Traumhafte LAGE mit FERNSICHT am Waldrand – mit Einliegerwohnung

GEHOBENE WOHNLAGE IN HÖSBACH BEI ASCHAFFENBURGDie Villa befindet sich in einem attraktiven, gepflegten Wohnbereich von Hösbach bei Aschaffenburg. Die ruhige Randlage am Waldrand ist grün und naturnah geprägt und bietet ein hohes Maß an Privatsphäre.Bis auf das benachbarte Bürogebäude gibt es keine unmittelbare Wohnnachbarschaft. Dadurch entsteht eine besondere Kombination aus Rückzug und Ruhe, ohne auf eine gute Infrastruktur und schnelle Verkehrsanbindung verzichten zu müssen. Das Umfeld ist geprägt von gepflegten Grundstücken, Einfamilienhäusern und Villen.ÖFFENTLICHE ANBINDUNGDer Bahnhof Hösbach liegt ca. 1,5 km entfernt und bietet regionale Bahnverbindungen unter anderem in Richtung Aschaffenburg, Frankfurt und Würzburg. Ergänzend stehen dort Busverbindungen zur Verfügung. Damit ist die Lage auch für Berufspendler interessant.AUTOBAHN / FLUGHAFENDie A3 ist ebenfalls ca. 1,5 km entfernt und ermöglicht schnelle Verbindungen nach Aschaffenburg, Frankfurt, Würzburg und in das Rhein-Main-Gebiet.Der Flughafen Frankfurt ist mit dem Auto außerhalb des Berufsverkehrs in ca. 30 Minuten erreichbar. Die Lage ist damit auch für Selbstständige, Unternehmer und Berufspendler interessant, die regelmäßig regional oder überregional unterwegs sind.EINKAUFEN / VERSORGUNGDie Versorgung für den täglichen Bedarf ist sehr gut. Zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten wie EDEKA, Lidl, ALDI, REWE, Penny, Norma, Globus und dm befinden sich in wenigen Fahrminuten Entfernung. Weitere Dienstleistungen und gastronomische Angebote sind ebenfalls gut erreichbar.KINDERGÄRTEN / SCHULENFür Familien bietet Hösbach eine gute Betreuungs- und Bildungsinfrastruktur. Kindergärten befinden sich in der näheren Umgebung. Eine Grund- und Mittelschule ist ca. 1,5 km entfernt, weiterführende Schulen befinden sich in ca. 2,4 km Entfernung.FREIZEIT / NATURDie Lage am Rand des Spessarts bietet einen hohen Freizeit- und Erholungswert. Wälder, Spazier- und Wanderwege sowie naturnahe Flächen befinden sich praktisch in unmittelbarer Umgebung.Ob Spaziergänge, Jogging, Radtouren oder Wanderungen – die Umgebung bietet ideale Voraussetzungen für Menschen, die Ruhe und Natur schätzen. Gleichzeitig ist Aschaffenburg schnell erreichbar und ergänzt die naturnahe Wohnlage um städtische Angebote, Kultur, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten.STANDORTQUALITÄTHösbach profitiert von seiner Lage zwischen Spessart, Aschaffenburg und Rhein-Main-Gebiet. Besonders hervorzuheben ist bei dieser Villa die Kombination aus ruhiger Waldrandlage, gehobenem Wohnumfeld, hoher Privatsphäre und sehr guter Verkehrsanbindung.Das benachbarte Bürogebäude ist die einzige unmittelbare Nachbarschaft und wird typischerweise überwiegend werktags genutzt. Dadurch ist insbesondere abends und am Wochenende eine besonders ruhige Wohnatmosphäre zu erwarten.Insgesamt handelt es sich um eine attraktive Wohnlage für Käufer, die großzügiges Wohnen im Grünen mit guter Infrastruktur und schneller regionaler Anbindung verbinden möchten.

