunterkunft, Homeoffice oder Rückzugsort. Ausgestattet mit Parkettboden, eigenem Badezimmer mit Fenster und Dusche sowie einer separaten Erdgasheizung bietet es hohen Komfort. Das Gebäude wurde gedämmt, mit hochwertigen Fenstern ausgestattet und - ebenso wie das Haupthaus - mit einer Drainage versehen. Darüber hinaus ist es an die vorhandene Kleinkläranlage angeschlossen.

Die Außenanlagen wurden mit viel Liebe zum Detail gestaltet. Natursteinmauern und angelegte Wege fügen sich harmonisch in die parkähnliche Gartenanlage ein. Zahlreiche Blumen, Zierpflanzen und verschiedene Baumarten schaffen eine besondere Atmosphäre. Dank der sonnigen Ausrichtung genießen Sie hier nahezu den ganzen Tag Sonne. Die angelegten Wege verbinden die einzelnen Bereiche harmonisch miteinander und laden zum Verweilen ein.

Praktisch sind die zahlreichen Strom- und Wasseranschlüsse im Garten. Die Wasserversorgung erfolgt derzeit über einen gemeinschaftlich genutzten Brunnen. Der Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde ist bereits geplant und soll voraussichtlich noch in diesem Jahr erfolgen.

Die Nähe zum Golfplatz unterstreicht die hohe Wohn- und Freizeitqualität dieses besonderen Standorts.

Ergänzt wird das Angebot durch ein Gartenhaus mit technischer Infrastruktur für die Kleinkläranlage sowie ein weiteres Gerätehaus für Gartengeräte. Mehrere Stellplätze stehen auf dem Grundstück zur Verfügung.

Technisch befindet sich die Immobilie in einem sehr gepflegten Zustand. Im Zuge der Kernsanierung wurden Elektro- und Wasserinstallationen, Fenster, Dämmung, Haustechnik sowie weitere wesentliche Bauteile umfassend erneuert. Ergänzend wurden sowohl am Haupt- als auch am Gästehaus Drainagen ausgeführt. Die jüngste Modernisierungsmaßnahme war die Erneuerung der Dachdämmung des Haupthauses im Jahr 2026.

Besonders hervorzuheben ist die gelungene Kombination aus Haupt- und Gästehaus. Dadurch ergeben sich vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, sei es für Gäste, das Arbeiten im Homeoffice, ein separates Hobbyzimmer oder als privater Rückzugsort. Die hochwertige Ausführung beider Gebäude und die liebevoll angelegte Gartenanlage schaffen ein Wohnumfeld, das in dieser Form nur selten zu finden ist.

Die Immobilie eignet sich ideal für alle, die naturnahes Wohnen, Privatsphäre und eine hochwertige Ausstattung in besonderer Umgebung zu schätzen wissen.

* Einfamilienhaus, Baujahr ca. 1955
* Umfassende Kernsanierung ca. 1998-2000 Wasser Strom komplett neu
* Laufend instand gehalten und modernisiert
* Wohnfläche Haupthaus ca. 96 m²
* Gästehaus mit ca. 21 m² Wohnfläche (Baujahr 2001)
* Grundstück ca. 2.334 m²
* Ruhige, naturnahe Lage
* Eigener Waldbereich
* Sonnige Ausrichtung des Grundstücks
* Großzügiges, parkähnlich angelegtes Grundstück
* Vielfältige Bepflanzung mit Blumen, Sträuchern und Bäumen
* Hochwertig gestaltete Natursteinmauern
* Liebevoll angelegte Gartenwege
* Mehrere Stellplätze auf dem Grundstück
* Nähe zum Rottaler Golf- und Country-Club
* Gute Erreichbarkeit der Thermen Bad Birnbach und Bad Griesbach

Bauweise & Modernisierungen

* Dachstuhl erneuert und gedämmt
* Teile der Dachdämmung des Haupthauses erneuert (2026)
* Fassaden und Holzelemente überarbeitet (zuletzt 2021)
* Vollständige Dämmung innen und außen Haupt und Gästehaus
* Isolierverglaste Fenster (k-Wert ca. 1,1) Haupt und Gästehaus
* Drainage rund um das Haupthaus
* Drainage am Gästehaus
* Elektroinstallationen Haupt und Gästehaus im Zuge der Kernsanierung komplett erneuert
* Wasserinstallationen Haupt und Gästehaus im Zuge der Kernsanierung komplett erneuert
* Haustechnik umfassend modernisiert

Wohnhaus

* Großzügiges Badezimmer mit Fenster
* Badewanne
* Dusche
* WC
* Bidet
* Zwei zusätzliche separate WCs mit Tageslicht
* Handgearbeitete Cotto-/Terrakotta-Fliesen im Erdgeschoss
* Ahorn-Parkett im Obergeschoss
* Hochwertige Fliesen im Badbereich
* Kachelofen mit angenehmer Strahlungswärme
* Hochwertige Massivholz-Einbauküche
* Alle Räume mit Tageslicht


Gästehaus (separat beheizbar)

* Baujahr 2001
* Ca. 21 m² Wohnfläche
* Voll gedämmt
* Hochwertige isolierverglaste Fenster
* Eigene Erdgasheizung
* Parkettboden
* Eigenes Badezimmer mit Fenster und Dusche
* Anschluss an die Kleinkläranlage
* Ideal als Gästehaus, Homeoffice oder Rückzugsort

Technik & Versorgung

* Buderus Heizkessel mit Speicher
* Separate Heizungsanlage im Gästehaus
* Eigene Wasserversorgung über gemeinschaftlich genutzten Brunnen
* Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde bereits geplant und voraussichtlich noch in diesem Jahr vorgesehen
* Kleinkläranlage (Drei-Kammer-System)
* Regenwasser- und Außenwasseranschlüsse auf mehreren Ebenen
* Stromanschlüsse im Außenbereich
* Außenbeleuchtung mit Bewegungsmeldern

Nebengebäude

* Gartenhaus für technische Anlagen (Pumpe / Kläranlage)
* Separates Gerätehaus in Metallbauweise

SonstigesWir freuen uns, Ihnen dieses besondere Anwesen in naturnaher Lage anbieten zu dürfen.

Die Käuferprovision beträgt 3,57 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Der Provisionsanspruch entsteht und wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.

Nutzen Sie gerne vorab die Möglichkeit einer virtuellen Besichtigung (360°-Rundgang), um sich einen ersten umfassenden Eindruck der Immobilie zu verschaffen.

Gerne vereinbaren wir einen Besichtigungstermin mit Ihnen.

Wichtiger Hinweis:
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir nur vollständig ausgefüllte Anfragen mit vollständiger Adresse und erreichbarer Telefonnummer bearbeiten können.

Sofern noch kein Kapitalnachweis oder eine Finanzierungsbestätigung vorliegt, unterstützen wir Sie gerne über unsere Kooperationspartner bei der passenden Immobilienfinanzierung.

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"Ein Herz für Ihr Objekt"StichworteStellplatz vorhanden, Nutzfläche: 21,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl Terrassen: 1, 2 Etagen, modernisiert: 2026Sonstiges/Wohnen: Dachboden