Zwei Wohnungen, ein Zuhause - Ihr Potenzial in der Maxvorstadt

Die Immobilie befindet sich in der Enhuberstraße im Herzen der Münchner Maxvorstadt, einem der gefragtesten und charaktervollsten Stadtteile der Landeshauptstadt. Die Maxvorstadt verbindet eine zentrale innerstädtische Lage mit einem außergewöhnlich vielfältigen kulturellen, universitären und urbanen Umfeld. Sie grenzt unmittelbar an die Altstadt und erstreckt sich zwischen dem Bereich rund um den Königsplatz, der Ludwigstraße und dem angrenzenden Schwabing.

Die Enhuberstraße liegt inmitten eines gewachsenen innerstädtischen Wohn- und Universitätsviertels. Das direkte Umfeld ist geprägt von klassischen Münchner Altbauten, ruhigen Seitenstraßen und einem lebendigen Stadtbild.

Gleichzeitig befindet man sich nur wenige Schritte von den größeren Straßen und Plätzen der Maxvorstadt entfernt, die eine hervorragende Infrastruktur und ein umfangreiches Angebot für den täglichen Bedarf bieten.

Ein besonderer Vorteil der Lage ist die Nähe zur Technischen Universität München (TUM). Das historische Stammgelände der TUM befindet sich in der Maxvorstadt zwischen Königsplatz und Pinakotheken; das Hauptgebäude liegt an der Arcisstraße. Damit liegt die Wohnung in einem besonders stark durch das universitäre Leben geprägten Umfeld. TUM Auch weitere Hochschulen und universitäre Einrichtungen befinden sich in der näheren Umgebung.

Für den täglichen Bedarf bietet die Lage kurze Wege: In der Umgebung finden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Supermärkte, Drogerien, Bäckereien, Apotheken, kleinere Fachgeschäfte und verschiedene Dienstleister. Ergänzt wird das Angebot durch eine große Auswahl an Cafés, Restaurants und weiteren gastronomischen Einrichtungen. Die Theresienstraße und die angrenzenden Straßen bilden dabei einen wichtigen Teil des lebendigen Quartiers.

Auch kulturell gehört die Lage zu den besonderen Wohnadressen Münchens. Das Kunstareal München befindet sich direkt im Umfeld und umfasst auf einer Fläche von rund 500 × 500 Metern zahlreiche Museen, Ausstellungshäuser, Galerien und Hochschulen. Dazu zählen unter anderem die Alte Pinakothek, die Pinakothek der Moderne und das Museum Brandhorst. München.de
Gleichzeitig bietet die Maxvorstadt ein hohes Maß an Freizeit- und Lebensqualität. Das Viertel lädt mit seinen Straßencafés, gastronomischen Angeboten, kleinen Geschäften und kulturellen Einrichtungen zum Verweilen und Flanieren ein. Durch die Nähe zu weiteren zentralen Stadtbereichen lassen sich auch die Münchner Altstadt, der Odeonsplatz und die angrenzenden Viertel bequem erreichen.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend. Die Maxvorstadt verfügt über mehrere U-Bahn-Stationen, darunter Königsplatz, Theresienstraße, Josephsplatz und Universität. Darüber hinaus verkehren verschiedene Tram- und Buslinien, darunter die bekannte Museumslinie 100. München.de Besonders praktisch ist die U2 über die Haltestellen Königsplatz und Theresienstraße; von dort bestehen schnelle Verbindungen in Richtung Hauptbahnhof und in weitere Teile Münchens. Auch die TUM weist für ihren Innenstadt-Campus auf die Anbindung über U2, Tram 27/28 sowie verschiedene Buslinien hin. TUM

Insgesamt bietet die Enhuberstraße eine äußerst attraktive Kombination aus zentralem Stadtwohnen, hervorragender Infrastruktur und kulturellem Umfeld. Einkaufsmöglichkeiten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind ebenso schnell erreichbar wie Hochschulen, Museen, Gastronomie und öffentliche Verkehrsmittel. Die Lage eignet sich damit hervorragend für alle, die die Vorzüge eines urbanen Lebens in München schätzen und gleichzeitig Wert auf kurze Wege und eine gewachsene, hochwertige Wohnlage legen.

Die Maxvorstadt steht dabei wie kaum ein anderer Münchner Stadtteil für die Verbindung von Wohnen, Bildung, Kultur und urbanem Lebensgefühl - und macht die Lage der Wohnung zu einem besonderen Pluspunkt der Immobilie.