Diese eindrucksvolle Villa befindet sich in ruhiger, naturnaher Hanglage auf einem großzügigen, grün eingebetteten Grundstück und verbindet repräsentatives Wohnen, viel Privatsphäre und außergewöhnlich flexible Nutzungsmöglichkeiten. Das Haus wird vollständig unbewohnt übergeben und kann nach Erwerb frei genutzt, modernisiert und individuell gestaltet werden.ARCHITEKTUR / EINGANGSEBENEDie Architektur folgt dem natürlichen Geländeverlauf. Durch die Hanglage befindet sich der Hauseingang auf Erdgeschossniveau, während der rückwärtige Teil dieser Ebene teilweise im Erdreich liegt. Man gelangt somit nicht klassisch „in den Keller“, sondern bewegt sich vom Eingangsbereich aus auf einer Ebene.Bereits die großzügige Diele mit geschwungener Treppe vermittelt einen repräsentativen Charakter. Auf dieser Ebene befinden sich Garderobennische, Gäste-WC, Vorrats- und Hauswirtschaftsflächen, Heizungsraum, Party-/Hobbyraum, Vorratsküche, ein weiterer flexibel nutzbarer Raum sowie die Doppelgarage mit direktem Zugang ins Haus.HAUPTWOHNBEREICHDer Hauptwohnbereich umfasst insgesamt ca. 252 m² Wohnfläche zuzüglich ca. 93 m² Nutzfläche. Drei Schlafzimmer mit ca. 21 m², 18 m² und 14 m² sowie ein ca. 10 m² großes Ankleidezimmer bieten großzügige Rückzugsbereiche. Ergänzt wird die Etage durch ein Tageslichtbad und ein separates Gäste-WC.Die ca. 13 m² große Küche verfügt über eine Speisekammer und ist praktisch mit dem ca. 17 m² großen Esszimmer verbunden. Daran schließt sich das ca. 46 m² große Wohnzimmer an, das mit seiner Großzügigkeit den Mittelpunkt dieser Wohnebene bildet.WINTERGARTEN / GARTENEin besonderes Highlight ist der ca. 35 m² große Wintergarten mit Kamin. Er schafft einen lichtdurchfluteten zusätzlichen Wohnbereich und bietet direkten Zugang zur Sonnenterrasse und in den Garten. Auch von der Küche aus gelangt man ebenerdig in den Außenbereich. Gerade diese Verbindung aus großzügigem Wohnen auf einer Ebene und direktem Bezug ins Grüne macht den besonderen Charakter der Villa aus.EINLIEGERWOHNUNGDie separate Einliegerwohnung verfügt über ca. 72 m² Wohnfläche, drei Zimmer, Küche, Duschbad, Flur, eigenen Außenzugang sowie eine zusätzliche Verbindung zum Haupthaus. Sie eignet sich ideal für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, erwachsene Kinder, Homeoffice oder eine mögliche Vermietung und eröffnet damit zahlreiche flexible Nutzungsmöglichkeiten.GRUNDSTÜCK / GARAGEDas großzügige Grundstück ist grün eingebettet und bietet viel Privatsphäre und Rückzug. Die ca. 30 m² große Doppelgarage ist direkt mit dem Haus verbunden. Zusätzlich befindet sich auf dem Grundstück ein kleines Gartenhaus, das sich beispielsweise als Atelier, Hobbybereich oder zusätzlicher Rückzugsort nutzen lässt, vorbehaltlich der jeweils zulässigen Nutzung.RENOVIERUNGS- UND SANIERUNGSPOTENZIALDie Immobilie weist Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf. Gerade darin liegt jedoch eine große Chance: Die Villa bietet aufgrund ihrer Größe, Architektur und Raumstruktur eine hervorragende Basis für eine hochwertige, moderne Neugestaltung.Auch Grundrissoptimierungen sind denkbar. So könnte beispielsweise das Badezimmer im Haupthaus durch Einbeziehung des separaten WC-Bereichs auf rund 12 m² erweitert und damit deutlich großzügiger gestaltet werden.NACHBARSCHAFT / RUHEUnmittelbar angrenzend befindet sich lediglich ein Bürogebäude mit zugehörigen Stellplätzen. Da dieses typischerweise überwiegend werktags genutzt wird, ist insbesondere abends und am Wochenende eine besonders ruhige Wohnsituation zu erwarten.FAZITDiese Villa verbindet großzügige Wohnflächen, naturnahe Hanglage, separate Einliegerwohnung, Wintergarten, Doppelgarage und erhebliches Gestaltungspotenzial. Sie eignet sich besonders für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

GRUNDSTÜCK / LAGEQUALITÄT* Wunderschönes, grün eingebettetes Grundstück in ruhiger Lage am Waldrand* Besonders private Grundstückssituation mit viel Abstand und Rückzugsmöglichkeiten* Naturnahes Wohnumfeld mit hohem Freizeit- und Erholungswert* Großzügige Außenbereiche mit Terrasse, Gartenflächen und weiterem* Gestaltungspotenzial* Gepflegte Zufahrt zum Haus; die Hauszufahrt wurde bereits erneuertHAUSTYP / ARCHITEKTUR* Freistehende Villa mit großzügiger Raumstruktur* Architektur in leichter Hanglage* Hauptwohnbereich und Einliegerwohnung gut voneinander getrennt nutzbar* Repräsentativer Eingangsbereich mit geschwungener Treppe* Vielseitige Nutzungsmöglichkeiten für Familie, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen