Gestalten statt Kompromisse - entkernte 2-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit Terrasse zum Innenhof, Keller & optionalem TG-Stellplatz in Herzogenaurach

Lagebeschreibung: Schützengraben, 91074 Herzogenaurach
Herzogenaurach liegt im Landkreis Erlangen-Höchstadt westlich von Erlangen und Nürnberg und gehört zur Metropolregion Nürnberg. Überregional bekannt ist die Stadt als Sitz der international tätigen Unternehmen adidas, Puma und Schaeffler - mit entsprechend vielen Arbeitsplätzen vor Ort. Die Wohnung liegt im Schützengraben östlich der Altstadt; Einkaufsmöglichkeiten, Bushaltestelle und Kinderbetreuung erreichen Sie zu Fuß.

Verkehrsanbindung
. Bus: Die Haltestelle "Einkaufszentrum/Ost" liegt direkt vor der Tür. Stadtbuslinien erschließen das Stadtgebiet, Regionalbusse fahren u. a. nach Erlangen (Linien 200 und 201, Fahrzeit rund 30 Minuten).
. Auto: Die Anschlussstelle Erlangen-Frauenaurach der A 3 erreichen Sie in ca. 10 Minuten, den Erlanger Hauptbahnhof in ca. 15 Minuten, Fürth in ca. 20 Minuten und Nürnberg in rund 30 Minuten - abhängig von Tageszeit und Verkehr.
. Bahn: Herzogenaurach hat keinen eigenen Bahnhof; der nächste Fernbahnhof ist Erlangen (ca. 9 km).

Infrastruktur und Nahversorgung
. Einkaufen: EDEKA, Norma, Rossmann und eine Bäckerei liegen nur ca. 7 Gehminuten entfernt; eine weitere Bäckerei und eine Sparkassen-Filiale befinden sich direkt in der Nachbarschaft.
. Kinderbetreuung & Schulen: Die Ev. Kita Martin Luther erreichen Sie in ca. 6 Gehminuten. Weitere Kindertagesstätten und Schulen, darunter die Carl-Platz-Schule, befinden sich im Stadtgebiet.
. Altstadt: Der historische Marktplatz mit Gastronomie und Geschäften ist zu Fuß in ca. 15 Minuten erreichbar.

Fazit
Kurze Wege im Alltag, eine starke Wirtschaft vor Ort und eine gute Straßenanbindung nach Erlangen und Nürnberg machen den Schützengraben zu einer Adresse, die Eigennutzer und Kapitalanleger gleichermaßen anspricht.

Diese 2-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 1992 bietet auf ca. 52 m² Wohnfläche genau das, was viele Käufer vergeblich suchen: eine solide Basis in Herzogenaurach, die sich von Anfang an nach den eigenen Vorstellungen gestalten lässt. Eine kleine Terrasse zum begrünten Innenhof, ein eigenes Kellerabteil und ein optional erwerbbarer Tiefgaragenstellplatz ergänzen das Angebot. Die Wohnung ist frei - interessant für Eigennutzer ebenso wie für Kapitalanleger.

Entkernt - und damit bereit für Ihre Ideen
Mit Ausnahme des Badezimmers wurde die Wohnung bereits vollständig entkernt: Bodenbeläge und wesentliche Teile der bisherigen Ausstattung sind entfernt. Statt für eine fremde oder veraltete Innenausstattung zu bezahlen, wählen die zukünftigen Eigentümer Böden, Wandgestaltung, Küche und weitere Ausstattungsdetails selbst aus - ob moderner Designboden oder Parkett, puristische Küche oder wohnliche Gestaltung. Die eigene Planung beginnt dort, wo bei vielen Bestandswohnungen zunächst Abriss und Rückbau notwendig wären.

Raumaufteilung
Vom Eingangsbereich aus erschließt der Flur alle Räume der Wohnung. Der großzügige Wohnbereich bildet das Herzstück und bietet Platz für einen kombinierten Wohn- und Essbereich; durch die Fenster- und Terrassenelemente gelangt viel natürliches Licht in den Raum. Von hier aus betreten Sie die kleine, geschützte Terrasse, die sich zum begrünten Innenhof der Wohnanlage orientiert. Das separate Schlafzimmer bietet Platz für Bett und Kleiderschrank und sorgt für eine klare Trennung von Wohnen und Schlafen. Die Küche ist als eigener Raum vorgesehen und kann im Zuge des Ausbaus vollständig neu geplant werden. Das Badezimmer ist als einziger Raum nicht entkernt und verfügt über eine Badewanne. Ein Abstellraum schafft zusätzlichen Stauraum.

Für Kapitalanleger
Nach einer zeitgemäßen Fertigstellung lässt sich die Wohnung mit einer modernen, auf die heutige Nachfrage abgestimmten Ausstattung positionieren und anschließend neu vermieten - in einer Stadt, die als Sitz international bekannter Unternehmen wie adidas, Puma und Schaeffler zu den gefragten Wohnstandorten der Metropolregion Nürnberg zählt.

Keller & Stellplatz
. Kellerabteil: eigenes Kellerabteil für zusätzlichen Stauraum
. Tiefgaragenstellplatz: kann zusätzlich erworben werden (zzgl. 15.000.- € auf den Kaufpreis)

Eine Wohnung für alle, die nicht das Fertige suchen, sondern das Potenzial erkennen - und sich ihr neues Zuhause oder eine attraktive Kapitalanlage in Herzogenaurach von Grund auf nach den eigenen Vorstellungen gestalten möchten.

Ausstattung auf einen Blick
. Objektart: Erdgeschosswohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus, Baujahr 1992, Massivbauweise
. Wohnfläche: ca. 52 m²
. Zimmer: 2 Zimmer (Wohnbereich, Schlafzimmer), dazu Küche, Bad, Flur und Abstellraum
. Zustand: entkernt (mit Ausnahme des Badezimmers) - Böden, Wände, Decken und Küche frei gestaltbar
. Bad: nicht entkernt, mit Badewanne
. Fenster: Holzfenster
. Heizung: Gas-Zentralheizung
. Außenbereich: kleine Terrasse zum begrünten Innenhof
. Keller: eigenes Kellerabteil
. Stellplatz: Tiefgaragenstellplatz optional (zzgl. 15.000.- € auf den Kaufpreis)
. Bezug: Die Wohnung ist frei, Übergabe nach Absprache

Gestaltungsspielraum
Die Wohnbereiche können hinsichtlich Bodenbelägen, Wand- und Deckengestaltung sowie Küche weitgehend neu konzipiert werden. So entsteht eine individuell modernisierte Wohnung in einer bereits etablierten und sehr gepflegten Wohnanlage.

SonstigesKäuferprovision: 3 % zzgl. gesetzl. MwSt. (19 %)

Alle Angaben dieses Inserats wurden nach bestem Wissen und Gewissen des Eigentümers gemacht. Die W2 Immobilien Gesellschaft mbH kann keine Gewährleistung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben übernehmen.

Rufen Sie uns noch heute an und vereinbaren Sie Ihren persönlichen Besichtigungstermin! Wir freuen uns auf Sie!StichworteSonstiges: Sanierungs-Afa