Ca. 5 % Rendite und 21x Kaufpreisfaktor - 3 attraktive Einheiten für Kapitalanleger und Eigennutzer

Makrolage
Die Wohnung befindet sich in Bergisch Gladbach, unmittelbar östlich von Köln und eingebettet in die abwechslungsreiche Landschaft des Bergischen Landes. Die Stadt verbindet die Nähe zur Metropole Köln mit eigenständigen Stadtteilzentren, einer vielseitigen Infrastruktur und einem hohen Freizeitwert. Über die KVB-Linie 1, die S-Bahn-Linie 11 und verschiedene Busverbindungen ist Bergisch Gladbach an Köln und die umliegenden Städte angebunden. Nach Angaben der Stadt ist der Kölner Dom von Bensberg aus mit öffentlichen Verkehrsmitteln in etwa 30 Minuten erreichbar.
Auch für Autofahrer bietet der Standort eine günstige Ausgangslage. Die Autobahnen A1, A3 und A4 erschließen die Region; für Bensberg ist insbesondere die Anschlussstelle Bergisch Gladbach-Bensberg an der A4 von Bedeutung.

Mikrolage
Die Kölner Straße liegt im Stadtteil Bensberg und bildet eine wichtige Verbindung zwischen Bensberg, Kaule und Frankenforst. Das Bensberger Zentrum beginnt im Umfeld der Kölner Straße und geht in die Schloßstraße über, die als Mittelpunkt des Stadtteils und seines Geschäftszentrums gilt.
Die Wohnung befindet sich nur wenige Wege vom historischen Schloss Bensberg entfernt. Das weithin sichtbare barocke Schloss prägt das besondere Erscheinungsbild des Stadtteils und liegt erhöht über der Kölner Bucht.
Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind in komfortabler Nähe vorhanden. An der Haltestelle "Kölner Straße" verkehren unter anderem die Stadtbahnlinie 1 sowie Buslinien in Richtung Bensberg, Köln und weitere Stadtteile.
Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindertageseinrichtungen befinden sich innerhalb von Bensberg. Zu den Einrichtungen im Stadtteil zählen unter anderem die Evangelische und die Katholische Grundschule Bensberg sowie mehrere Kindertagesstätten.
Für Freizeit und Erholung bietet die Umgebung neben dem Schloss und seinen Anlagen weitere Ziele wie das Freibad Milchborntal sowie die Grün- und Landschaftsräume des Bergischen Landes.

Entfernungen
Die folgenden Angaben wurden anhand der bereitgestellten Koordinaten und nahe gelegener Einrichtungen näherungsweise ermittelt. Tatsächliche Fahrzeiten können je nach Route, Tageszeit und Verkehrslage abweichen.

. ÖPNV: 4 Busverbindungen, unmittelbar vor dem Altbau sowie KVB-Stadtbahn Linie 1 (ohne Umsteigen Richtung Kölner Innenstadt)
. Autobahn: ca. 6 Minuten, ca. 3,2 Km
. Einkaufsmöglichkeiten: ca. 3 Minuten, ca. 0,8 Km
. Schulen: ca. 4 Minuten, ca. 1,2 Km
. Kindergärten: ca. 4 Minuten, ca. 1,0 Km
. Freizeitmöglichkeiten: ca. 3 Minuten, ca. 0,8 Km

Kapitalanleger, Projektentwickler und Eigennutzer aufgepasst !

Zum Verkauf stehen drei vielseitige Einheiten in einem Gesamtpaket - eine leerstehende Eigentumswohnung, eine leerstehende Wohn-/Gewerbeeinheit sowie eine vermietete Gewerbeeinheit, die ebenfalls leer übergeben werden kann.

Rund 485 m² Gesamtfläche, sechs PKW-Stellplätze, eine Jahreskaltmiete von rund 69.500 €, ein Kaufpreisfaktor von rund 21 und ein rechnerisches Renditepotenzial von über 5 % machen dieses Angebot besonders attraktiv. Eine seltene Gelegenheit mit laufendem Ertrag, flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und zusätzlichem Wertschöpfungspotenzial.


