München-Untergiesing/Harlaching: Grundsanierte helle 2-Zimmer-Wohnung mit eigenem Balkon – Erstbezug nach Sanierung

München Untergiesing-Harlaching zählt zu den begehrtesten Wohnlagen Münchens: ruhig, grün und dennoch bestens angebunden – geprägt von gepflegten Wohnanlagen, kurzen Wegen und sehr guter Infrastruktur. Ein echtes Highlight: Die Wohnanlage liegt direkt an einer Grünanlage und besticht mit einem wunderschönen, grünen Innenhof des gesamten Gebäudeensembles.Auch für Familien ist Untergiesing-Harlaching ein Volltreffer: Grundschule, Kindergärten und gleich mehrere weiterführende Schulen liegen in unmittelbarer Nähe – teils direkt in der Straße –, sodass Kinder kurze, sichere Schulwege haben. Nahversorgung ist fußläufig bestens gedeckt, und mit dem Perlacher Forst sowie den Isarauen liegt großzügige Natur zur Naherholung direkt vor der Tür.ÖPNV: U-Bahn U1 (ca. 200 m, Mangfallplatz), Tram 25 und BusverbindungenMit dem PKW: sehr gut über Grünwalder Straße, Mittleren Ring, A995Einkaufsmöglichkeiten: EDEKA, REWE, Denn's Biomarkt, VinzenzmurrBildungseinrichtungen: Grundschule Rotbuchenstraße, mehrere Gymnasien in der Umgebung, KitasFreizeit & Erholung: Grünanlage direkt am Haus, Vollmannpark ca. 100 m, Perlacher Forst ca. 250 m und IsarauenLagebeurteilung lt. Immobiliencheck: gut – ruhige, gefragte Lage

Mitten im beliebten Stadtteil Untergiesing-Harlaching liegt diese frisch sanierte 2-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines gepflegten Reihenmittelhauses aus dem Jahr 1953 mit acht Wohneinheiten. Die ruhige, grüne Lage in der Eschenstraße, nahe am Vollmannpark und Perlacher Forst sowie die kurzen Wege zu Schulen, Kitas und Einkaufsmöglichkeiten machen dieses Zuhause besonders für Familien mit Kindern attraktiv.Im August 2026 wurde die Wohnung bis auf die Grundmauern erneuert – neu verputzte Wände, komplett neue Sanitärleitungen, neues Vinylparkett und neue Bodenfliesen sowie ein rundum neues Bad mit hochwertiger Sanitärausstattung, u. a. Armaturen von Hansgrohe.Die rund 56,36 m² gliedern sich in ein helles Wohnzimmer mit großzügigem Essbereich, ein ruhiges Schlafzimmer, Küche, Bad-WC, Vorraum und Abstellraum – ein durchdachter Grundriss, der Familien wie Paaren gleichermaßen Platz zum Wohnen und Leben bietet.Ein besonderer Vorzug dieser Wohnung im 2. Obergeschoss ist der eigene Balkon: Über eine bodentiefe Schiebetür gelangen Sie direkt vom Wohnzimmer ins Freie – ideal für den Morgenkaffee oder gemütliche Sommerabende, ein Freisitz, den nicht jede Wohnung im Haus bietet.Gasbetriebene Warmluftheizung (Kachelofen) mit elektronischer Raumtemperaturregelung und eigenem Gasanschluss – der Verbrauch wird unabhängig von den übrigen Einheiten im Haus abgerechnet, ein späterer Umstieg auf ein anderes Heizsystem ist grundsätzlich möglich. Die Betriebskosten sind überschaubar: Bei vergleichbaren Wohnungen im Haus liegen Heizungskosten bei ca. 90 €/Monat zzgl. Grundgebühr. Warmwasser wird separat über einen Gas-Durchlauferhitzer (Vaillant atmoMAG) erzeugt; das Bad-WC verfügt zusätzlich über eine Elektroheizung.Auch am Gebäude selbst tut sich einiges: 2026 wird die komplette Elektrik- und Zählertechnik im Haus erneuert, finanziell bereits abgesichert – ein klares Zeichen für eine vorausschauend verwaltete, zukunftsfeste Wohnanlage.

Adresse: Eschenstr. 53b, 81547 München (Untergiesing-Harlaching)Baujahr: 1953 (Gebäude), Wärmeerzeuger (Kachelofen) erneuert ab 2001Wohnfläche: ca. 56,36 m²Lage im Haus: 2. Obergeschoss, Mehrfamilienreihenhaus mit 8 WohneinheitenBalkon: ca. 3 m² (hälftig angerechnet), vom Wohnzimmer über bodentiefe Schiebetür zugänglichZimmer: 2 Zimmer (Wohnzimmer, Schlafzimmer), zzgl. Essbereich, Küche, Bad-WC, Vorraum, AbstellraumKeller: Trockenes Kellerabteil in guter Größe, zusätzlich Waschküche im Keller zur freien NutzungHeizung: Gasbetriebene Warmluftheizung (Kachelofen) mit elektronischer Raumtemperaturregelung – die erwärmte Luft wird über Lüftungsgitter ans Wohnzimmer abgegeben, über Warmluftschächte auch ins Schlafzimmer. Programmierbare Zeitschaltuhr mit Raumthermostat (Theben). Warmwasser wird separat über einen Gas-Durchlauferhitzer (Vaillant atmoMAG) erzeugt; im Bad-WC zusätzlich eine Elektroheizung.Bad: Regendusche mit hochwertigen Hansgrohe-Armaturen, Geberit-Unterputzspülung, verchromter HandtuchheizkörperFenster: Doppelverglasung mit Kunststofffenstern; die Schlafzimmerscheibe wurde im Zuge der aktuellen Sanierung komplett neu eingebaut, die übrigen Fenster verfügen über eine WärmeschutzverglasungBesonderheiten: Balkon, ruhige gepflegte Wohnanlage, KellerabteilAußenbereich: Gepflegte gemeinschaftliche Außenanlagen, Grünanlagen im HofHausgeld: ca. 212 €/Monat (ab 2027: 218 €/Monat), davon 58,78 €/Monat Zuführung zur ErhaltungsrücklageSanierungsstand: Vollständig grundsaniert im August 2026, gerade fertiggestellt und noch nie bewohnt – neue Böden (Vinylparkett/Fliesen), neues Bad, neue Sanitär- und Elektroleitungen, Wände neu geschliffen. Zusätzlich: gebäudeweite Elektro- und Zählererneuerung 2026 bereits beschlossen und finanziert.

Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft: rund 144.000 € (anteilig ca. 5.078 € für diese Einheit, Stand 31.12.2025)Energieausweis: Bedarfsausweis, Klasse E, gültig bis 11.09.2029, Endenergiebedarf 136,6 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger ErdgasBesichtigungstermine nach Vereinbarung.