Die angebotene Immobilie befindet sich im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses in zentraler Lage der Münchner Maxvorstadt und bietet eine interessante Möglichkeit für Käufer, die zwei bestehende Wohneinheiten zu einem großzügigeren Wohnkonzept verbinden möchten.

Aktuell handelt es sich um zwei nahezu identisch große Wohneinheiten mit jeweils ca. 51 m² Wohnfläche und jeweils zwei Zimmern. Durch eine Zusammenlegung besteht die Möglichkeit, aus den beiden Einheiten ein großzügiges und individuell gestaltbares Zuhause in der Maxvorstadt zu schaffen.

Das ursprüngliche Gebäude wurde im Jahr 1930 errichtet und im Zweiten Weltkrieg nahezu vollständig zerstört. Erhalten blieb lediglich der Keller. Im Jahr 1953 erfolgte der vollständige Wiederaufbau des Gebäudes. Das heutige Gebäude stammt somit im Wesentlichen aus dem Jahr 1953, während der erhaltene Keller auf den ursprünglichen Bau aus dem Jahr 1930 zurückgeht.

Beide Wohnungen verfügen über eine klassische und gut nutzbare Raumaufteilung mit jeweils zwei separaten Zimmern, einer Küche bzw. Kochnische sowie einem Badezimmer. Die Räume lassen sich flexibel als Wohn-, Schlaf-, Arbeits- oder Kinderzimmer nutzen und bieten damit eine gute Grundlage für unterschiedliche Wohnkonzepte.

Eine der beiden Einheiten verfügt über einen eigenen Balkon, der gerade in der zentralen Münchner Lage einen besonderen Mehrwert darstellt. Mit einer Größe von etwa 4-5 m² bietet er einen privaten Außenbereich, der sich beispielsweise für einen kleinen Sitzplatz eignet und den Wohnbereich in den wärmeren Monaten angenehm erweitert. Besonders hervorzuheben ist, dass der Balkon innerhalb des Hauses ein echtes Alleinstellungsmerkmal darstellt.

Das Wohnzimmer der Wohnungen ist mit einem klassischen Parkettboden ausgestattet, während in den übrigen Räumen pflegeleichter Laminatboden vorhanden ist. Die Badezimmer sind vollständig gefliest und verfügen über eine funktionale Ausstattung mit Dusche und WC.

Durch die Zusammenlegung der beiden Einheiten ergeben sich vielfältige Möglichkeiten, die vorhandenen Flächen individuell neu zu strukturieren und an die persönlichen Bedürfnisse anzupassen. So könnte beispielsweise ein großzügiger Wohn- und Essbereich geschaffen oder die vorhandene Raumaufteilung entsprechend der eigenen Vorstellungen verändert werden.

Die Immobilie eignet sich daher insbesondere für Eigennutzer, die sich in zentraler Münchner Lage ein großzügigeres und individuell gestaltbares Zuhause schaffen möchten. Gleichzeitig bietet die bestehende Aufteilung der beiden Einheiten interessante Möglichkeiten für Kapitalanleger, die die Wohnungen weiterhin separat nutzen beziehungsweise vermieten möchten.

Die Wohnungen sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit insgesamt 12 Wohneinheiten. Auf die jeweilige Einheit entfallen 86,22/1.000 Miteigentumsanteile.

Auch wirtschaftlich bietet die Immobilie interessante Rahmenbedingungen. Laut Wirtschaftsplan 2025 entfallen auf die jeweilige Einheit 1.121,56 € jährlich bzw. rund 93,46 € monatlich an umlagefähigen Betriebskosten. Hinzu kommen 689,64 € jährlich bzw. rund 57,47 € monatlich an nicht umlagefähigen Kosten. Zusätzlich sind 310,43 € jährlich bzw. rund 25,87 € monatlich für die Erhaltungsrücklage vorgesehen. Damit ergibt sich ein Gesamtbetrag von 2.121,63 € jährlich bzw. rund 176,80 € monatlich je Einheit.

Die umlagefähigen Betriebskosten können - soweit gesetzlich zulässig und entsprechend mietvertraglich vereinbart - auf den Mieter umgelegt werden. Die nicht umlagefähigen Kosten sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage verbleiben beim Eigentümer.

