# Top gepflegtes, modernes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung #

Diese idyllische Immobilie liegt im Höhenort ROTENSOL, einem 1971 eingemeindeten Ortsteil des Kurortes Bad Herrenalb - am Rande des Nordschwarzwaldes mit guter Fernsicht ins Rheintal und den Kraichgau.

Spazierwege "fast eben" sind genauso zu finden, wie auch anspruchsvolle Strecken mit großen Steigungen. Es gibt zahlreiche gekennzeichnete Wanderwege sowohl der Gemeinden als auch des Schwarzwaldvereines und zusätzlich auch viele Angebote zum Nordic-Walking.

Als Ausflugsziele bieten sich reizvolle Kurstädte der näheren Umgebung, aber auch größere Städte wie z.B. Baden-Baden, Karlsruhe, Ettlingen, Calw oder Freudenstadt an. Besonders lohnend sind auch Fahrten weiter hinein in den Schwarzwald mit sehr vielen interessanten Naturdenkmälern. Als weitere Ziele lassen sich hierzu der Kraichgau, das Rheintal und das Elsass nennen.

In der nächsten Umgebung lädt Bad Herrenalb zu einem Bummel im Kurpark oder der Fußgängerzone mit Besichtigung von Klosterkirche und "Paradies" ein oder auch zum Besuch der Siebentäler-Therme, die nach Sanierung auf Jahresende wieder geöffnet wird.

Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Freizeitmöglichkeiten (Freibad, Golfplatz u.a.m.) sind im Hauptort vorhanden; die nächsten Krankenhäuser nur wenige Kilometer entfernt.

Bad Herrenalb wird von der Linie S1 Karlsruhe-Ettlingen-Bad Herrenalb angefahren. Von hier aus benötigen Sie mit der Straßenbahn ca. 20 Minuten ins Stadtzentrum von Ettlingen. Mit dem Auto sind es ca. 15 Fahrminuten nach Ettlingen, bzw. 25 Fahrminuten zum Karlsruher Hauptbahnhof und die nächsten beiden Autobahn-Anschlüsse liegen mit Karlsbad A8 (ca. 15 km) und Karlsruhe-Ettlingen A5 (ca. 20 km) in bequemer Reichweite.

Bis Mitte September 2017 präsentierte sich das Schwarzwaldstädtchen Bad Herrenalb seinen Bürgern und Besuchern in voller Blüte. Vier Monate konnten Bewohner und Gäste farbenprächtige Blumenbeete, bunte Schaugärten und ein vielseitiges Unterhaltungsprogramm genießen. Neben einem attraktiven und modernen neuen Stadtbild bildeten der Kurpark, das historische Klosterareal, die Schweizerwiese und das Flüsschen Alb das Herzstück der Gartenschau. Nun stehen die Flächen allen Einheimischen und Besuchern nachhaltig zur Verfügung.

Mit diesem Haus werden flexible Lebensträume wahr! Es passt sich der Familienplanung an und ermöglicht Homeoffice, Selbständigkeit (Teilungserklärung vorhanden) und Kapitalanlage (Einliegerwohnung im eigenen Haus. Das Haus ist komplett modernisiert; der Garten ist angelegt. Einziehen und Wohlfühlen!

Die an eine Einzelperson vermietete Einliegerwohnung fließen regelmäßige Mieteinnahmen, welche die monatliche Belastung (z.B. Finanzierungsdarlehen) positiv beeinflussen - reduzieren.

Dieses modern und hell gestaltete, freistehende 5-Zimmer-Einfamilienhaus und einer zusätzlichen 2-Zimmer-Einliegerwohnung mit separatem Eingang, wurde 1992 auf einem knapp 600 m² großen Grundstück in einer ganz ruhigen Sackgasse im Bad Herrenalber Ortsteil Rotensol in schöner Hanglage mit unverbaubarer Weitsicht erbaut. Das Haus verfügt seit 2022 zur klimafreundlichen Beheizung und Warmwasserversorgung über eine Bosch-Wärmepumpe (die auch kühlen kann) sowie eine 7,38 kWp PV-Anlage mit 10 kWh Batteriespeicher.

Technisch auf neuestem Stand - eine Wallbox gibt es auch - begeistert diese Immobilie mit ihrer durchdachten Raum- und Gartengestaltung und bietet hohen Wohnstandard und Wohnqualität. Zu jeder Jahreszeit werden Sie sowohl angenehm temperierte Innenräumen als auch Sonnen- als auch Schattenplätze im Garten genießen und dies sicherlich in den zunehmend wärmeren Sommermonaten zu schätzen wissen.

Im Wohn-/Essbereich des Erdgeschosses und allen Schlafräumen ermöglichen bodentiefe Fenster in schickem Weiß den ungehinderten Blick in den wunderschön angelegten Garten mit einem harmonischen (Niedrigenergie-)Beleuchtungskonzept. Es gibt nicht nur einen idyllischen Teich und auf verschiedenen Ebenen angeordnete Sitz- und Schattenplätze, sondern auch zusätzlichen Wellness-Faktor durch eine separat platzierte Physiotherm Infrarot-Wärmekabine.

