Energetisch am Ball geblieben... "Doppelhaus"/Zweifamilienhaus in ruhiger Südlage

Die Immobilie befindet sich in Hamburg-Kirchwerder in der Nähe der alten Kirchwerder Schule (jetzt noch 1. bis 4. Klasse) in rd. 600 m Entfernung.
Bis zum Einkaufszentrum in Hamburg-Neuengamme (Edeka, Aldi, Penny, Budni, Apotheke, Bank und Ärzte) sind es rd. 3,5 km.
Die Sonntagsbrötchen holt man sich mit dem Fahrrad (ca. 1 km entfernt).

Die neue Stadtteilschule Kirchwerder ist noch gut mit dem Fahrrad (ca. 2,0 km) zu erreichen. REWE, Bank und Eisdiele in Zollenspieker sind nur 3,5 km entfernt.

Die diversen Busverbindungen rund um die alte Schule Kirchwerder ermöglichen eine gute Nutzung des ÖPNV.

Zum Baden fährt man an den „Hohendeicher See“. Die Wegeführung des Marschbahndamms führt quasi direkt am Haus vorbei (100 m). Für Spaziergänge oder Fahrradtouren liegt diese Immobilie in idealer Wohnlage zu diesem beliebten Fahrradweg (von Moorfleet bis Altengamme, von Zollenspieker bis Bergedorf!). Für kleine Kinder ist der Spielplatz am „Gleisdreieck“ ein bevorzugtes Ziel. (ca. 2,3 km).

Der Sportverein Vier- und Marschlande e. V. (SCVM) ist einer der großen Sportvereine Hamburgs. Von „Mama-fit mit Baby“ bis zum „Fit ins hohe Alter“, von Einradfahren für Kinder bis zum Fußball Ü55, das örtliche Angebot und auch die Lage der Immobilie stehen für eine hohe Lebensqualität und ein vielschichtiges Angebot an Freizeit-Gestaltungs-möglichkeiten.

Das Objekt:
Es gibt viele gute Gründe, sich intensiv mit dem Erwerb diesem zurzeit vermieteten Zweifamilienhaus zu beschäftigen:

- zwei räumlich klar getrennte Gebäude
- jeweils eigene unabhängige Gartenflächen
- die Südlage
- ein Energieausweis aus 2021 (Endenergiebedarf 161,4 kWh/m²a), der noch vor der
Erneuerung diverser Fenster und vor dem neuen Wärmedämmverbundsystem vor der
Fassade des Hinterhauses erstellt wurde
- kontinuierliche Investitionen in den letzten 25 Jahren
- die ruhige, aber dennoch verkehrsgünstige Lage

Das Vorderhaus:
Ein typisches Wohnhaus aus der Gründerzeit, schöne Details im Ziegelmauerwerk mit allem, was das Handwerk 1911 zu bieten hatte. Keine „Verschlimmbesserungen“ in den 1960 und 1970ern! Weder drinnen noch draußen. Alles was diese Gebäude auszeichnet, ist noch vorhanden. Die durchgeführten Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten waren immer davon geprägt, den Charakter des Hauses zu erhalten. Diese Haushälfte bietet viel Platz für modernes Wohnen und Arbeiten.

Das Hinterhaus:
Insbesondere die in den letzten 15 Jahren durchgeführten Umbau- und Sanierungsarbeiten haben erst die Strukturen und die Wohnqualität geschaffen, die hier seitdem ruhiges und angenehmes Wohnen ermöglichen.

Mit etwas Abstand zum Vorderhaus stand hier ursprünglich ein kleines Wirtschaftsgebäude. 1938 wurde der Verbindungsbau zum Vorderhaus ergänzt. 1971/72 ist der eingeschossige westliche Anbau entstanden. Aber erst die im letzten Sanierungszyklus durchgeführten Umbau- und Sanierungsarbeiten mit vielen Ergänzungen haben diese Haushälfte auch energetisch noch weiter nach vorne gebracht.

Beide Haushälften sind unabhängig nutzbar und abrechenbar und weitestgehend in sich abgeschlossen. Eigene Gasthermen je Haushälfte minimieren den Verwaltungsaufwand.

