Mehrfamilienhaus mit Arztpraxis und vier Wohnungen - Bruttomietrendite 6,6 %

Das Objekt liegt in der Mühlenstraße 85 im Stadtteil Rheydt, dem zweiten urbanen Zentrum von Mönchengladbach mit rund 13.000 Einwohnern in der Innenstadt. Rheydt ist Versorgungs- und Dienstleistungszentrum für die südlichen Stadtteile und verfügt über eine etablierte Infrastruktur mit Verwaltungseinrichtungen, Theater, Einzelhandel und Gastronomie. Sehenswürdigkeiten wie Schloss Rheydt und der Marktplatz prägen das Zentrum.

Die lokale Wirtschaft stützt sich auf eine stabile Mischung aus Handel, Dienstleistungen und produzierendem Gewerbe. Zu den bedeutenden Arbeitgebern der Region zählen die Scheidt & Bachmann GmbH (ca. 3.000 Beschäftigte), die AUNDE Group SE und die SMS Meer GmbH. Ein Wochenmarkt mit rund 40 Ständen und eine breite Gastronomie beleben den Stadtteil. Mönchengladbach befindet sich im wirtschaftlichen Strukturwandel mit wachsenden Innovationsprojekten, was Rheydt langfristige Entwicklungsperspektiven eröffnet.

Verkehrlich ist der Rheydt Hauptbahnhof fußläufig in 10 bis 15 Minuten erreichbar. Von dort bestehen Regionalverbindungen nach Aachen, Düsseldorf, Dortmund, Köln und Koblenz (RE 4, RE 8, RB 27, RB 33, RB 34). Mehrere Buslinien sichern die lokale Anbindung, das Objekt liegt verkehrsgünstig im innerstädtischen Netz mit Anschluss an das Radschnellwegenetz. Die zentrale Lage in einem etablierten Wohn- und Geschäftsviertel mit stabiler Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen sichert die langfristige Vermietbarkeit.

Das Mehrfamilienhaus mit gewerblich genutzter Erdgeschossfläche befindet sich in zentraler Lage von Mönchengladbach-Rheydt. Das Gebäude wurde 1959 in Massivbauweise errichtet, ist vollständig unterkellert und steht auf einem 725 m² großen Grundstück.

Die Gebäudenutzfläche beträgt ca. 454 m². Davon sind insgesamt ca. 393 m² vermietbar, einschließlich rund 252 m² Wohnfläche. Das Gebäude umfasst drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss.

Die Immobilie zeigt sich in einem gepflegten und modernisierten Zustand. Die letzte Modernisierung erfolgte 1995. Nach Auskunft der amtlichen Verzeichnisse bestehen weder Baulasten noch Altlasteneintragungen. Pkw-Stellplätze gehören nicht zum Objekt.

Vollständig vermietet - fünf Einheiten ohne Leerstand

Das Haus ist mit insgesamt fünf Einheiten vollständig vermietet. Leerstand besteht nicht.

Im Erdgeschoss befindet sich eine ca. 141 m² große Arztpraxis. Das Mietverhältnis besteht seit Oktober 2022, die vereinbarte Miete beträgt 8,50 €/m². Als langfristiger Gewerbemieter stabilisiert die Praxis den laufenden Cashflow.

In den Obergeschossen befinden sich vier Wohnungen mit ein bis drei Räumen. Die Wohnungsgrößen reichen von ca. 27 m² bis ca. 90 m². Die Bestandsmieten wurden zwischen 2022 und 2025 auf ein stärker marktgerechtes Niveau angepasst.

Die aktuelle Jahreskaltmiete beträgt rund 34.700 € und hat weiteres Entwicklungspotenzial.

Kaufpreis und Rendite

Der Angebotspreis beträgt 529.000 €. Auf Grundlage der aktuellen Ist-Vermietung ergibt sich eine Bruttomietrendite von ca. 6,6 % sowie ein Rohertragsfaktor von ca. 15,3.

Der Nutzungsmix wirkt risikomindernd: Die Arztpraxis sichert als gewerblicher Ankermieter den Grundcashflow, während die vier Wohnungen für eine Streuung der Mieteinnahmen sorgen.

Aufgrund der überschaubaren Anzahl von fünf Einheiten lässt sich das Objekt auch ohne externe Verwaltung gut selbst betreuen. Darüber hinaus bestehen Potenziale für künftige Mietanpassungen. Energetisch bietet die Immobilie Spielraum für zukünftige Effizienzmaßnahmen, die den Wert des Gebäudes langfristig stützen können.

Technik und Energie

Das gesamte Gebäude wird durch eine zentrale Heizungsanlage mit Wärme und Warmwasser versorgt. Als Energieträger kommt Erdgas zum Einsatz.

Ein Verbrauchsausweis liegt vor. Der ausgewiesene Endenergieverbrauch beträgt 146 kWh/(m²·a). Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E.

Wohn- und Geschäftshaus, Massivbau 1959, voll unterkellert
3 Vollgeschosse + ausgebautes Dachgeschoss
5 Mieteinheiten (1 Arztpraxis, 4 Wohnungen), gut selbst verwaltbar
vollvermietet, kein Leerstand
Jahreskaltmiete ca. 34.700 €
sehr gepflegter, teilweise modernisierter Zustand

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