Teilmodernisiertes Zweifamilienhaus mit vermietetem Obergeschoss und viel Gestaltungsspielraum

Donauwörth ist eine Große Kreisstadt im Landkreis Donau-Ries und übernimmt als regionales Zentrum eine wichtige Funktion für Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Bildung. Die Stadt liegt am Zusammenfluss von Donau und Wörnitz und verfügt über eine vielseitige Infrastruktur mit Einzelhandel, Dienstleistungen, medizinischen Einrichtungen, Schulen sowie Freizeit- und Kulturangeboten. Verkehrstechnisch ist Donauwörth sehr gut angebunden. In Stadtnähe treffen die Bundesstraßen B2, B16 und B25 aufeinander. Dadurch bestehen leistungsfähige Verbindungen unter anderem in Richtung Augsburg, Nürnberg, Ingolstadt, Günzburg und Nördlingen. Die überregionalen Autobahnen A7, A8 und A9 sind über diese Verkehrsachsen erreichbar. Auch der öffentliche Verkehr ist gut ausgebaut. Der Bahnhof Donauwörth ist ein bedeutender Eisenbahnknotenpunkt mit direkten Verbindungen unter anderem nach Augsburg, München, Nürnberg, Stuttgart, Ulm und Regensburg. Als Wirtschaftsstandort bietet Donauwörth eine hohe Arbeitsplatzdichte und verfügt zugleich über eine breit aufgestellte Bildungslandschaft mit Grund- und Mittelschulen sowie verschiedenen weiterführenden Schulen und Fachschulen. Besonders attraktiv ist die landschaftliche Lage der Stadt. Donauwörth liegt am Zusammenfluss von Donau und Wörnitz und ist von abwechslungsreichen Flusslandschaften, Grünflächen, Wäldern und sanften Höhenzügen geprägt. Die Umgebung bildet den Übergangsbereich zwischen den Ausläufern der Schwäbischen Alb und des Fränkischen Juras und bietet einen hohen Naherholungswert. Zahlreiche Rad-, Wander- und Spazierwege erschließen die naturnahe Umgebung. Insbesondere die Flussauen entlang von Donau und Wörnitz sowie die umliegenden Wald- und Hügellandschaften bieten vielfältige Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten und Erholung im Grünen. Gleichzeitig bleibt das urbane Angebot der Stadt auf kurzen Wegen erreichbar. Die Immobilie befindet sich im Donauwörther Stadtteil Parkstadt, einer etablierten und überwiegend wohnwirtschaftlich geprägten Lage nordöstlich des Stadtzentrums. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine gewachsene Wohnstruktur sowie ein angenehmes und ruhiges Wohnumfeld aus. Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Dienstleistungsangebote sowie Bildungs-, Betreuungs- und medizinische Einrichtungen sind innerhalb des Stadtteils gut erreichbar. Die Donauwörther Innenstadt mit ihrem noch umfangreicheren Einkaufs-, Gastronomie- und Freizeitangebot liegt ebenfalls in nur kurzer Entfernung. Die Parkstadt verfügt zudem über eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie an das überregionale Straßennetz. Dadurch sind sowohl das Stadtzentrum als auch die umliegenden Wirtschafts- und Arbeitsplatzstandorte komfortabel erreichbar. Das Wohnumfeld verbindet somit eine ruhige, gewachsene Wohnlage mit guter Infrastruktur, kurzen Wegen und der Nähe zu den Grün- und Erholungsräumen rund um Donauwörth. Die Lage bietet damit attraktive Voraussetzungen für unterschiedliche Lebenssituationen und eignet sich gleichermaßen für Familien, Berufspendler, Paare und Senioren.

