Attraktives Zweifamilienhaus mit Ausbaupotenzial in gefragter Lage von Miesbach

Die Immobilie befindet sich in attraktiver Wohnlage am Kreuzberg in 83714 Miesbach, einer der beliebtesten Kreisstädte im bayerischen Oberland. Die Lage verbindet ein ruhiges, gewachsenes Wohnumfeld mit der Nähe zur Innenstadt, einer sehr guten Alltagsinfrastruktur und dem hohen Freizeitwert der Alpenregion Tegernsee Schliersee.

Miesbach steht für eine gelungene Mischung aus oberbayerischer Lebensqualität, kurzen Wegen und guter Erreichbarkeit. Rund um den historischen Stadtplatz, den Marktplatz und den Bahnhofplatz finden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Fachgeschäfte, Cafés, Restaurants und Dienstleister des täglichen Bedarfs. Die Miesbacher Innenstadt bietet damit eine angenehm persönliche Alternative zu anonymen Einkaufsstrukturen und ist gleichzeitig lebendig genug für den Alltag. Die Stadt selbst verweist auf ein breites Angebot aus Freizeit, Kultur, Warmfreibad, Bücherei, Eisstadion, Spielplätzen, Langlaufmöglichkeiten, Märkten und Veranstaltungen.

Auch für Familien ist die Lage besonders interessant. In Miesbach befinden sich unter anderem eine Grundschule, eine Mittelschule, die Staatliche Realschule Miesbach sowie das Gymnasium Miesbach. Damit sind wichtige Bildungsangebote direkt im Ort vorhanden und gut erreichbar. Die Stadt Miesbach führt die Realschule in der Stöger Ostin Straße sowie das Gymnasium in der Haidmühlstraße als örtliche Schulen auf.

Die medizinische Versorgung ist ebenfalls sehr gut aufgestellt. Neben Ärzten, Fachärzten, Apotheken und therapeutischen Angeboten im Stadtgebiet befindet sich mit dem Krankenhaus Agatharied eine moderne Akutklinik in der näheren Umgebung. Das Krankenhaus verfügt über ein breites medizinisches Leistungsspektrum mit mehreren Fachabteilungen und ist Akademisches Lehrkrankenhaus der LMU München.

Für Pendler und alle, die regelmäßig nach München fahren, bietet Miesbach eine überzeugende Verkehrsanbindung. Der Bahnhof Miesbach ist an die Verbindung München Hauptbahnhof, Holzkirchen und Bayrischzell angebunden. Die Bayerische Regiobahn weist die Linie RB 55 für diese Strecke aus. Die Fahrtzeit von Miesbach nach München Hauptbahnhof liegt je nach Verbindung bei etwa 41 bis 47 Minuten. Ergänzend profitieren Bewohner von regionalen Busverbindungen. Seit Ende 2025 stärkt zudem der Alpenbus die Ost West Verbindung im Oberland und verbindet unter anderem Bad Tölz, Miesbach und Rosenheim.

Der Freizeitwert der Lage ist außergewöhnlich hoch. Miesbach liegt mitten in der Alpenregion Tegernsee Schliersee und damit in unmittelbarer Nähe zu einigen der schönsten Natur und Erholungsräume Oberbayerns. Tegernsee, Schliersee, Bayrischzell, Wendelsteinregion und zahlreiche Wander, Rad und Wintersportmöglichkeiten sind schnell erreichbar. Die Region ist geprägt von Seen, Bergen, Almwiesen, gelebtem Brauchtum und ganzjährig attraktiven Ausflugszielen.

Auch kulinarisch bietet Miesbach und die Umgebung eine angenehme Vielfalt. In der Stadt finden sich traditionelle Gasthäuser, Cafés, Restaurants und regionale Einkehrmöglichkeiten. Die Tourismusseite der Stadt hebt Miesbach ausdrücklich als Standort für Gastronomie und Genuss hervor.