Die Investment-Highlights auf einen Blick

Ca. 485 m² Wohn- und vermietbare Gesamtfläche

Drei vielseitig nutzbare Einheiten in einem Gesamtpaket

Ein Tiefgaragenstellplatz und fünf Außenstellplätze

Gesamtkaufpreis: 1.449.000,00 €

Rechnerische Jahreskaltmiete einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 69.462,00 €

Bruttomietrendite: ca. 4,79 %

Kaufpreisfaktor auf Basis der Jahreskaltmiete: 20,86

Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: ca. 4,26 %

Rechnerische Rendite einschließlich AfA-Steuervorteil bei 35 % persönlichem Steuersatz: ca. 5,00 %

Rechnerische Rendite einschließlich AfA-Steuervorteil bei 45 % persönlichem Steuersatz: ca. 5,21 %

Mischung aus Wohnen, Wohn-/Gewerbenutzung und Gewerbe

Zusätzliche Wertschöpfungschancen durch flexible Grundrisse und mögliche Nutzungsänderungen

Zwei Einheiten mit Gartenanbindung

Neue Gaszentralheizung aus dem Jahr 2026 im historischen Gebäudeteil

Zum Gesamtangebot gehören eine leerstehende Eigentumswohnung mit ca. 99 m² Wohnfläche, eine ca. 178 m² große Wohn-/Gewerbeeinheit im Erdgeschoss auf zwei Ebenen einschließlich Gartenanteil sowie eine weitere Gewerbeeinheit mit ca. 208 m² vermietbarer Fläche im 1. Obergeschoss.

WE06

Die leerstehende Eigentumswohnung befindet sich in dem im Jahr 2008 errichteten Gebäudeteil. Durch ihre zeitnahe Vermietbarkeit bietet sie einen unmittelbar nutzbaren Ertragsansatz. Alternativ eignet sich die Einheit auch hervorragend zur Eigennutzung. Ein offener Wohn-, Ess- und Kochbereich, die Südwest-Terrasse und der zugehörige Garten schaffen ein attraktives Wohnambiente mit hohem Freizeitwert.

GW02

Die Erdgeschosseinheit erstreckt sich über zwei Ebenen und verbindet großzügige Gewerbeflächen mit wohnlich nutzbaren Bereichen. Der eigene Zugang und die direkte Gartenanbindung vermitteln einen ausgeprägten Haus-im-Haus-Charakter. Damit bietet die Einheit interessante Voraussetzungen für die Verbindung von Wohnen und Arbeiten. Eine Nutzungsänderung zu Wohnzwecken wird derzeit geprüft und steht unter dem Vorbehalt der behördlichen Genehmigung.

GW03

Die Gewerbeeinheit im 1. Obergeschoss wird aktuell als Praxis genutzt. Die überwiegend in Trockenbauweise errichteten, nicht tragenden Innenwände ermöglichen eine flexible und bedarfsgerechte Neuaufteilung. Neben einer erneuten gewerblichen Nutzung ist - vorbehaltlich der erforderlichen behördlichen Genehmigung - auch die Entwicklung einer großzügigen Eigentumswohnung mit Loftcharakter denkbar. Es besteht zudem die Möglichkeit, die Einheit leer zu übernehmen.

Das Gebäudeensemble besteht aus einem historischen Gebäudeteil aus dem Jahr 1910 und einem im Jahr 2008 errichteten Erweiterungsbau. Die Eigentumswohnung WE06 befindet sich im Erweiterungsbau und verfügt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2008. Die Einheiten GW02 und GW03 liegen im historischen Gebäudeteil, der über eine neue Gaszentralheizung aus dem Jahr 2026 beheizt wird.

Damit vereint dieses Angebot genau die Faktoren, die ein zukunftsorientiertes Immobilieninvestment auszeichnen: laufende Erträge, eine breite Nutzungsstruktur, flexible Vermietungsansätze und zusätzliche Entwicklungschancen. Die Kombination aus attraktivem Kaufpreisfaktor, konservativ kalkulierten Mieten und weiterem Wertschöpfungspotenzial macht das Gesamtpaket besonders interessant für Anleger, die sich frühzeitig eine vielseitige Immobilie mit Perspektive sichern möchten.

Eigentumswohnung im Erdgeschoss WE06:

- Ca. 99 m² Wohnfläche
- 3 Zimmer
- Offener Wohn-, Ess- und Kochbereich
- Südwest-Terrasse mit Garten
- Tageslichtbad
- Gäste-WC
- Fußbodenheizung
- Aufzug
- Ein Tiefgaragenstellplatz
- Baujahr: 2008
- Status: Leerstehend