Selbst einziehen und zugleich von einer vermieteten zweiten Wohnung profitieren: Dieses gepflegte Zweifamilienhaus, Baujahr 1975 verbindet ein großzügiges Raumangebot mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Auf Erd- und Obergeschoss verteilen sich zwei nahezu identisch geschnittene Wohneinheiten mit jeweils rund 93 m² Wohnfläche. Die Erdgeschosswohnung eignet sich ideal für den zukünftigen Eigennutzer. Ihre Ausstattung entspricht nicht mehr dem heutigen Standard, bietet jedoch eine solide Grundlage für eine Modernisierung nach den eigenen Wünschen. So entsteht für Sie die Möglichkeit, das neue Zuhause individuell zu gestalten und den persönlichen Wohnvorstellungen anzupassen. Die Wohnung im Obergeschoss ist seit vielen Jahren zuverlässig vermietet. Idealerweise kann das bestehende Mietverhältnis fortgeführt werden, sodass sich Eigennutzung und regelmäßige Mieteinnahmen hervorragend miteinander verbinden lassen. Auch für Kapitalanleger bietet die Immobilie interessante Perspektiven: Neben dem bestehenden Mietverhältnis im Obergeschoss kann die Erdgeschosswohnung nach einer entsprechenden Modernisierung ebenfalls vermietet werden. Beide 4-Zimmer-Wohnungen verfügen über eine durchdachte und nahezu identische Raumaufteilung. Zur jeweiligen Wohneinheit gehören ein großzügiger Flur, eine separat gehaltene Küche mit praktischem Abstellraum/Speis, ein Esszimmer, ein helles, großzügiges Wohnzimmer sowie zwei individuell nutzbare (Schlaf-)Zimmer. Ein Tageslicht-Badezimmer, ausgestattet mit Badewanne, Dusche und Doppelwaschtisch sowie ein separates Gäste-WC ergänzen das Raumangebot. Besonders reizvoll ist die Verbindung der Wohnräume mit den Außenbereichen: Das Wohnzimmer der Erdgeschosswohnung verfügt über einen direkten Zugang zur südlich ausgerichteten Sonnenterrasse und zum schönen, eingewachsenen Garten. Hier entsteht ein attraktiver Platz für entspannte Stunden im Freien. Vom Wohnzimmer der Obergeschosswohnung gelangt man auf den ebenfalls nach Süden ausgerichteten Balkon. Das Kellergeschoss stellt mit ca. 100 m² zusätzliche Nutzfläche zur Verfügung. Neben einem Flur, einer gemeinschaftlichen Waschküche sowie dem Heizungs- und Tankraum sind vier flexibel nutzbare Räume vorhanden. Jeder Wohnung sind zwei dieser Räume zur individuellen Nutzung zugeordnet. Eine Einzelgarage mit elektrischem Rolltor sowie ein zusätzlicher Stellplatz vor der Garage vervollständigen das Angebot. Die Immobilie befindet sich insgesamt in einem soliden Zustand und wurde im Laufe der Jahre kontinuierlich instandgehalten und in wichtigen Bereichen auch bereits energetisch saniert. Bereits durchgeführt wurden die Erneuerung des Daches einschließlich Dachdämmung im Jahr 2012 sowie die Außendämmung der Nord- und Westseite im Jahr 2014. Die Südseite wurde aufgrund der zahlreichen Fensterflächen nicht zusätzlich gedämmt, bei der Ostseite handelt es sich um die gemeinsame Außenwand mit dem Nachbargebäude. Im Jahr 2016 wurden neue, zweifach verglaste Kunststofffenster installiert. Die Haustür wurde 2019 erneuert. Beheizt wird das Gebäude über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1991. Die Elektro- sowie die Wasser- und Abwasserinstallationen stammen aus dem ursprünglichen Baujahr. Abhängig von den persönlichen Ansprüchen sollten insbesondere für die Erdgeschosswohnung Modernisierungsmaßnahmen eingeplant werden. Im Kellergeschoss ist zudem Feuchtigkeit an einer der Außenmauern zu erkennen, dessen Ursache fachgerecht geprüft und behoben werden sollte. Ob als eigenes Zuhause mit ergänzenden Mieteinnahmen oder als Kapitalanlage mit zwei vermietbaren Wohneinheiten: Dieses Zweifamilienhaus überzeugt durch seine großzügigen Grundrisse, die attraktiven Außenbereiche und vielfältige Möglichkeiten für die zukünftige Nutzung. Einzelne Bilder dieses Exposés wurden digital optimiert und teilweise mithilfe künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet. Dabei können beispielsweise temporäre Gegenstände entfernt sowie Helligkeit und Kontrast angepasst worden sein. Die auf den Bildern gezeigte Immobilie entspricht selbstverständlich weiterhin in Zustand, Ausstattung und Gesamteindruck den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort - ausgenommen der dargestellten Einrichtungsbeispiele.

- Zweifamilienhaus mit zwei nahezu identischen Wohneinheiten, Baujahr 1975 - Jeweils ca. 93 m² Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss - Beide Einheiten als großzügige 4-Zimmer-Wohnungen: Flur, Küche mit Abstellraum/Speis und separates Esszimmer, Wohnzimmer sowie zwei Schlafzimmer, Badezimmer mit Badewanne, Dusche und Doppelwaschtisch, separates WC in beiden Wohnungen - Erdgeschosswohnung mit Zugang zur Südterrasse und zum Garten - Obergeschosswohnung mit Zugang zum Süd-Balkon - Obergeschosswohnung langjährig und solide vermietet - Ca. 100 m² zusätzliche Nutzfläche im Kellergeschoss: gemeinschaftliche Waschküche, Heizungsraum und Tankraum, vier flexibel nutzbare Kellerräume - Einzelgarage mit elektrischem Rolltor - Zusätzlicher Stellplatz vor der Garage - Öl-Zentralheizung, Baujahr 1991 - Modernisierungen: Neues Dach mit Dachdämmung aus dem Jahr 2012, Außendämmung der Nord- und Westseite aus dem Jahr 2014, zweifach verglaste Kunststofffenster aus dem Jahr 2016, erneuerte Haustür aus dem Jahr 2019 - Solider, laufend instand gehaltener und teilweise energetisch modernisierter Zustand