Insgesamt bietet die Lage am Kreuzberg eine sehr attraktive Kombination aus ruhigem Wohnen, gewachsener Nachbarschaft, guter Infrastruktur, familienfreundlichem Umfeld und hervorragendem Freizeitwert. Die Immobilie eignet sich damit ideal für Käufer, die naturnah wohnen möchten, ohne auf kurze Wege, Bildungseinrichtungen, medizinische Versorgung und eine gute Anbindung nach München verzichten zu müssen.

Auf einem großzügigen Gesamtgrundstück mit ca. 1.306 m² befindet sich ein attraktives Immobilienensemble mit zwei Wohnhäusern. Zum Verkauf steht das hier angebotene Zweifamilienhaus, das durch seine solide Substanz, die praktische Aufteilung und die vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten überzeugt.

Das Haus verfügt aktuell über insgesamt 5 Zimmer sowie 2 Badezimmer und ist derzeit in zwei separate Wohneinheiten aufgeteilt. Beide Einheiten sind an jeweils eine Einzelperson vermietet, wodurch die Immobilie bereits heute eine verlässliche Einnahmebasis bietet. Die monatliche Kaltmiete beträgt derzeit ca. 2.200 € inklusive der Garagen.

Ein besonderes Potenzial bietet das Dachgeschoss. Dieses ist im aktuellen Zustand derzeit an den Mieter im 1. Obergeschoss mitvermietet, eröffnet jedoch perspektivisch die Möglichkeit eines Ausbaus. Durch einen Ausbau könnte eine zusätzliche Wohneinheit geschaffen werden, was die Immobilie sowohl aus renditeorientierter Sicht als auch im Hinblick auf eine spätere Eigennutzung nochmals deutlich aufwertet. Die konkrete Umsetzbarkeit ist vom Käufer baurechtlich und technisch zu prüfen.

Die vollständige Unterkellerung schafft wertvolle zusätzliche Nutzflächen und bietet ausreichend Raum für Lager, Vorräte, Technik oder Hobby. Damit ergänzt der Keller die Wohnflächen auf funktionale Weise und erhöht den praktischen Nutzen des Hauses spürbar.

Besonders interessant ist die flexible Nutzungsperspektive. Das Objekt eignet sich sowohl als solide Kapitalanlage mit laufenden Mieteinnahmen als auch perspektivisch zur teilweisen oder vollständigen Eigennutzung. Ebenso denkbar ist eine Nutzung für mehrere Generationen unter einem Dach, bei der Nähe und Eigenständigkeit sinnvoll miteinander verbunden werden können.

Zum Angebot gehören drei Garagen sowie zwei Außenstellplätze direkt vor dem Haus. Damit stehen komfortable Parkmöglichkeiten für Bewohner und Besucher zur Verfügung.

Dem Objekt ist darüber hinaus eine großzügige Sondernutzungsfläche im Grundstücksbereich zugeordnet, die den Wohn- und Nutzwert zusätzlich unterstreicht und dem Haus einen besonders angenehmen Außenbezug verleiht.

Insgesamt bietet dieses Zweifamilienhaus eine seltene Kombination aus Grundstücksgröße, solider Vermietung, flexibler Nutzung und attraktivem Ausbaupotenzial in gefragter Lage von Miesbach.

SonstigesBei dem Angebot handelt es sich um Wohnungseigentum. Der Erwerb erfolgt über Miteigentumsanteile (MEA), die auf Basis der Wohnflächen berechnet wurden.

Die Grundstücksflächen sind den jeweiligen Einheiten als Sondernutzungsrechte zugeordnet und nicht Bestandteil der Miteigentumsanteile.

Die tatsächliche Größe der zugeordneten Sondernutzungsfläche kann den Aufteilungsplänen entnommen werden und wurde überschlägig vom Verkäufer mit ca. 620 m² ermittelt. Diese Angabe dient lediglich der Orientierung.StichworteGarage vorhanden, Stellplatz vorhanden, Nutzfläche: 128,00 m², Anzahl der Badezimmer: 2, Bundesland: Bayern, modernisiert: 1980