Solide Anlage, MFH mit zehn Wohnungen in der Ganghofersiedlung, vollständig vermietet

Die Ganghofersiedlung im Regensburger Südwesten (Stadtbezirk Kumpfmühl-Ziegetsdorf-Neuprüll) entstand zwischen 1936 und 1939 und steht heute als Ensemble unter Denkmalschutz. Das sichert dauerhaft ein ruhiges, einheitliches Siedlungsbild: großzügige Grünflächen zwischen den Zeilen, alter Baumbestand, geringe Verkehrsdichte. Der Geibelplatz selbst ist eine Anliegerstraße, deren Fahrstreifen durch eine öffentliche Grünfläche getrennt sind. Die Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses der Stadt Regensburg weist für das Grundstück eine gute Wohnlage aus.

Entfernungen: Bushaltestelle Theodor-Storm-Straße ca. 1 Gehminute, Hauptbahnhof ca. 3 km, Universität ca. 3 km, OTH ca. 4 km, Stadtzentrum (Dom/Neupfarrplatz) ca. 4 km, Autobahnkreuz Regensburg (A3/A93) ca. 3 km, Flughafen München ca. 100 km, Flughafen Nürnberg ca. 110 km.

Regensburg zählt zu den wirtschaftsstärksten Städten Deutschlands (u. a. BMW, Continental, Infineon, ams OSRAM, Maschinenfabrik Reinhausen, Schneider Electric), die Altstadt ist seit 2006 UNESCO-Weltkulturerbe. Rund 30.000 Studierende an Universität und OTH sowie eine vom Bayerischen Landesamt für Statistik prognostizierte Bevölkerungszunahme von rund 3,3 % bis 2044 (Stadt; Landkreis +4,1 %, Bayern +2,1 %) sorgen für eine strukturell hohe Nachfrage - gerade im Zweizimmersegment, das dieses Objekt bedient.

Geibelplatz 6 und 8 sind die beiden Hälften eines Doppelhauses in der Regensburger Ganghofersiedlung. Jede Hälfte enthält fünf abgeschlossene Wohnungen: vier Zweizimmerwohnungen mit je rund 54 m² in Erd- und Obergeschoss sowie eine Dreizimmerwohnung mit rund 82 m² im 2009/2010 ausgebauten Dachgeschoss. Zusammen ergibt das zehn Wohneinheiten auf rund 596 m² Wohnfläche und 1.219 m² Grund - ein geschlossenes, vollständig vermietetes Zinshaus-Paket in gewachsener Lage.

Beide Häuser wurden zwischen 1936 und 1939 als Werkswohnungen errichtet und 2009/2010 umfassend modernisiert: Wärmedämmverbundsystem, neue Holzfenster mit Isolierverglasung, Dachdämmung, Ausbau des Dachgeschosses und ein Blockheizkraftwerk im Haus Geibelplatz 8, das beide Hälften mit Wärme versorgt. Der Sachverständige setzt für die Bausubstanz ein fiktives Baujahr 1995 an; beide Häuser erreichen im Energieausweis die Effizienzklasse A.

Alle zehn Wohnungen sind vermietet und erwirtschaften 7.070 € Nettokaltmiete im Monat (rund 84.845 € im Jahr, Stand Juli 2026) - das entspricht 11,86 €/m², einer Bruttomietrendite von 3,39 % und einem Kaufpreisfaktor von 29,5. Sämtliche Mietangaben stammen aus den aktuellen Eigentümerabrechnungen der Hausverwaltung.

Der Verkauf erfolgt vorrangig als Globalobjekt zum Kaufpreis von 2.500.000 € (rund 4.340 €/m² Wohnfläche). Da beide Hälften über die gemeinsame Heizzentrale technisch verbunden sind, ist der Erwerb aus einer Hand die naheliegende Lösung; ein Einzelverkauf je Haus zu 1.250.000 € ist gleichwohl möglich - die Wärmelieferung zwischen beiden Grundstücken wäre dann vertraglich und dinglich abzusichern.

Objektdaten im Überblick:
- Zwei bauidentische, spiegelbildliche Doppelhaushälften, jeweils voll unterkellert
- 10 Wohneinheiten: 8 × 2 Zimmer (ca. 54 m²), 2 × 3 Zimmer (ca. 82 m²)
- Terrassen im Erdgeschoss, vorgesetzte Stahlbalkone im Obergeschoss, Gartenflächen
- Mieterkeller und Waschraum mit vier Waschmaschinenanschlüssen je Haus
- Kein Einzeldenkmal, gelegen im geschützten Ensemble "Ganghofersiedlung"

