Cashflow trifft Substanz – Mehrfamilienhaus mit Entwicklungsspielraum in Ulm-Gögglingen

Die Heinestraße 15 liegt in Ulm-Gögglingen, einem Wohnstandort, der für Kapitalanleger besonders interessant ist: Ruhige Wohnqualität auf der einen Seite, starke wirtschaftliche Anbindung und stabile Mietnachfrage auf der anderen. Genau diese Kombination sorgt dafür, dass sich Wohnungen hier nicht nur gut vermieten lassen, sondern auch langfristig eine belastbare Perspektive auf Wert- und Mietsteigerungen bieten. Gögglingen gehört zu den gewachsenen Stadtteilen im Ulmer Süden und profitiert direkt von der Entwicklung der Gesamtstadt Ulm. Ulm wächst seit Jahren wirtschaftlich und demografisch, getragen von Industrie, Technologie, Wissenschaft und Gesundheitswesen. Gleichzeitig ist Wohnraum knapp – insbesondere bezahlbare Mietwohnungen sind stark nachgefragt. Für Eigentümer bedeutet das ein dauerhaft solides Vermietungsumfeld. Die unmittelbare Umgebung der Immobilie ist überwiegend wohnwirtschaftlich geprägt. Neben Ein- und Zweifamilienhäusern finden sich kleinere Mehrfamilienhäuser, wodurch ein ruhiges und zugleich gut vermietbares Wohnumfeld entsteht. Die Bewohnerstruktur ist gemischt: langjährige Anwohner, junge Familien, Berufspendler und Menschen, die bewusst die ruhigere Lage außerhalb des direkten Innenstadttrubels suchen. Genau diese Mischung spricht für eine stabile Nachfragestruktur. Auch die Anbindung an die Ulmer Innenstadt ist stark: Je nach Verkehrslage beträgt die Fahrzeit etwa 10 bis 15 Minuten. Damit bleibt die Immobilie attraktiv für Menschen, die in Ulm arbeiten, aber ruhiger wohnen möchten. Gleichzeitig bestehen gute Verbindungen über die B30, B311 und die A7 in Richtung Neu-Ulm, Biberach und Memmingen – ein Pluspunkt für Pendler und Arbeitnehmer in der gesamten Region. Für Familien ist die Infrastruktur besonders interessant, was die Vermietbarkeit zusätzlich stärkt. Kindergärten und die Riedlen-Grundschule befinden sich im Ort, weiterführende Schulen sind in den angrenzenden Stadtteilen und in Ulm gut erreichbar. Solche kurzen Wege sind im Mietmarkt ein entscheidender Standortfaktor, weil sie Alltagskomfort und Planbarkeit bieten. Die Nahversorgung ist solide ausgebaut. Supermärkte wie REWE im benachbarten Donaustetten sowie weitere Einkaufsmöglichkeiten im Donautal und in Ulm decken den täglichen Bedarf bequem ab. Ergänzt wird das Umfeld durch Ärzte, Dienstleister, Gastronomie und lokale Geschäfte. Auch die Lebensqualität wirkt sich positiv auf die Vermietbarkeit aus. Gögglingen bietet ein aktives Vereinsleben, Grünflächen, Rad- und Spazierwege entlang der Donau sowie Naherholungsgebiete wie den Lichternsee. Für viele Mieter ist genau diese Kombination aus Stadtnähe und Freizeitwert ein ausschlaggebendes Argument. Für Kapitalanleger besonders wichtig: Die Lage spricht nicht nur klassische Familienwohnungen an, sondern auch Arbeitnehmer, WG-Modelle und preisbewusstes Wohnen. Durch die Nähe zu Arbeitsplätzen und die anhaltende Wohnraumnachfrage in Ulm bleibt die Vermietbarkeit breit aufgestellt.

