Investment mit Entwicklungspotenzial im Sanierungsgebiet Zirndorf

Ca. 335 m² mögliches Flächenpotenzial | 3 Wohnungen + Gewerbe | Ausbaureserve | Sanierungsgebiet | nur 410.000 €

Mitten in der Zirndorfer Innenstadt kommt hiermit eine Immobilie auf den Markt, die sich ausdrücklich an Investoren, Bestandshalter und Projektentwickler mit Erfahrung richtet.
Das Gebäude befindet sich im Kerngebiet der Zirndorfer Altstadt. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, Ärzte, öffentliche Verkehrsmittel und die Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind bequem zu Fuß erreichbar.
Neben den bereits vorhandenen Wohn- und Gewerbeflächen bietet insbesondere der Spitzboden interessantes Entwicklungspotenzial. Gleichzeitig eröffnet die Lage im Sanierungsgebiet - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.

Auf einem Grundstück von ca. 220 m² befinden sich derzeit drei Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit. Die vorhandene Wohnfläche beträgt nach Angaben des Eigentümers rund 220 m².
Hinzu kommt eine erhebliche Ausbaureserve im Spitzboden. Nach derzeitiger Planungsidee könnten dort beispielsweise zwei weitere Einheiten mit jeweils ca. 47 m² entstehen. Unter Einbeziehung der möglichen Ausbauflächen ergibt sich ein Flächenpotenzial von insgesamt rund 335 m².
Elektroinstallation und Gasthermen wurden nach Angaben des Eigentümers erst vor wenigen Jahren erneuert.
AKTUELLE MIETSITUATION
Die derzeitige Vermietung stellt sich nach Eigentümerangaben wie folgt dar:
- Gewerbe/Laden: 480 € zzgl. 100 € NK und 100 € Heizpauschale
- Wohnung EG links: 465 €*
- Wohnung OG rechts: 500 €*
- Wohnung OG links: 580 € zzgl. 100 € NK - derzeit leerstehend
Bei den mit * gekennzeichneten Mieten sind die eigentlichen umlagefähigen Nebenkosten nach Eigentümerangaben bereits enthalten. Die individuellen Verbrauchskosten tragen die Mieter jeweils selbst.
Die vom Eigentümer angegebene IST-Nettomiete beträgt derzeit mindestens 2.025 € monatlich.
Gerade die leerstehende Einheit kann für einen Investor interessant sein, weil sich hier - vorbehaltlich der rechtlichen und baulichen Prüfung - frühzeitig Gestaltungsmöglichkeiten ergeben.

KAUFPREIS: 410.000 € FESTPREIS
Zuzüglich 3,57 % Käufercourtage inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer sowie der üblichen Erwerbsnebenkosten.
Der Kaufpreis entspricht bei einem möglichen Gesamtflächenpotenzial von rund 335 m² rechnerisch nur etwa 1.224 €/m² - wobei Ausbau-, Sanierungs- und Genehmigungskosten selbstverständlich zusätzlich zu berücksichtigen sind.
SANIERUNGSGEBIET - STEUERLICH BESONDERS INTERESSANT
Das Anwesen liegt im Sanierungsgebiet der Stadt Zirndorf.
Für Investoren kann damit insbesondere § 7h EStG interessant sein. Begünstigte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen erhöht abgeschrieben werden: bis zu 9 % jährlich im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren sowie bis zu 7 % jährlich in den anschließenden vier Jahren. Voraussetzung ist unter anderem die entsprechende Bescheinigung der zuständigen Gemeindebehörde. Gesetze im Internet
Auch Erhaltungsaufwand kann unter den Voraussetzungen des § 11a EStG auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden.
Wichtig: Steuerliche Vorteile sollten vor Erwerb und insbesondere vor Beginn der jeweiligen Maßnahmen mit Steuerberater, Stadt und gegebenenfalls den zuständigen Fachstellen abgestimmt werden. Wir verkaufen hier eine Immobilie - kein Steuersparmodell mit Garantie.
DER SPITZBODEN MACHT DAS OBJEKT SPANNEND
Der große Spitzboden bietet zusätzliches Entwicklungspotenzial. Nach erster Einschätzung könnte eine Nachverdichtung innerhalb des vorhandenen Baukörpers denkbar sein.
Ob und in welchem Umfang hierfür eine Genehmigung, Nutzungsänderung oder weitere baurechtliche Nachweise erforderlich sind, ist vom Erwerber bzw. dessen Planer mit der zuständigen Behörde verbindlich zu klären. Insbesondere bei Veränderungen der Dachform, beispielsweise durch Gauben, ist mit einem Genehmigungsverfahren zu rechnen.
Gerade deshalb ist diese Immobilie kein Objekt für absolute Anfänger.
Hier geht es nicht darum, eine fertig optimierte Kapitalanlage zu kaufen. Es geht darum, vorhandenes Potenzial zu erkennen, baurechtlich zu prüfen, wirtschaftlich zu kalkulieren und anschließend konsequent zu entwickeln.
ZWEI DENKBARE INVESTMENTSTRATEGIEN
Buy & Hold: Ankauf ? Entwicklung ? schrittweise Optimierung ? Sanierung ? langfristiger Bestand.
Oder :
Ankauf ? Entwicklung ? Aufteilung ? Weiterverkauf einzelner Einheiten oder Gesamtveräußerung ? Sanierung.
Welche Strategie wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt insbesondere von Baurecht, Sanierungsumfang, Mietverhältnissen, steuerlicher Situation und persönlicher Investmentstrategie des Erwerbers ab.
WAS MAN WISSEN MUSS
Das Grundstück umfasst ca. 220 m². Es bestehen ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten des Hinterhauses sowie eine Grunddienstbarkeit im Zusammenhang mit Zählern und Heizungsanlage des Hinterhauses.
Echte bzw. vollwertige Stellplätze stehen nicht zur Verfügung.
Auch mögliche Verpflichtungen oder wirtschaftliche Auswirkungen aus der Lage im Sanierungsgebiet sollten im Rahmen der Due Diligence geprüft werden. Das BauGB sieht für Grundstücke in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten unter bestimmten Voraussetzungen beispielsweise einen sanierungsbedingten Ausgleichsbetrag vor.

FÜR WEN IST DIESES OBJEKT?
Für jemanden, der nicht fragt:
"Ist schon alles fertig?"
Sondern:
"Was kann ich daraus machen?"
Wer Erfahrung mit Bestandsimmobilien, Sanierung, Finanzierung und Entwicklung mitbringt, findet hier eine ungewöhnliche Kombination aus Innenstadtlage, laufenden Mieterträgen, Ausbaureserve und steuerlichem Entwicklungspotenzial im Sanierungsgebiet.
Der Energieausweis befindet sich derzeit in Erstellung.
Besichtigungen erfolgen ausschließlich nach vorheriger Terminvereinbarung.

EnergiepassEnergieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt.StichworteNutzfläche: 100,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 3, Anzahl der Badezimmer: 4, Bundesland: Bayern, 2 Etagen