Nebengebäude:
Ein massives Garagengebäude (aus 1957) und ein Carport (1987) schirmen die vorderen PKW-Stellplätze von den südlichen Gärten ab.

Baujahr und Zustand:
Das Vorderhaus:
Das Vorderhaus wurde 1911 errichtet. Seit 1999 wurden immer wieder Investitionen getätigt, die in ihrer Kontinuität dazu geführt haben, dass dieser Gebäudeteil kein Sanierungsfall ist. Natürlich sind Investitionen in den Wärmeschutz weiterhin sinnvoll. Der Ist-Zustand setzt den neuen Eigentümer jedoch unter keinen zusätzlichen Druck.

Klar, die nachweisbare Feuchtigkeit im Souterrain kann man thematisieren. Die Wände im Souterrain haben aber schon 115 Jahre lang bewiesen, dass diese Feuchtigkeit für die vorhandene Substanz eher kein großes Problem darstellt.

Das Hinterhaus:
Wir vermuten, dass die Ursprünge ebenfalls um 1911 als Wirtschaftsgebäude errichtet wurden. Der 1938 errichtete Verbindungsbau wurde erst sehr viel später den Räumlichkeiten des Hinterhauses zugeschlagen. Der westliche Anbau stammt aus 1971/72. Die um 2020 und danach ausgeführten Arbeiten machen dieses Wohnhaus zu einem in sich runden, vollwertigen Gebäudeteil mit einer hohen Lebensqualität.


Energetischer Standard:
Jeder Gebäudeteil verfügt über eine eigene Gastherme. Wärme und Warmwasserversorgung der zwei Wohneinheiten sind somit sauber getrennt. Die Gastherme des Vorderhauses stammt aus 2000 (sh. Energieausweis). In 2023 wurden Wärmetauscher und Leiterplatine erneuert. Der 200l Speicher wurde in 2023 ebenfalls erneuert.
Die Gastherme des Hinterhauses stammt aus 2010 (sh. Energieausweis).

Beachte: Der Energieausweis beschreibt den Zustand in 2021. Ein neuerer Energieausweis wurde nicht veranlasst. Tatsächlich wurde danach noch die Fassade des Hinterhauses mit einem Wärmedämmverbundsystem (+ Riemchen) ergänzt und weitere Fenster ausgetauscht.
Trotzdem sieht der rechnerische Endenergiebedarf (Bedarfsausweis) mit 161,4 kWh/m²a schon sehr ordentlich aus.


Das Grundstück:
Das Grundstück ist Eigenland. Zur Immobilie „Kirchwerder Hausdeich 270“ gehört das Flurstück Nr. 11256 mit einer Gesamtgröße von 962 m². Das Grundstück befindet sich auf der Südseite des Kirchwerder Hausdeichs in einer ruhigen Wohnlage. Der Kirchwerder Hausdeich wird in diesem Bereich nur selten als Durchgangsstraße genutzt. Der kürzere Weg über den Norderquerweg sorgt am Kirchwerder Hausdeich für überwiegend nur Anliegerverkehr.

Erschließungsbeiträge werden nicht mehr erhoben.

Das Vorderhaus: EG + DG ca. 125 m² Wohnfläche
Souterrain ca. 68 m² (inkl. Duschbad)

Das Hinterhaus: EG + DG ca. 115 m² Wohnfläche zzgl. Terrasse

Gesamt ca. 308 m² Wohn- und Nutzfläche

Mieteinnahmen:
Das Vorderhaus: ca. 9.600,- €/Jahr
Das Hinterhaus:ca. 13.740,- €/Jahr
Summe: ca. 23.340,- €/Jahr

Die Wohnlage ist sehr gefragt, so dass Leerstände auch zukünftig kaum zu erwarten sind. Spätere Neuvermietungen, auch mit höheren, marktgerechteren Mietansätzen, sollten kein Problem darstellen.

BesichtigungstermineNach VereinbarungSonstigesBitte füllen Sie das Kontaktformular vollständig aus, inkl. Ihrer kompletten Anschrift und einer Rufnummer, unter der wir Sie tagsüber erreichen können, da wir Ihre Anfrage sonst leider nicht bearbeiten können. Vielen Dank!

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