JETZT ONLINE BESICHTIGEN: https://my.mpskin.com/tour/ewgk7bm86 Dieses Mehrfamilienhaus in Ulm-Gögglingen überzeugt als solide Kapitalanlage mit stabilen Mieteinnahmen und weiterem Entwicklungspotenzial. Bei Vollvermietung wurden zuletzt Jahresnettokaltmieten von 38.520 € erzielt. – eine solide Basis für langfristig orientierte Investoren. Die Immobilie wurde 1961 errichtet, das Dachgeschoss 1994 ausgebaut und 1998 in wesentlichen Teilen modernisiert. Die Struktur ist klar, die Nutzung vielseitig und ertragsstark aufgestellt. Technisch zeigt sich ein gemischtes Bild aus solider Substanz und klar benennbarem Modernisierungsbedarf. Wasserleitungen, sowie Elektrik wurden 1998 erneuert. Die Elektro-Installation ist 3-adrig ausgeführt, der Zählerschrank wurde modernisiert. Die elektrische Anlage sollte im Rahmen einer langfristigen Bestandssicherung überprüft werden. Die Beheizung erfolgt über Etagen-Gasheizungen, wodurch jede Einheit separat abgerechnet wird. Die Gas-Heizungen sind ca. aus dem Jahr 1996/1997, eine Gasheizung wurde vor kurzem erneuert. Sie sind funktionstüchtig, wurden regelmäßig gewartet und sind teilweise mittelfristig zu erneuern. Es sind 2-fach verglaste Kunststofffenster mit Entlüftungsbohrungen aus den 90er Jahren angebracht. Energetisch bewegt sich das Gebäude im soliden Bestandsbereich. Der Energieausweis weist die Klasse E mit 156,2 kWh/m²a aus. Die Wohn- und Nutzungssituation ist wirtschaftlich interessant aufgebaut. Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sind vermietet und sichern laufende Einnahmen. Das Dachgeschoss steht ab August leer und bietet direktes Mietsteigerungspotenzial. Im Untergeschoss wurden drei Räume zu Wohnzwecken umfunktioniert und als WG vermietet. Zusätzlich wurde die ehemalige Garage in Wohnraum umgenutzt und ebenfalls in die Vermietung integriert. Dadurch entsteht ein flexibles Nutzungskonzept mit mehreren Einnahmequellen. Bei Vollvermietung wurden zuletzt 38.520 € Nettokaltmiete jährlich erzielt. Durch die aktuell teilweise Leerstandsituation ergibt sich kurzfristig die Möglichkeit, die Mieten neu zu strukturieren und das Ertragsniveau gezielt anzuheben. Das Dachgeschoss mit ca. 45 m² war ursprünglich als Schulungsraum konzipiert. Im Zuge der Nutzung wurden zusätzliche Wände eingezogen, wodurch eine flexible Raumaufteilung entstanden ist. Das Obergeschoss mit ca. 78 m² ist klassisch als 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Speisekammer und Badezimmer ausgeführt. Ein angebauter Balkon erweitert den Wohnbereich nach außen und steigert die Aufenthaltsqualität deutlich. Tageslicht, Außenbezug und zusätzlicher Freiraum sorgen hier für eine stabile und nachgefragte Wohnsituation im klassischen Mietsegment. Das Erdgeschoss folgt dem gleichen Grundriss und verfügt ebenfalls über ca. 78 m² sowie einen Balkon, der direkt in den gemeinschaftlich genutzten Gartenbereich übergeht. Der Außenbereich ergänzt das Gesamtbild funktional: Garten mit hoher Hecke als Sichtschutz, Gartenhaus als Abstellraum für Fahrräder, sowie drei Stellplätze direkt am Haus, welche mit jeweils 30 €/Monat vermietet werden. Im Untergeschoss wurden drei Räume zu Wohnzwecken ausgebaut und als WG-Struktur organisiert. Ergänzt wird dieser Bereich durch eine gemeinschaftlich genutzte Küche sowie ein Badezimmer mit Dusche. Zusätzlich wurde auch die ehemalige Garage in die Wohnnutzung integriert und an die gemeinschaftlichen Strukturen im Untergeschoss angebunden. Hinter dieser intensiven Flächennutzung steht die Entwicklung der lokalen Wohnraumsituation in Ulm, insbesondere der Bedarf an einfachen und bezahlbaren Unterkünften für