- Bauweise: konventionelle Massivbauweise, zweigeschossig, voll unterkellert, Dachgeschoss ausgebaut (2009/2010)
- Fassade: Putzfassade mit Wärmedämmverbundsystem (2009/2010), bis unter Geländeoberkante geführt
- Dach: Satteldach mit Biberschwanz-Doppeldeckung, gedämmt; vier stehende Gauben je Haus mit Stehfalz-Zinkblechdeckung; Dachentwässerung in Titanzink
- Fenster: Holzfenster und Fenstertüren mit Isolierverglasung, Holzläden als Sicht- und Sonnenschutz
- Heizung: Blockheizkraftwerk im Haus Geibelplatz 8 versorgt beide Häuser, Gastherme zur Notversorgung; Flachheizkörper, Handtuchheizkörper in den Bädern; Warmwasser zentral
- Bäder: Einbaubadewanne oder Dusche, wandhängendes WC, Waschbecken; Dachgeschosswohnungen zusätzlich mit separatem Gäste-WC
- Böden: Laminat in den Wohnräumen, Keramikbeläge in Küchen und Bädern
- Treppenhäuser: bauzeitliche zweiläufige Holzwangen-Podesttreppen mit Holzgeländer, natürlich belichtet
- Freisitze: Terrassen mit Plattenbelag im Erdgeschoss, vorgesetzte Stahlbalkone mit Holzbohlenbelag im Obergeschoss
- Kommunikation: kombinierte Klingel-, Gegensprech- und Türöffnungsanlage
- Nebenräume: Mieterkeller, Hausanschlussraum, Waschraum mit vier Waschmaschinenanschlüssen je Haus
- Außenanlagen: Rasenflächen, Sträucher und Großbäume; Zuwege, Fahrrad- und Mülltonnenstellplatz in Betonpflaster
- Einbauküchen mieterseits gestellt

SonstigesMieten und Rendite (Stand Juli 2026): Nettokaltmiete 7.070,45 € je Monat (Geibelplatz 6: 3.523,55 €, Geibelplatz 8: 3.546,90 €), Jahresnettokaltmiete 84.845 €, Ø 12,28 €/m², Bruttomietrendite 3,39 %, Kaufpreisfaktor 29,5. Gesamtmiete inkl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen 9.359,45 € je Monat. Alle zehn Einheiten vermietet. Quelle: Eigentümerabrechnungen der Hausverwaltung Juli 2026; Renditeangaben sind keine Prognose künftiger Erträge.

Kaufpreis und Erwerbsstruktur: 2.500.000 € für das Gesamtobjekt (rund 4.340 €/m² Wohnfläche, rund 250.000 € je Wohneinheit). Einzelverkauf je Haus zu 1.250.000 € möglich. Erwerbsnebenkosten in Bayern beispielhaft: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar/Grundbuch ca. 1,75 %, Käuferprovision 3,57 % inkl. USt. Bodenrichtwert zum Wertermittlungsstichtag Februar 2020: 900 €/m².

Energieausweis: Für beide Häuser liegen Energieverbrauchsausweise nach GEG vor (ausgestellt am 25.03.2022, gültig bis 24.03.2032). Geibelplatz 6: Endenergieverbrauch 40,6 kWh/(m²·a), Effizienzklasse A, Treibhausgasemissionen 16,2 kg CO?/(m²·a). Geibelplatz 8: Endenergieverbrauch 34,2 kWh/(m²·a), Effizienzklasse A, Treibhausgasemissionen 13,7 kg CO?/(m²·a). Wesentlicher Energieträger laut Ausweis: Fernwärme - Wärmelieferung aus dem objekteigenen Blockheizkraftwerk (Kraft-Wärme-Kopplung), Baujahr Wärmeerzeuger 2010, Baujahr Gebäude 1936.

Unterlagen auf Anfrage: Grundbuchauszüge, Mietaufstellung und Mietverträge, Betriebs- und Heizkostenabrechnungen, Verkehrswertgutachten Dr. Lang & Schöffel GbR (2020) für beide Häuser, Baubeschreibung, Grundrisse, Dokumentation der Modernisierung 2009/2010, Unterlagen zum Blockheizkraftwerk.

Provision: Bei Zustandekommen eines notariellen Kaufvertrages zahlt der Käufer an Johannes Gewecke Immobilien eine Käuferprovision in Höhe von 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises (3,00 % zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer von derzeit 19 %), verdient und fällig mit Beurkundung. Der Anbieter ist zugleich für den Verkäufer provisionspflichtig tätig (Doppeltätigkeit).

Alle Angaben beruhen auf Informationen des Eigentümers; Irrtum, Zwischenverkauf und Änderungen vorbehalten. Die Außenaufnahmen entstanden im September 2026, die Innenaufnahmen stammen aus der Objektdokumentation Oktober 2019. Gemäß Geldwäschegesetz benötigen wir vor Vertragsabschluss einen gültigen Lichtbildausweis. Aufsichtsbehörde: IHK für München und Oberbayern, Max-Joseph-Str. 2, 80333 München. Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt am 02.08.2011 durch die Stadt Regensburg.StichworteWohnfläche: 596,00 m², Gesamtfläche: 596,00 m², vermietbare Fläche: 596,00 m², Anzahl der Wohneinheiten: 10, 4 Etagen