5,67 % IST-Rendite | Wohn-/ und Geschäftshaus mit Bäckerei & 4 Wohneinheiten in Hochstetten

1B-LageDie Immobilie befindet sich an der Hauptstraße im gewachsenen Ortskern von Hochstetten, einem Ortsteil der Gemeinde Linkenheim-Hochstetten nördlich von Karlsruhe. Das Umfeld verbindet Wohnbebauung mit örtlichen Geschäften und Dienstleistungen. Die straßenseitige Lage mit gut sichtbarem Verkaufsbereich unterstützt die gewerbliche Nutzung als Bäckerei, während sich die weiteren Betriebsflächen und Hofbereiche in den rückwärtigen Grundstücksteil erstrecken.

Linkenheim-Hochstetten bietet eine vielseitige Infrastruktur für den täglichen Bedarf. Einkaufsmöglichkeiten, gastronomische Angebote und Bankdienstleistungen sind innerhalb der Gemeinde vorhanden. Auch Arztpraxen und Apotheken ergänzen die örtliche Versorgung. Für Familien stehen mit der Grundschule Hochstetten sowie weiteren Schulen im Gemeindegebiet unterschiedliche Bildungsangebote zur Verfügung.

Die Verkehrsanbindung ist sowohl für Bewohner als auch für den Gewerbebetrieb ein Standortvorteil. Über die Bundesstraße B 36 besteht Anschluss in Richtung Karlsruhe und Graben-Neudorf. Die Stadtbahnlinien S1 und S11 verbinden Linkenheim-Hochstetten über Eggenstein-Leopoldshafen und Karlsruhe-Neureut mit Karlsruhe. Ergänzende Busverbindungen erschließen weitere Nachbarorte. Damit bietet der Standort auch Berufspendlern eine Alternative zur täglichen Fahrt mit dem eigenen Fahrzeug.

Neben der Nähe zu Karlsruhe prägt die Landschaft zwischen Hardtwald und Rhein den Freizeitwert der Gemeinde. Rheinauen, Altrheinarme, Seen und Waldflächen bieten Möglichkeiten für Spaziergänge, Fahrradtouren und Erholung im Grünen. Das Rheinufer ist über Radwege durch das Tiefgestade erreichbar und ergänzt das Wohnumfeld um ein vielseitiges Ausflugsziel.

Dieses Wohn- und Geschäftshaus in Linkenheim-Hochstetten (Hochstetten) verbindet vier Wohneinheiten mit einer Bäckerei einschließlich Verkaufs-, Produktions- und Lagerflächen. Das über Jahrzehnte gewachsene Anwesen steht auf einem 624 m² großen Grundstück und bietet insgesamt ca. 525,24 m² Wohn- und Gewerbefläche. Davon entfallen ca. 252,41 m² auf die Wohnungen und ca. 272,83 m² auf den Gewerbebereich. Kellerflächen sind darin nicht enthalten. Bei einem Angebotspreis von 1.100.000 Euro entspricht dies rechnerisch rund 2.094 Euro je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche.

Die vier Wohnungen verteilen sich auf das Ober- und Dachgeschoss und umfassen insgesamt acht Zimmer. Die im Exposé als Wohnung 1 bezeichnete Einheit im ersten Obergeschoss über der Backstube steht derzeit leer, wird derzeit gestrichen und die Böden renoviert und bietet somit die Gelegenheit zur besseren Neuvermietung. Wohnung 2 ist ein kompaktes Appartement mit Duschnische; das zugehörige WC befindet sich separat im Flur. Wohnung 3 liegt ebenfalls im ersten Obergeschoss über dem Verkaufsbereich, Wohnung 4 im Dachgeschoss. Der Ausstattungs- und Erhaltungszustand unterscheidet sich zwischen den Einheiten. Insbesondere bei Wohnung 1 und der Dachgeschosswohnung besteht Renovierungsbedarf.

Den gewerblichen Schwerpunkt bildet die Bäckerei im Erdgeschoss. Zum Betrieb gehören ein ca. 90,22 m² großer Verkaufsraum mit Sitzmöglichkeiten, die anschließende Backstube sowie weitere Betriebs- und Nebenräume. Die innerhalb der Gewerbefläche enthaltenen 71,93 m² Lagerfläche verteilen sich auf zwei Bereiche: Ein Lager mit ca. 38,24 m² ist mit einer Klimaanlage ausgestattet, im zweiten Lager mit ca. 33,69 m² befindet sich eine begehbare Kühlzelle. Ein Innenhof zwischen den Gebäudeteilen sowie der großzügige rückwärtige Hof ergänzen das Flächenangebot. Hinzu kommen drei Garagen und drei Außenstellplätze.