einkommensschwächere Haushalte sowie Personen mit Flucht- oder Übergangshintergrund. Vor diesem Hintergrund wurde die vorhandene Nutzfläche bewusst maximal aktiviert und in Wohnraum überführt. Wichtig ist dabei: Diese Flächen sind nicht als offizieller Wohnraum genehmigt ausgewiesen, sondern im Bestand als Nutzfläche bzw. umgenutzte Fläche zu verstehen. Die angebotenen Flächen werden im bestehenden, wohnwirtschaftlich genutzten Zustand verkauft. Eine baurechtliche Nutzungsänderung zu Wohnraum wurde nicht beantragt. Hintergrund ist, dass die vorhandene Deckenhöhe von ca. 2,05 m die für Aufenthaltsräume üblicherweise erforderliche Höhe unterschreitet. Die Flächen werden seit vielen Jahren zuverlässig zu Wohnzwecken genutzt. Sämtliche wesentlichen Anforderungen wie Brandschutz, Fluchtwege, Belichtung sowie eine eigenständige Heizungsversorgung sind erfüllt. Die fehlende Deckenhöhe stellt somit die maßgebliche Abweichung gegenüber einer formellen Wohnraumnutzung dar. Diese objektspezifische Besonderheit wurde bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt. Dadurch bietet die Immobilie mit einer Bruttomietrendite von über 5 % eine attraktive Kapitalanlage mit einem Renditeniveau oberhalb vergleichbarer Mehrfamilienhäuser im Ulmer Markt. In Summe entsteht dadurch ein sehr flexibles Grundrisskonzept mit klassischen Wohneinheiten im Erd- und Obergeschoss, anpassbarem Dachgeschoss sowie einer stark verdichteten Nutzung im Untergeschoss, die sich aus der Marktsituation heraus entwickelt hat und wirtschaftlich voll ausgeschöpft wurde.

- Mieteinnahmen: 38.520 € p.a - Baujahr 1961 - Dachgeschossausbau 1994 - Umfangreiche Modernisierungen 1998 - Wohnfläche ca. 200 m² + ca. 78 m² wohnwirtschaftlich genutzte Nutzfläche Erdgeschoss ca. 78 m² Obergeschoss ca. 78 m² Dachgeschoss ca. 45 m² Einliegerwohnung ca. 65 m² Nebengebäude ca. 13 m² - Drei Stellplätze auf dem Grundstück - Kunststofffenster mit 2-fach-Isolierverglasung 90er Jahre - Etagen-Gasheizungen mit separater Verbrauchsabrechnung, Baujahr ca.1996/1997 - Elektroinstallation 3-adrig - Satteldach, im Zuge der Modernisierung 1998 erneuert. Aufgrund eines Sturmschadens vor ein paar Jahren teilweise erneuert - Verbrauchsausweis - Energieeffizienzklasse E - 156,2 kWh/(m²·a)

Die Käufercourtage für unsere Vermittlungs- und Nachweistätigkeit beträgt 3,57 % inkl. MwSt. vom notariell verbrieften Kaufpreis. Sie ist mit Vertragsabschluss fällig und fester Bestandteil des Kaufvertrages.  Der Eigentümer hat uns beauftragt, die Verhandlungen im Rahmen des Alleinauftrages für ihn zu übernehmen. Wir weisen darauf hin, dass die von uns weitergegebenen Objektinformationen, Unterlagen, Pläne, etc. vom Verkäufer stammen. Eine Haftung für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben übernehmen wir daher nicht und bitten unsere Kunden, die darin enthaltenen Objektinformationen und Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen. Uns ist es wichtig, Ihnen möglichst alle Informationen zur Verfügung zu stellen, damit Sie das Objekt auf Herz und Nieren prüfen können. Haben Sie noch den einen oder anderen offenen Punkt, den Sie klären möchten? Rufen Sie mich einfach an! Ich stehe Ihnen unter 0170/4648796 gerne zur Verfügung. Übrigens… ...auf die Kompetenz der LBS können Sie auch in puncto Baufinanzierung zählen. Lassen Sie sich von unseren Spezialisten einfach ein maßgeschneidertes, unverbindliches Angebot für Ihre Wunschimmobilie erstellen. Unsere Konditionen können sich sehen lassen! Ich freue mich von Ihnen zu hören.   Mit freundlichen Grüßen Sina Kunz Immobilienmaklerin LBS Landesbausparkasse Süd Geschäftsstelle Neu-Ulm