Die Liste der Ausstattungsmerkmale beinhaltet z.B. die komplett ausgestattete Einbauküche mit Solitärkühlschrank in der Hauptwohnung sowie eine zeitlose Küchenzeile in der Einliegerwohnung, Fußbodenheizung im Erdgeschoss sowie Kaminofen, insgesamt drei Tageslichtbäder, wovon zwei hiervon über Wanne & Dusche verfügen, Ankleide und Hauswirtschaftraum u.a.m.

Zwei Garagen mit ausreichend Stellfläche davor und ein separater Stellplatz für die Einliegerwohnung stehen für Bewohnerfahrzeuge zur Verfügung.

Das Haus ist in zwei Einheiten nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt, so dass maximale Flexibilität bei der Nutzungsmöglichkeiten besteht. Teilungserklärung liegt vor und die Grundbücher wurden angelegt.

Die Einliegerwohnung mit rd. 55 m² Wohnfläche und separatem Zähler ist derzeit vermietet und erzielt eine jährliche Nettokaltmiete in Höhe 6.000,00 €.

Gartengeschoss:
Über einen separaten Eingang geht´s in die hübsche 2-Zimmer-Wohnung, die auf den Plänen in pink markiert ist. Vor dem hellen Wohn-Esszimmer mit offener Küchenzeile liegt die Terrasse und ein kleiner Gartenbereich. Dahinter findet ein PKW seinen Parkplatz auf dem Stellplatz. Über den Flur - am hell gefliesten Tageslichtbad mit Badewanne, Waschbecken und WC vorbei - gelangen Sie ins Schlafzimmer, das ebenso wie der Rest der Wohnung mit pflegeleichte Laminatboden ausgestattet ist. Die weißen Kunststoff-Fenster haben alle Rollläden.

Auf derselben Ebene, aber nur über den Haupteingang des Hauses zugänglich, liegen die Nebenräume der Heizung, Vorratsraum, Hauswirtschaftsraum und Ankleide der Hauptwohnung im EG und OG.

Erdgeschoss:
Über wenige Stufen am Treppenaufgang gelangen Sie durch den Flur mit großem Einbauschrank in den großen, gefliesten Wohn-/Essbereich mit Fußbodenheizung, Kaminofen und offener Küche. Ein Schlafzimmer schließt sich an, durch welches Sie in das moderne Tageslichtbad mit Wanne und Dusche kommen. Eine Gästetoilette befindet sich ebenfalls auf dieser Ebene; gleich nach der Haustüre links. Mehrere der bodentief ausgeführten Fenster-Elemente lassen sich komplett öffnen; alle haben Rollläden.

Obergeschoss/Dachgeschoss:
Die Treppe führt hoch auf die helle Galerie, von welcher es in alle drei Schlafzimmer und in das Tageslichtbad hinein geht. Schicke Linoleum-Böden in blau harmonieren mit den weißen Türen und den weißen Fenster-und Balkonelementen. Die beiden in Richtung Garten ausgerichteten Zimmer teilen sich einen schönen Balkon.

Die Hauptwohnung ist komplett mit moderner Niedrig-Energie-Leuchttechnik ausgestattet

Provisionshinweis1,19 % inkl. MwSt.
Bei diesem Objekt ist nicht vorgesehen, dass der Käufer mit uns eine eigenständige Provisionsvereinbarung trifft, sofern dieser als Verbraucher (§ 14 GBG) zu qualifizieren ist. Der Verkauf erfolgt nur an denjenigen, der sich bereit erklärt, die Hälfte der Gesamtprovsion zu übernehmen. Dieser Anteil beträgt 1,19 % . Die vorgenannte Provision bezieht sich auf den angegebenen Kaufpreis und versteht sich inklusive der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. Sie ist verdient und zahlbar bei notariellem Kaufvertragsabschluss.

Alle Angaben nach Auskunft des Eigentümers.SonstigesBei der Kaufpreisgestaltung wurden zusätzlich zur modernen Haustechnik (Wärmepumpe mit PV-Anlage) insbesondere die nachfolgenden Ausstattungsmerkmale in einer Größenordnung von 70.000,00 € berücksichtigt:
* Doppelgaragen mit getrennten Toren und elektrischem Torantrieb
* Einbauküchen sowohl in der Hauptwohnung als auch in der Einliegerwohnung
* Infrarotkabine im Designgartenhaus und weiteres Design-Lounge-Haus im Garten
* angelegter Garten mit Gartenteich

Die im Portal und Exposé eingestellten Flächendefinitionen, Angaben und Bilder wurden mit Sorgfalt recherchiert, erheben jedoch nicht den Anspruch auf Allgemeingültigkeit und Vollständigkeit.

Diese Unterlagen werden unter Haftungsausschluss nur zu Informationszwecken unverbindlich zur Verfügung gestellt.StichworteGarage vorhanden, Nutzfläche: 34,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 3, Anzahl der separaten WCs: 1, Anzahl Balkone: 2, Anzahl Terrassen: 1, Stadtrandlage, modernisiert: 2020Sonstiges/Wohnen: Einliegerwohnung