Für die Bäckerei besteht grundsätzlich die Bereitschaft zu einer weiteren Pachtlaufzeit von drei oder fünf Jahren. Die konkrete Vertragsgestaltung, Laufzeit und Konditionen sind mit dem Erwerber individuell abzustimmen.

Die Bauakte dokumentiert die schrittweise Entwicklung des Anwesens:

? 1959: Genehmigter Umbau und Vergrößerung des Ladens innerhalb des bereits bestehenden Gebäudes
? 1970: Genehmigung des rückwärtigen Lagerneubaus
? 1975/1977: Prägende Neubau- und Umgestaltungsphase des straßenseitigen Wohn- und Geschäftshauses mit ergänzenden Änderungen an Keller und Dach
? 1977: Genehmigung einer Doppelgarage
? 1979: Genehmigung des Dachgeschossausbaus zu Wohnzwecken
? 1986: Genehmigung und Baufreigabe einer Verkaufsraumerweiterung; deren vollständige Ausführung ist aus den vorliegenden Unterlagen nicht eindeutig nachgewiesen
? 1989: Genehmigung eines neuen Backofens mit zugehöriger Schornsteinanlage

In 2009 wurden die Fenster, mit Ausnahme des Dachgeschosses erneuert. Ebenfalls 2009 soll durch den damaligen Eigentümer eine Außenfassadendämmung mit anschließendem Anstrich erfolgt sein; Ausführungsnachweise hierzu liegen nicht vor. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Viessmann-Öl-Brennwertzentralheizung aus ca. 2010 mit zentraler Warmwasserbereitung. Der zugehörige Heizöltank verfügt nach Eigentümerangabe über ein Fassungsvermögen von ca. 28.000 Litern. Neben den Renovierungen einzelner Wohnungen ist die Erneuerung des Daches bei der weiteren Investitionsplanung zu berücksichtigen.

Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung für 2025 weist Gesamtkosten von rund 14.700 Euro aus. Darin enthalten sind rund 6.230 Euro unmittelbar dem Backofen zugeordnete Kosten. Die detaillierten Abrechnungen und die Mietübersicht stehen für die wirtschaftliche Prüfung zur Verfügung.

Der Verkauf erfolgt als Gesamtanwesen. Eine grundbuchliche Aufteilung in einzeln veräußerbare Wohnungs- und Teileigentumseinheiten besteht derzeit nicht.

? verkehrsgünstige Lage
? 8 Zimmer (nur Wohnungen)
? umfangreiche Nahversorgung
? Fenster-Teilsanierung in 2009
? Strom- und Wasserleitungen in 2019
? Nutzfläche Gewerbe: ca. 272,83 ²
? Wohnfläche: ca. 252,41 m²
? Renovierung Badezimmer WE01 (2019) mit Glasdusche , WC und Waschmaschinenanschluss
? IST-Kaltmiete: ca. 62.333 EUR p.a.
? SOLL-Kaltmiete: ca. 65.100 EUR p.a.
? SOLL-Rendite: 5,92 %
? überdachte Außenterrasse
? Klimaanlage seit ca. 2018

SonstigesDie Möbel und Ausstattungsgegenstände in den Plänen und Bildern dienen nur zur Darstellung und gehören nicht zum Lieferumfang.

Auf dem Grundstück Flst.-Nr. 111/1 sind weder Bau-/ noch Altlasten eingetragen.

Der Maklervertrag mit uns kommt durch die Beauftragung unserer Dienstleistung in Textform zustande - beispielsweise per E-Mail mit entsprechender Bestätigung. Die Maklerprovision richtet sich nach den seit dem 23.12.2020 geltenden gesetzlichen Bestimmungen zur Verteilung der Courtage. Demnach tragen Käufer und Verkäufer jeweils eine Provision in Höhe von 3?% des Kaufpreises zzgl. der aktuell gültigen Umsatzsteuer, derzeit also 3,57?%. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags verdient und zur Zahlung fällig. Änderungen des Umsatzsteuersatzes führen zu einer entsprechenden Anpassung der Bruttoprovision. Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten für Notar und Grundbuchamt übernimmt der Käufer.

Der Verkauf enthält eine Maklercourtage in Höhe von 3,57%. Die Nebenkosten belaufen sich somit auf 10,57% vom Kaufpreis, die wie folgt aufgeteilt sind:

5% Grunderwerbssteuer
3,57% Maklercourtage
1,5% Notargebühren
0,5% GrundbuchamtStichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Gesamtfläche: 525,24 m², vermietbare Fläche: 525,24 m², Anzahl der Badezimmer: 5, Anzahl Balkone: 2, Anzahl Terrassen: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 30,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 4, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 1, Bundesland: Baden-Württemberg, 3 Etagen, modernisiert: 2023