3-Zimmer-Neubauwohnung in Nürnberg als Kapitalanlage – KfW 40 mit Doppel-AfA

Sieben Helden entsteht in Nürnberg-Lichtenreuth, auf der größten innerstädtischen Konversionsfläche der Stadt – unmittelbar neben der neuen Technischen Universität Nürnberg (UTN), Deutschlands erster KI-Universität. Bis zum Vollausbau werden hier rund 6.000 Studierende, 200 Professuren und 2.000 Mitarbeitende erwartet, die an Künstlicher Intelligenz und Robotik forschen – ein struktureller Mietmarkt direkt vor der Haustür.

Die Mikrolage bringt mehrere Nachfragequellen zusammen: Studierende und Doktoranden der UTN, junge Wissenschaftler und Professuren, Fachkräfte der Nürnberger Konzerne (Siemens, Schaeffler, adidas, Puma, DATEV, Nürnberger Versicherung) sowie Pendler in die Innenstadt. Eine breit gestreute Mieternachfrage senkt das Leerstands- und Konjunkturrisiko spürbar.

ÖPNV-Anbindung über die U1 und ab 2026 zusätzlich die Straßenbahnlinie 7. Nahversorgung und der grüne Stadtpark liegen in fußläufiger Entfernung.

Über den Standort hinaus zählt Nürnberg zu den führenden Immobilienmärkten Deutschlands: Bayerns zweitgrößte Stadt mit 547.913 Einwohnern, einer Metropolregion von 3,6 Millionen Einwohnern und 181 Mrd. € Wirtschaftsleistung. Das Beschäftigungswachstum lag in den letzten zehn Jahren bei +13 % – doppelt so hoch wie der Bundesdurchschnitt. Bei Neubaupreisen liegt Nürnberg rund ein Drittel günstiger als München, bei vergleichbarer Arbeitgeberbasis – das Ergebnis ist eine bessere Mietrelation und ein realistischer Einstieg für Kapitalanleger, denen München unerreichbar geworden ist.

Das Quartier Sieben Helden in Nürnberg-Lichtenreuth bietet Kapitalanlegern eine seltene Kombination: einen nachhaltigen Neubau eines börsennotierten Entwicklers mit über 30 Jahren Erfahrung und attraktive steuerliche Rahmenbedingungen.

Im Projekt entstehen 162 Wohneinheiten mit 1 bis 4 Zimmern und Wohnflächen von 25 bis 131 m². Die hier vorgestellte Einheit 7.17 ist eine 3-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss mit 67,93 m² Wohnfläche, einem 8 m² großen Balkon und einem zugehörigen Tiefgaragenstellplatz. Kaufpreis: 539.000 €. Durchgängig im Projekt verbaut sind Fußbodenheizung, bodentiefe Fenster mit Wärme- und Schallschutzverglasung sowie elektrische Rollläden in allen Räumen. Statt Parkett kommt ein robuster Bio-PU-Bodenbelag zum Einsatz – ideal bei Mieterwechseln.

Das Projekt wird als KfW-Effizienzhaus 40 mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG-Plus) realisiert. Für Anleger bedeutet das: Zugang zum KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau" (298) mit bis zu 150.000 € Förderkredit pro Wohneinheit zu derzeit 2,15 % Zinssatz (25 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung, ein Jahr tilgungsfrei) sowie niedrige Betriebskosten, die die Vermietbarkeit zusätzlich stärken.

Besonders relevant ist das steuerliche Setup: Sieben Helden erfüllt die Anforderungen des Wachstumschancengesetzes und ermöglicht die Kombination von degressiver AfA (5 % p. a. vom Restbuchwert) und Sonder-AfA nach § 7b EStG (5 % p. a. über vier Jahre). Damit lässt sich der Gebäudewert nach vier Jahren zu rund 37 % und nach zehn Jahren zu über 50 % steuerlich abschreiben. Die tatsächlich erzielbaren Vorteile hängen von den individuellen Einkommensverhältnissen ab.
D
ie Energieversorgung erfolgt klimafreundlich über Photovoltaikanlagen auf den begrünten Dächern in Kombination mit Wärmepumpen. PKW-Stellplätze in der Tiefgarage runden das Mobilitätskonzept ab.

Bauträger: Instone Real Estate Development GmbH – einer der führenden Wohnentwickler Deutschlands, börsennotiert im Prime Standard, mit über 14.000 Wohnungen im Projektportfolio. Provisionsfreier Verkauf. Vertriebsstart Q2/2026.