Denkmalgeschützte Maisonette Einheit mit ca. 187 m² - Büro oder perspektivisch Wohnen

Die Immobilie befindet sich in Stuttgarter Halbhöhenlage im Bereich Gerokstraße/Gänsheide. Das Umfeld ist durch Wohnbebauung, historische Gebäude sowie punktuelle Dienstleistungs- und Einzelhandelsangebote geprägt. Die Landeshauptstadt Stuttgart führt den Bereich Gerokstraße/Gänsheide im Stadtbezirk Stuttgart-Ost. Das Gebäude liegt in einer verkehrsberuhigten 30 km/h-Zone mit Anwohnerparken.
Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr erfolgt unter anderem über den nahegelegenen Eugensplatz. Dort verkehren die Stadtbahnlinie U15 sowie die Buslinie 42. Dadurch besteht eine direkte Anbindung in Richtung Stuttgarter Innenstadt und Hauptbahnhof.
Der Bereich Gerokstraße ist zudem Teil einer städtebaulichen Gesamtanlage, für die seit 1990 eine Erhaltungssatzung besteht. Das unmittelbare Umfeld ist entsprechend von historischer Bausubstanz und der charakteristischen Bebauung der Stuttgarter Halbhöhenlagen geprägt.

Zum Verkauf steht eine ca. 187 m² große Maisonette-Einheit in einem denkmalgeschützten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1907. Die Einheit erstreckt sich über zwei Ebenen und wird derzeit als Büro genutzt.
Die Räumlichkeiten, bzw. das gesamte Gebäude wurden im Zuge einer umfassenden Denkmalsanierung im Jahr 2012 vollständig modernisiert. Erhaltene Altbauelemente treffen dabei auf eine zeitgemäße Ausstattung. Hohe Decken, großzügige Fensterflächen, Parkettböden und die charakteristische Architektur des denkmalgeschützten Gebäudes prägen insbesondere die Räume im oberen Geschoss.

Die beiden Ebenen umfassen ca. 152,69 m² im oberen Geschoss sowie ca. 34,18 m² im darunterliegenden Geschoss. Innerhalb der Einheit sind sie über eine Wendeltreppe miteinander verbunden. Zusätzlich besteht eine Erschließung über das gemeinschaftliche Treppenhaus.

Zur Ausstattung gehören unter anderem eine Einbauküche, ein Tageslichtbad mit Dusche und WC sowie ein separates Gäste-WC. Ein der Einheit zugeordneter Gartenanteil mit Terrasse ergänzt die Flächen im Außenbereich. Eine Einzelgarage ist ebenfalls Bestandteil des Angebots.

Eine Besonderheit stellt die Nutzungsmöglichkeit der Einheit dar. Gemäß Teilungserklärung ist die Einheit derzeit zur gewerblichen Nutzung als Büro oder freiberufliche Praxis vorgesehen. Gleichzeitig ist der jeweilige Eigentümer ausdrücklich berechtigt, die derzeit nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume nach entsprechender baurechtlicher Genehmigung zu Wohnzwecken umzubauen und in Wohnungseigentum umzuwandeln. Eine entsprechende baurechtliche Genehmigung wurde bislang nicht beantragt.
Damit besteht neben der Fortführung der bisherigen Büronutzung grundsätzlich auch die Möglichkeit, eine spätere Wohnnutzung baurechtlich prüfen und genehmigen zu lassen.

Die Einheit ist derzeit an ein Unternehmen vermietet und erzielt eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 44.000 €. Das bestehende Mietverhältnis kann grundsätzlich übernommen werden. Gleichzeitig besteht nach Angaben des Eigentümers bzw. Mieters die Möglichkeit einer kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses, sodass auch eine zeitnahe Eigennutzung beziehungsweise Umsetzung eines neuen Nutzungskonzepts möglich ist.

Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- Abstellraum im Keller
- Gartenanteil
- Hausmeisterservice

. ca. 187 m² Gesamtfläche auf zwei Ebenen
. ca. 152,69 m² im oberen Geschoss
. ca. 34,18 m² im darunterliegenden Geschoss
. interne Verbindung über Wendeltreppe
. zusätzliche Erschließung über das Treppenhaus
. denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus, Baujahr ca. 1907
. vollständige Denkmalsanierung im Jahr 2012
. Hochwertige Holzfenster
. Parkett- und Fliesenböden
. großzügige Fensterflächen und hohe Decken
. Einbauküche im Kaufpreis enthalten
. Tageslichtbad mit Dusche und WC
. separates Gäste-WC
. Terrasse und zugeordneter Gartenanteil
. Keller-/Abstellmöglichkeiten
. Einzelgarage
. Gas-Zentralheizung
. aktuelle Jahresnettokaltmiete ca. 44.000 €
. WEG-Rücklage zum 31.12.2025: ca. 49.000 €

SonstigesRaumaufteilung:

Erdgeschoss:
Küche ca. 23 m², WC ca. 4 m², Flur ca. 4 m², Gäste WC ca. 2 m².
Fläche Erdgeschoss: ca. 34 m²

Gartengeschoss:
Büro 1 ca. 35 m², (Bspw. Schlafen) Büro 2 ca. 25 m² (Bspw. Kind), Büro 3 ca. 42 m² (Bspw. Wohnen), Büro 4 ca. 24 m²; sowie weitere Terrassen und Verkehrsflächen
Fläche Gartengeschoss: ca. 153 m²

Das Gebäude steht unter Denkmalschutz. Laut Landesdenkmalpflege handelt es sich um einen dreigeschossigen Massivbau mit Sandsteinfassaden, Mansardwalmdach, Zwerchhaus und Gauben, errichtet 1907/1908 nach einem Entwurf des Stuttgarter Architekten Johann bzw. Hans Weirether.

Die angebotene Einheit wird derzeit gewerblich genutzt. Gemäß Teilungserklärung ist der Eigentümer berechtigt, die Einheit nach baurechtlicher Genehmigung zu Wohnzwecken umzubauen und in Wohnungseigentum umzuwandeln. Eine öffentlich-rechtliche Genehmigung der Wohnnutzung liegt derzeit nicht vor. Die Zulässigkeit und die hierfür erforderlichen Maßnahmen sind vom Erwerber mit den zuständigen Behörden zu klären.

Die derzeitige Vermietung kann übernommen werden. Nach vorliegenden Angaben ist alternativ auch eine kurzfristige Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses möglich. Die konkreten Modalitäten sind im Rahmen des Verkaufsprozesses abzustimmen.StichworteGarage vorhanden, Anzahl der Schlafzimmer: 2, Anzahl der Badezimmer: 1, Anzahl Terrassen: 1, Bundesland: Baden-Württemberg, 4 Etagen, modernisiert: 2012, modernisiert