Potential - Perspektive - Perlach!

Die Wohnung befindet sich im Münchner Stadtteil Neuperlach, einem gewachsenen Wohngebiet im Südosten der Landeshauptstadt. Der Standort zeichnet sich durch eine sehr gute Infrastruktur, zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten sowie eine ausgezeichnete Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr aus. In unmittelbarer Umgebung befinden sich diverse Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Supermärkte, Bäckereien, Apotheken sowie Ärzte. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum bekannten Einkaufszentrum PEP (Perlacher Einkaufs-Passagen), einem der größten Einkaufszentren im Münchner Osten mit einer Vielzahl an Geschäften, Gastronomieangeboten und Dienstleistungsbetrieben. Auch die medizinische Versorgung ist durch verschiedene Arztpraxen sowie das nahegelegene Klinikum Neuperlach hervorragend gewährleistet. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut. Mehrere Bushaltestellen befinden sich nur wenige Gehminuten von der Wohnung entfernt, darunter die Haltestellen Tribulaunstraße und Sudermannallee. Von hier verkehren unter anderem die Buslinien 55, 195, 197 und 198 sowie die Nachtlinie N45. Die U-Bahn-Station Therese-Giehse-Allee mit Anschluss an die Linie U5 ist ebenfalls gut erreichbar. Von hier aus gelangt man in etwa 20 bis 25 Minuten bequem in die Münchner Innenstadt. Von dort aus besteht eine direkte Verbindung über den Innsbrucker Ring in Richtung Münchner Innenstadt, Hauptbahnhof und Odeonsplatz. Auch die S-Bahn-Station Perlach mit Anschluss an die Linie S5 ist erreichbar und ergänzt die hervorragende Verkehrsanbindung. Auch für Autofahrer ist der Standort attraktiv. Der Mittlere Ring sowie die Autobahnen A8, A94 und A99 sind in kurzer Zeit erreichbar und ermöglichen eine schnelle Anbindung an das Münchner Umland sowie an den Flughafen. Neben der guten Infrastruktur bietet der Stadtteil auch zahlreiche Grünflächen, Parks und Freizeitmöglichkeiten, wodurch die Lage sowohl für Familien als auch für Berufstätige besonders attraktiv ist.

In einem angespannten Münchner Wohnungsmarkt sind Immobilien mit Entwicklungspotenzial besonders gefragt. Diese vermietete Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses mit 21 Parteien bietet genau diese Perspektive: Rund 74 m² Wohnfläche, zwei Balkone und ein gut strukturierter Grundriss eröffnen neben einer soliden Bestandsvermietung auch interessante Optionen für Modernisierung, Neuaufteilung oder langfristige Wertsteigerung. Das monatliche Hausgeld beträgt aktuell 671 Euro. Hiervon sind rund 488 Euro auf den Mieter umlagefähig. Der vergleichsweise hohe Hausgeldbetrag ist insbesondere auf zwei Faktoren zurückzuführen: Der Mieter hat vergleichsweise extrem hohe Heizkosten, die jedoch größtenteils umlagefähig sind. Zum anderen erfolgt derzeit eine erhöhte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, da innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft umfangreichere Renovierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen geplant werden. Nach aktuellem Stand sollen diese Maßnahmen ohne Sonderumlagen umgesetzt werden. Dabei geplant sind Renovierungen an der Fassade, den Balkonen, im Treppenhaus, des Aufzugs, der Heizung und Warmwasserversorgung sowie der Tiefgarage. Die erhöhte Rücklagenbildung dient somit der langfristigen Sicherung und Wertentwicklung der Gesamtanlage. Der Anteil der nichtumlagefähigen Kosten beträgt somit monatlich aktuell 183 EUR. Die Wohnung ist seit Oktober 2024 zuverlässig vermietet. Die aktuelle Kaltmiete beträgt 1.384 Euro monatlich. Aufgrund der bisherigen Mietdauer besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung mit gesetzlicher Frist nach Eigentumsübergang, was sowohl für Kapitalanleger mit mittelfristiger Eigennutzungsperspektive als auch für Familien eine interessante Option darstellen kann. Gerade für Investoren bietet die Wohnung zusätzliche steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Durch ein Restnutzungsdauergutachten kann unter Umständen eine erhöhte Abschreibung (AfA) geltend gemacht werden, wodurch sich die steuerliche Attraktivität der Investition weiter verbessern lässt. Zum Angebot gehört außerdem ein Duplex-Tiefgaragenstellplatz (unten) mit einem Kaufpreis von zusätzlich 15.000 Euro. Der Stellplatz ist derzeit nicht vermietet und bietet damit weiteres Vermietungspotenzial. Der Gesamtkaufpreis beträgt somit 475.000 EUR. Bitte beachten Sie, dass die Visualisierungen KI-generiert sind, es sich um Einrichtungsbeispiele handelt und nicht den reelen Zustand der Wohnung wiederspiegeln.

Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 74 m² und bietet einen klassischen Grundriss mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten. Besonders hervorzuheben sind die zwei Balkone, die zusätzlichen Wohnkomfort bieten und den Wohnraum angenehm erweitern. Große Fensterflächen sorgen für eine gute Belichtung der Räume und ein freundliches Wohnambiente. Der aktuelle Zustand der Wohnung ist renovierungsbedürftig. Das Badezimmer sowie das separate WC stammen noch aus dem Baujahr und sind funktional ausgestattet, unter anderem mit einer Badewanne. Die Bodenbeläge bestehen derzeit überwiegend aus Teppich und Laminat. Für Kapitalanleger und Eigennutzer eröffnet dieser Zustand jedoch zugleich eine attraktive Möglichkeit zur individuellen Modernisierung und Wertsteigerung. Durch den vorhandenen Grundriss ist die Wohnung zudem sehr flexibel nutzbar. Neben der klassischen Nutzung als großzügige Drei-Zimmer-Wohnung besteht auch die Option, die Einheit zu einer Vier-Zimmer-Wohnung umzubauen. Dadurch ergeben sich interessante Perspektiven sowohl für Familien als auch für Kapitalanleger. Diese Immobilie eignet sich darüber hinaus hervorragend für alternative Vermietungskonzepte. Aufgrund der Raumstruktur und der möglichen Umgestaltung zu einer Vier-Zimmer-Wohnung bietet sich beispielsweise auch eine WG-Vermietung an, die in Universitäts- und Großstadtlagen häufig überdurchschnittliche Mietrenditen erzielen kann. Beheizt wird das Gebäude über Fernwärme. Ein Aufzug ist vorhanden und sorgt für einen komfortablen Zugang zur Wohnung.

Unser Fazit: Diese Wohnung ist sowohl für Familien als auch Kapitalanleger perfekt geeignet. Durch den renovierungsbedürftigen Zustand können Sie hier Ihren Visionen freien Lauf lassen. Ist Ihr Interesse geweckt? Dann rufen Sie mich gerne an und lernen Sie diese Traumimmobilie vor Ort kennen. Auch um die passende Finanzierung kümmere ich mich für Sie. Nutzen Sie unser Angebot aus über 100 Banken für einen umfangreichen Vergleich. Alle Angaben beruhen auf den Daten und Informationen des Verkäufers. Für die Richtigkeit, Größe und Fläche wird keinerlei Haftung übernommen.