Insgesamt bietet die Immobilie eine seltene Kombination aus zwei nahezu gleich großen Wohneinheiten, flexiblen Gestaltungsmöglichkeiten und einem eigenen Balkon. Die Möglichkeit, beide Einheiten miteinander zu verbinden, eröffnet insbesondere für Eigennutzer interessante Perspektiven und schafft die Grundlage für ein großzügigeres Wohnkonzept in einer der zentralen Lagen Münchens.

Eine Immobilie für alle, die in der Maxvorstadt nicht einfach nur eine Wohnung suchen, sondern sich ein individuelles Zuhause mit viel Gestaltungsspielraum schaffen möchten.

- Zwei separate 2-Zimmer-Wohnungen, jeweils ca. 51 m² Wohnfläche
- Zusammenlegung der beiden Einheiten möglich
- Insgesamt ca. 102 m² Wohnfläche bei Zusammenlegung
- 1. Obergeschoss
- Eigener Balkon an einer der beiden Einheiten
- Privater Außenbereich mit zusätzlichem Wohn- und Freizeitwert
- Zwei separate, gut nutzbare Zimmer je Einheit
- Wohnzimmer mit Parkettboden
- Laminatboden in den übrigen Wohnräumen
- Geflieste Badezimmer
- Badezimmer jeweils mit Dusche und WC
- Separate Küche / Kochnische je Einheit
- Mehrfamilienhaus, Baujahr 1930
- Gepflegte Wohnungseigentümergemeinschaft
- Insgesamt 12 Wohneinheiten
- 86,22/1.000 Miteigentumsanteile je Einheit
- Aktuell vermietet
- Nettokaltmiete: 850,00 € monatlich je Einheit
- Jahresnettokaltmiete: 10.200,00 € je Einheit
- Beschlossene Umstellung der Heizungsversorgung auf Fernwärme
Gemeinschaftskosten
Laut Wirtschaftsplan 2025 entfallen auf jede Einheit:
- Umlagefähige Betriebskosten: 1.121,56 € p. a.
- Nicht umlagefähige Kosten: 689,64 € p. a.
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: 310,43 € p. a.
- Gesamt: 2.121,63 € p. a.
- Gesamt monatlich: ca. 176,80 €
Energiewerte
Der vorliegende Energieausweis wurde für das gesamte Mehrfamilienhaus ausgestellt und ist bis zum 29.05.2028 gültig. Es handelt sich um einen Energieverbrauchsausweis nach EnEV 2013.
- Baujahr Gebäude: 1930 (laut Energieausweis; Wiederaufbau 1953)
- Baujahr Wärmeerzeuger: 1998-2017
- Wesentlicher Energieträger: Erdgas
- Energieverbrauchskennwert: 84,2 kWh/(m²·a)
- Primärenergieverbrauch: 92,6 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse: C
- Gebäudenutzfläche: 721,2 m²
- Anzahl der Wohnungen: 12
- Zeitraum der Verbrauchserfassung: 01.01.2014 bis 31.12.2016
- Ausstellungsdatum: 30.05.2018
- Energieausweis: Verbrauchsausweis für das gesamte Gebäude
Im Energieausweis ist außerdem ein Gas-Brennwert-Kessel als empfohlene Maßnahme zur Wärmeversorgung aufgeführt.

SonstigesDer Maklervertrag mit uns kommt durch die Bestätigung oder Nutzung unserer Maklerdienstleistung in Textform zustande. Die Provision richtet sich nach den seit dem 23.12.2020 geltenden gesetzlichen Bestimmungen zur Aufteilung der Maklercourtage. In der Regel beträgt die Courtage für Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 % des beurkundeten Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Provision wird mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Änderungen des Umsatzsteuersatzes führen zu einer entsprechenden Anpassung der Bruttocourtage.

Die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten trägt der Käufer. Sämtliche Angaben in diesem Exposé basieren auf Informationen, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Eine Gewähr für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität dieser Angaben wird nicht übernommen. Zwischenverkauf bleibt vorbehalten.

Sollte das angebotene Objekt bereits bekannt sein, bitten wir um eine umgehende Mitteilung. Die Weitergabe dieses Exposés an Dritte ohne unsere Zustimmung kann Schadensersatz- oder Provisionsansprüche auslösen. Es gelten im Übrigen unsere allgemeinen Geschäftsbedingungen.StichworteAnzahl der Schlafzimmer: 5, Anzahl der Badezimmer: 2, Anzahl Balkone: 1, Balkon-Terrassen-Fläche: 4,00 m², Bundesland: Bayern