Gut aufgeteilte 3-Zimmer-Wohnung mit großem Sonnenbalkon und TG-Stellplatz in gefragter Wohnlage!

Diese Eigentumswohnung befindet sich im beliebten Düsseldorfer Stadtteil Urdenbach. Dieser liegt im südlichen Teil von Düsseldorf und gehört seit jeher, aufgrund des hohen Freizeitwertes und bester Infrastruktur, zu den bevorzugten Wohngebieten Düsseldorfs. Kindergärten, Grund- und weiterführende Schulen sind in Urdenbach vorhanden. Über das öffentliche Verkehrsnetz - die Haltestellen der Buslinien 730 und 784 befinden sich in unmittelbarer Nähe - ist die Düsseldorfer Innenstadt schnell und bequem zu erreichen. Auch die Anbindung an das Autobahnnetz ist sehr gut. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte und Apotheken befinden sich in der näheren Umgebung und sind in wenigen Minuten erreichbar. Die Urdenbacher Kämpe, der Benrather Schlosspark und der nahe gelegene Rhein bieten zudem viele Naherholungsflächen im direkten Umfeld und laden zu ausgiebigen Spaziergängen ein.

Die gut aufgeteilte Eigentumswohnung liegt im 1. Obergeschoss eines ca. 1971 erbauten und gepflegten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 10 Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 75 Wohneinheiten und 74 Tiefgaragenstellplätzen auf einem ca. 8.098 m² großen Grundstück. Ein Tiefgaragenstellplatz wird mitverkauft und ist bereits im Kaufpreis enthalten. Das Tor zur Tiefgarage lässt sich bequem über eine Fernbedienung öffnen. Die Eigentumswohnung und der Tiefgaragenstellplatz sind grundbuchlich voneinander getrennt. Die Wohnfläche von ca. 87 m² verteilt sich auf ein Wohn-/ Esszimmer, zwei Schlafzimmer, Diele/ Flur, ein Bad mit Wanne, ein Gäste-Bad mit Dusche und einen großen, überdachten Balkon (süd-west-Ausrichtung) mit einem tollen und unverbaubaren Blick ins Grüne. Die Diele verfügt über einen praktischen Abstell-/ Einbauschrank. Der Balkon ist vom Wohnzimmer aus begehbar und ist mit einer elektrisch bedienbaren Markise ausgestattet. Zu der Wohnung gehört ein Abstellraum (Holzverschlagkeller) im Kellergeschoss des Hauses. Im Kellergeschoss befindet sich außerdem ein Trockenraum. Der Waschmaschinenanschluss ist in der Küchenzeile unterzubringen. Die Anschrift, den Grundriss und weitere Unterlagen zur Wohnung erhalten Sie mit Zustellung unseres Exposés.

Individuelle Ausstattungsmerkmale: - Erneuerung der Heizungsanlage in 2022 mit Umstellung von Öl auf Gas! - Markise In allen Wohnräumen und im Dielen- bzw. Flurbereich befindet sich Parkettboden (Stäbchenparkett). In der Küche befindet sich ein heller PVC-Boden. Beide innenliegenden Bäder in der Wohnung wurden bereits modernisiert und sind einheitlich weiß gefliest. Die Warmwasserbereitung im Bad läuft über Durchlauferhitzer. Die Warmwasserbereitung in der Küche erfolgt über ein Untertischgerät. Alle Fenster bestehen aus Holzisolierglas und wurden 2017 erneuert. Die Beheizung der Wohnung bzw. des gesamten Wohnhauses erfolgt über eine Gaszentralheizung. Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2022 komplett erneuert und von Öl auf Gas umgestellt. Hierbei wurde mit den Stadtwerken Düsseldorf ein Wärme-Contracting Vertrag abgeschlossen - die Stadtwerke Düsseldorf übernahmen die Planung, Finanzierung und Installation der Heizungsanlage. Die zukünftige Wartung der Heizungsanlage obliegt ebenfalls den Stadtwerken Düsseldorf. Der Fernsehempfang im Haus erfolgt über eine Satellitenanlage. Der vorhandene Energieausweis aus dem Jahr 2018 weist einen Verbrauchskennwert (inkl. Warmwasser) von 119,2 kWh/(m²*a) aus, Energieeffizienzklasse D. Bitte beachten Sie: in dem vorliegenden Energieausweis wird als Primärenergieträger "Öl" angegeben. Im Zuge der Erneuerung der Heizungsanlage wurde von Öl auf Gas umgestellt und kein neuer Energieausweis erstellt.

Das monatliche Wohngeld (Verbrauchs-/ Heizkosten, Verwaltergebühren, Rücklagen etc.) für die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz beträgt derzeit ca. EUR 423,00. Bei einer Vermietung der Wohnung belaufen sich die umlagefähigen Nebenkosten auf ca. EUR 234,00, die nicht umlagefähigen Nebenkosten auf ca. EUR 189,00. Hiervon entfallen ca. EUR 117,00 auf die monatliche Rücklagenbildung. Die vorhandenen Rücklagen der Eigentümergemeinschaft (per 31.12.2025) belaufen sich insgesamt auf ca. EUR 377.628,00. Die Eigentümergemeinschaft hat eine Sanierung der Tiefgarage beschlossen - mit den Arbeiten wurde im Oktober 2026 begonnen. Die Sanierung wird in zwei Bauabschnitten durchgeführt. Für jeden Bauabschnitt wird eine Sonderumlage von jeweils EUR 300.000,00 fällig. Die erste, anteilige Sonderumlage in Höhe von EUR 4.049,42 wurde bereits im Juli 2026 bezahlt. Die zweite Sonderumlage, in gleicher Höhe, wird im Februar 2027 fällig und wird vom neuen Eigentümer entrichtet. Die Wohnung und die gesamte Wohnanlage sind sehr gepflegt. Es haben laufend Investitionen stattgefunden, um für den Werterhalt der gesamten Immobilie zu sorgen. Unter anderem wurden die gesamten Dachflächen, inklusive Wärmedämmung, im Jahr 2010 erneuert. Die Wohnung ist bereits bezugsfrei und wird, nach Vereinbarung, übergeben. Die vollständigen Objektunterlagen erhalten Sie nach einer Besichtigung der Immobilie. Für einen Besichtigungstermin setzen Sie sich bitte telefonisch mit unserem Büro in Verbindung. Wir freuen uns auf Ihren Anruf! VERBRAUCHERINFO 1. Maklerleistung ist der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages bzw. Vermittlung eines Vertrages über eine Immobilie gegen die Courtagezahlungspflicht des Kunden 2. Unternehmer,Anschrift,Beschwerdeadressat LBSi NordWest, Himmelreichallee 40, 48149 Münster, Tel:0251/973233-997, eMail:info@lbsi-nw.de GF:Harald Meyer, Volker Goldbeck 3. Es besteht ein Widerrufsrecht 4. Weitere Infos: verbraucherinfo.lbsi-nordwest.de