Potenzielle Miet- und Renditeberechnung WE06:
- Konservativ angesetzte Kaltmiete: 11,50 €/m²
- Kaltmiete Wohnung monatlich: 1.138,50 €
- Zuzüglich Miete Tiefgaragenstellplatz monatlich: 50,00 €
- Gesamtkaltmiete monatlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 1.188,50 €
- Gesamtkaltmiete jährlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 14.262,00 €
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich gemäß Wirtschaftsplan 2026: 230,24 €
- Warmmiete Wohnung monatlich: 1.368,74 €
- Gesamtwarmmiete monatlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 1.418,74 €
- Warmmiete Wohnung: 13,83 €/m²
- Hausgeld monatlich: 376,00 €
- Umlagefähige Kosten jährlich: 2.762,88 €
- Nicht umlagefähige Kosten jährlich: 1.748,53 €
- Grundsteuer 2026: 457,35 €

- Kaufpreis: 389.000,00 €

Angenommener Gebäudeanteil: 80 %

- Bruttomietrendite einschließlich Tiefgaragenstellplatz: ca. 3,67 %
- Nettomietrendite nach Abzug der angegebenen nicht umlagefähigen Kosten: ca. 3,22 %
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Wohn-/Gewerbeeinheit im Erdgeschoss TE 2 / GW02:

- Wohn-/Gewerbeeinheit auf zwei Ebenen mit Haus-im-Haus-Charakter
- Ca. 178 m² vermietbare Gesamtfläche
- Aufzug
- Großzügige und flexibel nutzbare Flächen
- Badezimmer mit Badewanne und Dusche
- Küchenbereich
- Direkter Zugang zum Garten mit Gartenanteil
- Zwei hintereinander angeordnete Außenstellplätze
- Vielfältige Nutzungs- und Gestaltungsmöglichkeiten
- Nutzungsänderung zu Wohnzwecken wird derzeit geprüft und steht unter dem Vorbehalt der behördlichen Genehmigung
- Baujahr des Gebäudeteils: 1910
- Status: Ab 31.08.2026 leerstehend

Potenzielle Miet- und Renditeberechnung GW02 auf Grundlage konservativ angesetzter Werte:
- Konservativ angesetzte Kaltmiete monatlich: 2.100,00 €
- Kaltmiete: 11,80 €/m²
- Kaltmiete jährlich: 25.200,00 €
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich: 300,00 €
- Warmmiete monatlich: 2.400,00 €
- Warmmiete: 13,48 €/m²
- Miete für zwei Außenstellplätze in der Kaltmiete enthalten
- Hausgeld monatlich: 571,00 €
- Umlagefähige Kosten jährlich: 3.987,56 €
- Nicht umlagefähige Kosten jährlich: 2.860,53 €
- Grundsteuer 2026: 560,12 €

Kaufpreis: 520.000,00 €

Angenommener Gebäudeanteil: 80 %

- Bruttomietrendite: ca. 4,85 %
- Nettomietrendite nach Abzug der angegebenen nicht umlagefähigen Kosten: ca. 4,30 %
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Gewerbeeinheit im 1. Obergeschoss GW03:

- Ca. 208 m² vermietbare Fläche
- Aktuell als Praxis genutzt
- Aufzug
- Drei Außenstellplätze
- Mehrere Behandlungs-, Büro- oder Besprechungsräume
- Großzügiger Empfangs- und Wartebereich
- Aufenthaltsraum mit Teeküche
- Mehrere WC-Anlagen und Dusche
- Vinylboden in den Hauptflächen
- Überwiegend nicht tragende Innenwände in Trockenbauweise ermöglichen eine flexible Grundrissgestaltung
- Potenzial zur Umgestaltung in eine großzügige Eigentumswohnung mit Loftcharakter, vorbehaltlich der behördlichen Genehmigung der Nutzungsänderung
- Baujahr des Gebäudeteils: 1910
- Status: Vermietet; eine Leerübernahme ist grundsätzlich möglich

Miet- und Renditeberechnung GW03 auf Grundlage der bestehenden Vertragsdaten:

- Konservativ angesetzte Kaltmiete monatlich: 2.500,00 €
- Kaltmiete: 12,02 €/m²
- Kaltmiete jährlich: 30.000,00 €
- Nebenkostenvorauszahlung monatlich: 535,00 €
- Warmmiete monatlich: 3.035,00 €
- Warmmiete: 14,59 €/m²
- Miete für drei Außenstellplätze in der Kaltmiete enthalten
- Hausgeld monatlich: 790,00 €
- Umlagefähige Kosten jährlich: 6.281,34 €
- Nicht umlagefähige Kosten jährlich: 3.194,13 €
- Grundsteuer 2026: 862,26 €