und Arbeiten oder zusätzliche VermietungWOHNFLÄCHEN / FLÄCHENANGEBOT* Haupthaus mit ca. 252 m² Wohnfläche* Zusätzlich ca. 93 m² Nutzfläche* Separate Einliegerwohnung mit ca. 72 m² Wohnfläche* Insgesamt sehr großzügiges Raumangebot mit flexibler Nutzungsmöglichkeit* Das gesamte Haus wird unbewohnt übergebenHAUPTWOHNBEREICH* Großzügiges Wohnzimmer mit ca. 46 m²* Esszimmer mit ca. 17 m²* Küche mit ca. 13 m² mit angrenzende Speisekammer* Drei geräumige Schlafzimmer mit ca. 21 m², ca. 18 m² und ca. 14 m²* Schlafzimmer mit angrenzendem Ankleideraum* Tageslichtbad* Separates Gäste-WC* Große Diele mit repräsentativer WohnwirkungWINTERGARTEN / KAMIN* Ca. 35 m² großer Wintergarten* Lichtdurchfluteter Wohnbereich mit besonderer Atmosphäre* Kamin im Wintergarten vorhanden* Direkter Zugang zur Terrasse und in den GartenEbenerdiger Gartenbezug durch die HanglageEINLIEGERWOHNUNG* Separate 3-Zimmer-Einliegerwohnung* Ca. 72 m² Wohnfläche* Eigener Eingang seitlich am Gebäude* Zusätzlich Zugang aus dem Haupthaus* Duschbad* Küche* Ideal nutzbar für Mehrgenerationenwohnen, Gäste, Au-pair, Homeoffice oder mögliche VermietungERDGESCHOSS / NUTZFLÄCHEN* Eingangsdiele mit Garderobennische* Gäste-WC* Vorratsraum* Hauswirtschaftsraum* Heizungsraum* Vorratsküche* Zusätzlicher Raum zur individuellen Nutzung, z. B. Büro, Fitness oder HobbyParty- bzw. Hobbyraum* Kamin im Partykeller vorhandenGARAGE / PARKEN* Großzügige Doppelgarage* Elektrische Garagentore* Direkter Zugang von der Garage ins Haus* Hoher Alltagskomfort durch geschützten und trockenen ZugangAUSSENBEREICH* Große Terrasse* Gartenflächen mit viel Privatsphäre* Kleines Gartenhaus vorhanden* Gartenhaus vielseitig nutzbar, z. B. als Gästehaus, Atelier, Hobbybereich oder zusätzlicher Rückzugsort, vorbehaltlich der zulässigen Nutzung* Pool vorhandenDer Pool wurde seit geraumer Zeit nicht genutzt; Zustand und Funktionsfähigkeit sind vom Käufer zu prüfenHEIZUNG / GEBÄUDETECHNIK* Gas-Zentralheizung* Brennwertkessel im Jahr 2013 erneuert* Kamin im Wintergarten* Kamin im PartykellerLEITUNGEN / ANSCHLÜSSE / AUSSENBEREICH* Im Jahr 2013 wurden im Außenbereich umfangreiche Leitungen und Anschlüsse erneuert* Erneuert wurden nach Angabe:- Wasserleitungen im Außenbereich- Kanalrohre im Außenbereich- Gasleitungen- Stromleitungen- Telefonleitungen- Glasfaserleitung bis zum HausJeweilige Anschlüsse* Hauszufahrt ebenfalls im Jahr 2013 erneuertZUSTAND / MODERNISIERUNGSPOTENZIAL* Renovierungs- und Sanierungsbedarf vorhanden* Attraktive Grundlage für eine hochwertige Neugestaltung nach eigenen Vorstellungen* Großzügige Raumstruktur mit sehr guten Möglichkeiten zur Modernisierung* Potenzial zur Aufwertung einzelner Grundrissbereiche, insbesondere im Badbereich des Haupthauses

SonstigesWir arbeiten mit einem qualifizierten Alleinverkaufsauftrag für die Eigentümer und stehen Ihnen gerne sowohl für Besichtigungstermine als auch für Vorabinformationen zur Verfügung! Im weiteren Verlauf können wir Ihnen gerne, wenn gewünscht, sehr gute unabhängige Partner für die Immobilienfinanzierung empfehlen.Hinweis:Die in diesem Angebot enthaltenen 3D-Grundrisse, Visualisierungen sowie Einrichtungs- und Ausstattungsbeispiele dienen ausschließlich der anschaulichen und unverbindlichen Darstellung möglicher Raumwirkungen, Gestaltungs- und Ausstattungsvarianten. Obwohl die Darstellungen die Raumaufteilung im Wesentlichen zutreffend wiedergeben, wird für deren Vollständigkeit, Maßhaltigkeit und Richtigkeit keine Gewähr übernommen.Teilweise sind Fotos und Videos digital eingerichtet oder visualisiert, um Interessenten einen beispielhaften Eindruck möglicher Einrichtungskonzepte und Ausstattungsvarianten zu vermitteln. Die dargestellten Ausstattungen, Möblierungen und Gestaltungselemente sind nicht zwingend Bestandteil des Angebots und begründen keine verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung.HAFTUNG: Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne usw. vom Verkäufer oder Bauträger stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir aufgrund dessen nicht. Es obliegt daher unseren Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Alle Immobilienangebote sind freibleibend und vorbehaltlich Irrtümer, Zwischenverkauf oder sonstiger Zwischenverwertung.StichworteNutzfläche: 93,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 5, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl Balkone: 1, Bundesland: Bayern, 2 Etagen, Distanz zum Flughafen: 55.18, Distanz zum Hauptbahnhof: 7.6, Distanz zum Bus: 1.07Bezugnach Vereinbarung