5,4 % Rendite! Vermietete 3-Zi.-ETW in Köln-Porz - Balkon, EBK, PV-Anlage, Renditesprung 2028

Die Wohnung liegt in einer ruhigen, etablierten Wohnstraße im Kölner Stadtteil Urbach, eingebettet in eine charakteristische Wohnsiedlung der 1960er Jahre mit gepflegten Grünflächen, kleinteiligen Vorgärten und nachbarschaftlich geprägter Struktur. Die S-Bahnlinien S12 und S19 ab Bahnhof Köln-Porz bringen Pendler in rund zwölf Minuten zum Kölner Hauptbahnhof, ergänzt durch die KVB-Stadtbahnlinie 7 und die Buslinien 151 und 152. Der Köln/Bonn Flughafen sowie die Autobahnen A 59 und A 4 sind in wenigen Minuten erreichbar. Das Stadtteilzentrum Porz bietet Vollversorger, Apotheken, Ärzte und Einzelhandel, mehrere Grundschulen, weiterführende Schulen sowie Kitas liegen fußläufig im Wohnumfeld. Rheinufer Porz und die Naherholungsgebiete Wahner Heide und Königsforst sind in rund drei Kilometern erreicht. Köln-Porz ist mit über 110.000 Einwohnern der zweitgrößte Stadtbezirk Kölns und profitiert nachhaltig von der unmittelbaren Nähe zum Flughafen Köln/Bonn als wirtschaftlichem Drehkreuz sowie der direkten Anbindung an Innenstadt und Autobahnnetz.

KAPITALANLAGE MIT SUBSTANZ UND RENDITESPRUNG 2028

Diese vermietete 3-Zimmer-Eigentumswohnung in Köln-Porz/Westhoven bietet Kapitalanlegern eine seltene Kombination: solide Bestandsmiete, gesunde WEG-Struktur und absehbarer Renditeanstieg ab 2028 durch Auslauf des anteiligen WEG-Darlehens.

DIE WOHNUNG

Rund 59 m² Wohnfläche im 2. Obergeschoss links eines gepflegten Mehrfamilienhauses mit 14 Wohneinheiten. Die Wohnung ist durchgehend modernisiert: helle Vinyl-/Laminatböden, frisch gestrichene Wände, hochwertige Einbauküche in Blau-Hochglanz mit integrierter Waschmaschine, offen geschnittene Wohnküche mit Esszimmer-Übergang durch Rundbogen und Tageslichtbad mit Badewanne.

Der Balkon (3,20 x 1,50 m) verfügt über Markise und Sichtschutz mit Blick ins Grüne. Deckenventilatoren in Schlaf- und Wohnzimmer sowie Lamellen-Wandgestaltung im Wohnzimmer geben der Wohnung einen modernen Charakter. Ein eigener Kellerraum und eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller ergänzen das Raumkonzept.

DIE MIETSITUATION

Vermietet seit dem 1. September 2023 unbefristet zu einer Nettokaltmiete von 900,00 EUR (15,25 EUR/m²). Gesamtmiete brutto-warm 1.080,00 EUR. Der Bestandsmieter zahlt seit Bestehen unauffällig und pünktlich - Sie haben ab dem ersten Tag verlässliche Einnahmen.

DAS HAUSGELD

Gesamt-Hausgeld 356 EUR/Monat laut Wirtschaftsplan 2026. Davon sind rund 246 EUR/Monat umlagefähig (an den Mieter weitergebbar), rund 110 EUR/Monat verbleiben als Eigentümerkosten (Verwaltervergütung, Instandhaltung, Zuführung Rücklage, Bankgebühren, Rechts-/Beratungskosten). Zusätzlich enthält das Hausgeld bis Anfang 2028 einen anteiligen Tilgungsanteil des WEG-Darlehens von rund 100 EUR/Monat, der danach vollständig entfällt.

