Historisches Wohn- und Geschäftshaus unter Ensembleschutz in der Innenstadt von 97616 Bad Neustadt/S.

In zentraler Lage von Bad Neustadt an der Saale, befindet sich dieses traditionsreiche Wohn- und Geschäftshaus. Das mehrgeschossige, giebelständige Gebäude verbindet gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss mit Wohnraum in den oberen Etagen und wurde im Laufe der Jahrzehnte mehrfach erweitert und modernisiert - ursprünglich genehmigt 1956, mit einem Dachgeschossausbau und Balkonanbau im Jahr 1971 sowie einer umfassenden Sanierung in jüngerer Zeit.

Erdgeschoss - Gewerbeeinheit

Das Erdgeschoss wird von der Straßenseite über einen Windfang bzw. eine Passage betreten, an die unmittelbar ein WC angegliedert ist. Von diesem Eingangsbereich aus erschließt ein Flur die Tiefe des Gebäudes und führt zugleich zum zentral gelegenen Treppenhaus, über das sämtliche Obergeschosse erreicht werden. Straßenseitig - also im vorderen, öffentlich einsehbaren Gebäudeteil - liegt der große, zusammenhängende Geschäftsraum, der mit seiner Schaufensterfront zur Straße hin das eigentliche Ladenlokal bildet. Im rückwärtigen, hofseitigen Bereich gruppieren sich um einen kleinen Innenhof, der zugleich über ein Fenster als zweiter Fluchtweg dient, ein Büroraum sowie eine kleine Diele und ein Bad. Ganz im hinteren, hofnahen Gebäudeteil schließen sich zwei weitere Nebenräume an, die - historisch als Werkstatt genutzt - heute als flexible Lager-, Ausstellungs- oder Nebenflächen zur Verfügung stehen. Insgesamt ergibt sich damit eine klare Dreiteilung: Verkaufs-/Geschäftsfläche an der Straße, Sozial- und Büroräume in der Mitte um den Lichthof, sowie Lager-/Nebenräume im hinteren Gebäudeteil.

1. Obergeschoss - Wohnung W1

Über das zentrale Treppenhaus erreicht man im 1. Obergeschoss zunächst eine kleine Diele mit angeschlossener Garderobe, die als Verteiler zu allen Räumen der Wohnung dient. Straßenseitig, im vorderen Teil des Grundrisses, liegt der große, offen gestaltete Koch-/Ess-/Wohnbereich, der die gesamte Gebäudebreite einnimmt und damit den Lebensmittelpunkt der Wohnung bildet. Hofseitig, im rückwärtigen Bereich, schließt sich das Schlafzimmer an, das über eine eigene Balkontür Zugang zu einem kleinen, zum Hof ausgerichteten Balkon erhält - dieser Balkon ist zugleich über eine Notleiter mit Rückenschutz als zusätzlicher Fluchtweg gesichert. Zwischen Wohn- und Schlafbereich liegen, ebenfalls hofseitig, ein als Ankleide oder Homeoffice nutzbarer Raum, ein weiteres Kinderzimmer, ein Bad sowie ein separater Abstellraum. Der Grundriss trennt damit sehr klar den offenen, straßenseitigen Wohn-/Essbereich von den ruhigeren, hofseitig gelegenen privaten Rückzugsräumen.

2. Obergeschoss - Wohnung W2

Auch hier bildet das Treppenhaus den zentralen Erschließungspunkt, von dem ein Flur mit angrenzendem Abstellraum in die Wohnung führt. Straßenseitig liegt das Schlafzimmer im vorderen Gebäudeteil. Zur Hofseite hin öffnet sich die Wohnung dagegen sehr großzügig: Hier befinden sich der Wohnraum und die angrenzende Küche mit Essbereich, die beide direkten Zugang zu der außergewöhnlich großen, überdachten Dachterrasse haben - dem eindeutigen Highlight dieser Etage. Ein Bad ergänzt das Raumprogramm. Der Grundriss kehrt damit gegenüber dem 1. Obergeschoss die Logik leicht um: Schlafen liegt zur Straße, Wohnen und Essen mit Terrassenanschluss liegen zum ruhigen Hof.