Kaufpreis: 540.000,00 €

Angenommener Gebäudeanteil: 80 %

-Bruttomietrendite: ca. 5,56 %
- Nettomietrendite nach Abzug der angegebenen nicht umlagefähigen Kosten: ca. 4,96 %
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SONSTIGES - GESAMTÜBERSICHT

- Einheiten: Eine Eigentumswohnung und zwei Wohn-/Gewerbe- beziehungsweise Gewerbeeinheiten
- Nutzung: Wohnen und Gewerbe
- Gesamtfläche: ca. 485 m²
- Stellplätze: Ein Tiefgaragenstellplatz und fünf Außenstellplätze
- Gesamtkaufpreis: 1.449.000,00 €
- Kaltmiete der drei Einheiten monatlich ohne Tiefgaragenstellplatz: 5.738,50 €
- Kaltmiete der drei Einheiten jährlich ohne Tiefgaragenstellplatz: 68.862,00 €
- Zuzüglich Miete Tiefgaragenstellplatz monatlich: 50,00 €
- Zuzüglich Miete Tiefgaragenstellplatz jährlich: 600,00 €
- Gesamtkaltmiete monatlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 5.788,50 €
- Gesamtkaltmiete jährlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 69.462,00 €
- Rechnerische Warmmiete monatlich einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 6.853,74 €
- Umlagefähige Kosten jährlich: 13.031,78 €
- Nicht umlagefähige Kosten jährlich: 7.803,19 €
- Grundsteuer 2026 gesamt: 1.879,73 €
- Hausgeld jährlich: 20.844,00 €


Kaufpreisfaktor auf Basis der Jahreskaltmiete einschließlich Tiefgaragenstellplatz: 20,86

- Bruttomietrendite: ca. 4,79 %
- Nettomietrendite vor Finanzierung und Steuern: ca. 4,26 %

- Rechnerische Rendite einschließlich AfA-Steuervorteil bei 35 % persönlichem Steuersatz: ca. 5,00 %
- Rechnerische Rendite einschließlich AfA-Steuervorteil bei 45 % persönlichem Steuersatz: ca. 5,21 %

SonstigesHaftungsausschluss:

Bitte beachten Sie, dass wir als Makler keine steuerliche Beratung anbieten können. Wir empfehlen Ihnen, die konkreten Vorteile und Ihre persönliche steuerliche Situation mit Ihrem Steuerberater zu besprechen. Dieser kann Ihnen auch individuelle Strategien aufzeigen, um die AfA optimal in Ihre Finanzplanung einzubinden.

Alle in diesem Angebot enthaltenen Angaben, Abmessungen und Preisangaben sind ohne Gewähr und beruhen ausschließlich auf Angaben des Verkäufers oder eines Dritten. Maßgeblich sind ausschließlich die im Kauf- oder Mietvertrag festgehaltenen Vereinbarungen. Wohn- und Nutzflächen wurden nicht plausibilisiert. Sämtliche Flächen, wie z.B. Wohn-, Nutz- sowie Geschossflächen als auch die Grundstücksgröße sind als Circa-Angaben zu verstehen. Es wurde seitens des Maklerunternehmens kein Aufmaß vor Ort durchgeführt.

Die in diesem Exposé enthaltenen Grundrisse, Flächenangaben und Illustrationen dienen der allgemeinen Information und Veranschaulichung und sind nicht zwingend maßstabsgetreu. Sie können von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen.

Wir übernehmen keine Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben. Änderungen, Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Bei Wohngebäuden liegt der Energieausweis zur Besichtigung vor. Einige Bilder in diesem Exposé wurden mit künstlicher Intelligenz (KI) bearbeitet bzw. generiert.

Der Maklervertrag mit uns kommt entweder ausdrücklich durch schriftliche Vereinbarung oder stillschweigend bei tatsächlicher Inanspruchnahme unserer Maklerleistungen zustande. Dieses Exposé stellt kein vertragliches Angebot dar, sondern dient lediglich der Vorabinformation.é stellt kein vertragliches Angebot dar, sondern dient lediglich der Vorabinformation.StichworteTiefgarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Wohnfläche: 99,00 m², vermietbare Fläche: 485,00 m², Anzahl Balkone: 1, Anzahl Terrassen: 1, Anzahl der Wohneinheiten: 3, Anzahl der Gewerbeeinheiten: 2, Bundesland: Nordrhein-Westfalen, modernisiert: 2026, Distanz zum Flughafen: 13.22, Distanz zum Hauptbahnhof: 10.54, Distanz zum Bus: 0.0