DIE WEG

Übersichtliche Gemeinschaft mit 14 Wohneinheiten, professionelle Hausverwaltung (Kiefer, Siegburg), intakte Liquidität (rund 14.300 EUR zum 31.12.2025), einstimmige Beschlüsse in den letzten drei Eigentümerversammlungen, kein Sanierungsstau. Photovoltaikanlage und Blockheizkraftwerk im WEG-Bestand erzeugen jährlich Einnahmen aus Stromeinspeisung, die das Hausgeld stabil halten.

Ein anteiliges WEG-Darlehen (rund 3.551 EUR Restschuld) wurde für Fassadenanstrich und Heizungsmaßnahmen aufgenommen - beide Maßnahmen sind bereits abgeschlossen, deren Nutzen kommt dem neuen Eigentümer zugute. Das Darlehen läuft Anfang 2028 vollständig aus.

DER RENDITESPRUNG 2028

Genau dieser Auslauf des WEG-Darlehens macht die Wohnung besonders: Ab 2028 entfallen rund 1.207 EUR jährlicher Tilgungsanteil pro Eigentümer. Die Netto-Mietrendite steigt von 4,2 % auf rund 4,8 %.

STEUEROPTIMIERUNG ÜBER RND-GUTACHTEN

Aufgrund des Baujahrs 1960 ist nach aktueller BFH-Rechtsprechung (IX R 25/19, IX R 14/23) und nach Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens am 01.12.2025 eine erhöhte Gebäude-AfA von 3,33 % statt der pauschalen 2 % möglich. Bei 42 % Grenzsteuersatz ergibt das eine zusätzliche jährliche Steuerersparnis von rund 900 EUR.

FÜR WEN GEEIGNET

Diese Wohnung ist ideal für den steueroptimierten Vermögensplaner mit klarem Anlagehorizont (10+ Jahre), Diversifikationswunsch in Sachwerte und mindestens 30 % Eigenkapital. Bitte beachten: Wegen der 8-jährigen Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB (NRW Mieterschutzverordnung) ist eine Eigennutzung vor September 2031 ausgeschlossen.

IHR NÄCHSTER SCHRITT

Sichern Sie sich jetzt Ihren Besichtigungstermin. Bei ernsthaftem Interesse stelle ich Ihnen gerne das vollständige Datenpaket zur Verfügung: aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, letzte drei Eigentümerversammlungsprotokolle, Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen & Sprengnetter-Bewertung.

Weitere Objekte finden Sie auf unserer Webseite: www.degiv-invest.de

DIE ECKDATEN AUF EINEN BLICK

- Kaufpreis: 200.000 EUR (3.390 EUR/m²)
- Wohnfläche: ca. 59 m²
- Zimmer: 3 (Schlafzimmer, Wohnzimmer, Wohnküche)
- Balkon: ja (3,20 x 1,50 m mit Markise)
- Baujahr: 1960 (laufend modernisiert)
- Geschoss: 2. Obergeschoss links
- Heizung: Erdgas-Zentralheizung (Bj. 2010) + BHKW + Photovoltaik
- Energieausweis: Verbrauchsausweis, Klasse E, 135,2 kWh/m²a, gültig bis 04.01.2029
- Nettokaltmiete: 900 EUR/Monat
- Brutto-Mietrendite: 5,40 % (steigend ab 2028)
- Faktor: 18,5-fach
- Käuferprovision: 3,57 % inkl. MwSt. (Bestellerprinzip § 656c BGB, NRW)

Wohnung:

? 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 59 m² Wohnfläche
? 2. Obergeschoss links
? Balkon
? Tageslichtbad mit WC
? Separater Kellerraum
? Kunststoff-Isolierglasfenster
? Erdgas-Zentralheizung

Gemeinschaftliche Anlagen:
? Photovoltaikanlage auf dem Dach (Eigentum der WEG, jährliche Einnahmen aus Einspeisevergütung)
? Blockheizkraftwerk (BHKW) zur effizienten kombinierten Strom- und Wärmeerzeugung
? Erdgas-Zentralheizung Baujahr 2010
? Gemeinschaftliche Waschküche im Kellergeschoss
? Gepflegte Gartenanlage
? Massivbauweise mit modernisierter Außenfassade

SonstigesEs werden ausschließlich Einzeltermine vergeben (d.h. keine Sammelbesichtigungen).

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