Dachgeschoss - Wohnung W3

Das ausgebaute Dachgeschoss wird ebenfalls über das durchgehende Treppenhaus erschlossen und liegt vollständig unter dem geneigten Satteldach, wie im historischen Schnitt von 1956/1971 dokumentiert. Straßenseitig, im vorderen und durch die Dachschräge etwas eingeschränkten Teil, befindet sich das Schlafzimmer. Hofseitig, im hinteren und durch den First höheren Teil des Dachraums, liegen der Wohnraum sowie die Küche. Bad und ein kleiner Abstellraum vervollständigen die kompakte Wohnung. Die Dachschrägen prägen den Charakter dieser Einheit deutlich und sorgen für eine gemütliche, aber durch die Kubatur begrenzte Raumwirkung - typisch für ein klassisch ausgebautes Dachgeschoss in einem Altstadthaus.


Über alle Geschosse hinweg zeigt sich ein durchgängiges Erschließungsprinzip: ein zentrales, straßennah gelegenes Treppenhaus verbindet alle vier Einheiten, während sich straßenseitig überwiegend die "öffentlichen" bzw. repräsentativen Räume (Geschäftsraum, Wohn-/Essbereiche, teils Schlafzimmer) befinden und hofseitig die ruhigeren, privaten Rückzugsräume sowie - ab dem 1. Obergeschoss - die Balkon- und Terrassenflächen angeordnet sind. Diese konsequente Vorne-Hinten-Gliederung zieht sich als roter Faden durch das gesamte Gebäude und dürfte auf die ursprüngliche Bebauung als Geschäftshaus mit rückwärtigem Werkstatt-/Hofbereich zurückgehen, wie sie bereits in den Plänen von 1956/1971 angelegt war.

Insgesamt vereint das Anwesen damit eine kommerzielle Einheit im Erdgeschoss mit drei individuell geschnittenen Wohnungen in den Obergeschossen - ein vielseitiges Immobilienensemble mit Entwicklungspotenzial, sei es zur Eigennutzung mit gewerblichem Standbein, als Kapitalanlage mit mehreren Mieteinheiten oder als generationenübergreifendes Wohn- und Arbeitskonzept in zentraler Innenstadtlage.

Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss ist vermietet (Jahresnettokaltmiete: 4.992€) . Die drei Wohnungen in den Obergeschossen und im Dachgeschoss stehen aktuell leer. Damit bietet sich für einen neuen Eigentümer die attraktive Möglichkeit, das gesamte Objekt kurzfristig und ohne Rücksicht auf bestehende Mietverhältnisse neu zu konzipieren - sei es durch zeitgemäße Sanierung, individuelle Vermietung der einzelnen Einheiten oder eine Kombination aus Eigennutzung und Vermietung.

In Teilen der Wohnungen sind aktuell weder eine funktionsfähige Stromversorgung noch eine Heizung vorhanden, sodass hier vor einer Neuvermietung oder Eigennutzung entsprechende Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen erforderlich sind. Für einen Käufer, der ohnehin eine Sanierung oder individuelle Ausgestaltung der Einheiten plant, eröffnet dieser Zustand zugleich die Möglichkeit, Grundriss, Ausstattung und Haustechnik von Grund auf nach eigenen Vorstellungen bzw. nach heutigem Standard neu zu konzipieren.
Zusätzlich liegt bereits eine Fernwärmeleitung bis an das Haus bzw. den Keller heran, sodass ein Anschluss an das Fernwärmenetz grundsätzlich möglich ist. Für die tatsächliche Nutzung der Fernwärme müsste lediglich noch ein entsprechender Anschlusskasten installiert werden.

Das Anwesen liegt innerhalb eines geschützten Ensembles und ist zugleich als Bodendenkmal eingetragen.

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Bedarfsausweis, H, 324 kWh/m²a, 1957, Strom-Mix

SonstigesEs liegt ein Energiebedarfsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 11.8.2036.
Endenergiebedarf beträgt 324.00 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Öl.
Das Baujahr des Objekts lt. Energieausweis ist 1957.
Die Energieeffizienzklasse ist H.StichworteNutzfläche: 90,00 m², Anzahl der Schlafzimmer: 4, Anzahl der Badezimmer: 4