Die Grundsteuer wird vom Finanzamt neu berechnet. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer sind von deutlich höheren Belastungen betroffen.
Mitunter lohnt es sich, gegen bereits verschickte Steuerbescheide Einspruch zu erheben; vor allem, wenn Flächen, Nutzungsart oder Bodenrichtwert offensichtlich falsch erfasst wurden oder der festgestellte Grundsteuerwert deutlich über dem realistischen Verkehrswert liegt.
Nach dem Urteil vom 10. Dezember 2025 hält der BFH das Bundesmodell für verfassungskonform; Verbände bereiten jedoch Beschwerden für das Bundesverfassungsgericht (BverfG) in Karlsruhe vor. Eine Entscheidung des BVerfG steht also noch aus.
Der Bundesfinanzhof, Deutschlands höchstes Finanzgericht, hat in seiner jüngsten Entscheidung am 10. Dezember 2025 klargestellt, dass pauschale Durchschnittswerte genutzt werden könne, um die Grundsteuer zu berechnen – dies würde keinen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz darstellen. Das bedeutet: Die Finanzämter müssen also weder jede einzelne Miete noch jeden Bodenwert im Detail prüfen und dürfen weiterhin mit vereinfachten Durchschnittswerten arbeiten. Aus Sicht der Richter ist das „verfassungsrechtlich vertretbar“.
Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige Einnahmequelle. Die jährliche Steuer auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden können Vermieter und Vermieterinnen über die Nebenkostenabrechnung auch auf Mietende umlegen.
Das aktuelle BFH-Urteil bedeutet für Immobilieneigentümerinnen und auch für Mieter: Es ändert sich erst einmal nichts. Die Grundsteuer wird wie geplant nach dem neuen Gesetz erhoben. Und wenn Verbände nun den Gang nach Karlsruhe nehmen? Auch das beeinflusst die neue Praxis nicht. Denn in Aussicht gestellte Verfassungsbeschwerden haben keine aufschiebende Wirkung.
Die Reform der Grundsteuer war überfällig:
Im April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die damalige Berechnungsgrundlage wegen ihrer völlig veralteten Einheitswerte – von 1964 in Westdeutschland und 1935 in Ostdeutschland – für verfassungswidrig. Zugleich setzte das Gericht eine Frist.
In der Folge verabschiedete der Gesetzgeber Ende 2019 das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG). Ab Mitte 2022 wurden Eigentümerinnen und Eigentümer aufgefordert, umfangreiche Angaben zu ihren Grundstücken zu machen.
Die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung endete bundesweit am 31. Januar 2023, in Bayern erst am 30. April 2023.
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nun nach dem neuen Recht erhoben; die alte Grundsteuer darf seither nicht mehr angewendet werden – genau wie es das Bundesverfassungsgericht 2018 gefordert hatte.
Für die neue Kalkulation der Steuersätze mussten Immobilieninhabende
bereits bis Januar 2023 zahlreiche Daten an die Finanzämter übermitteln.
Seit Anfang 2025 wurden dann die neuen Grundsteuerbescheide an die Eigentümerinnen und Eigentümer verschickt. Doch in vielen Regionen Deutschlands warten weiterhin viele – geschätzt werden einige Millionen – der Immobilienbesitzer auf ihre Bescheide, denn Kommunen arbeiten unterschiedlich schnell an der Auswertung und Zustellung.
Doch noch bevor die Reform umgesetzt wurde, war sie schon hoch umstritten – juristisch, politisch und gesellschaftlich. Seit ihrer Verabschiedung beschäftigen zahlreiche Musterverfahren und Klagen die Finanzgerichte. Die Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit wurden laut und betreffen vor allem:
In der Bundesrepublik gibt es 3 verschiedene Berechnungsmodelle (s. Artikel unten). Nun hält der Bundesfinanzhof (BFH) nach seinem Urteil vom 10. Dezember 2025 das Bundesmodell der Grundsteuerreform für verfassungskonform. Die Richter halten die Verwendung pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte zwar für grob vereinfachend, aber grundsätzlich für verfassungsrechtlich vertretbar.
Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler sehen das völlig anders. Sie halten die neue Berechnung trotz des BFH-Urteils für verfassungswidrig und bereiten Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe vor. Nach ihrer Ansicht verletzt die pauschale Bewertung den Gleichheitsgrundsatz, da individuelle Unterschiede und regionale Marktgegebenheiten nicht ausreichend berücksichtigt werden. Parallel fordern sie politische Nachbesserungen – etwa bei den kommunalen Hebesätzen, die vielerorts angehoben wurden.
Viele Fälle wurden bereits abgewiesen, andere pausieren wegen ähnlicher Verfahren beim Bundesfinanzhof. Nun müssen die Gerichte entscheiden, ob sie die angekündigte Verfassungsbeschwerde noch abwarten.
Auch die Politik ist gespalten:
Aufkommensneutralität bedeutet, dass eine Steuerreform die Gesamteinnahmen des Staates oder der Kommunen nicht erhöhen soll. Aus Sicht vieler Fachleute wurde dieses Ziel mit der Grundsteuerreform nicht erreicht. Zwar sollten die Gesamteinnahmen der Kommunen ursprünglich stabil bleiben, doch in der Praxis führten
vor allem in städtischen Gebieten, zu spürbaren Mehrbelastungen. Das Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft bestätigt diesen Trend: Zahlreiche Städte und Gemeinden nutzten die Reform, um ihre Einnahmen zu steigern.
Trotz aller juristischen Unsicherheiten gilt: Die neue Grundsteuer muss seit 2025 gezahlt werden, auch wenn Eigentümer Einspruch eingelegt haben. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Gericht ausdrücklich die Aussetzung der Vollziehung (AdV) anordnet.
Nach Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die Grundsteuereinnahmen bundesweit zwischen 2013 und 2023 um 25,2 Prozent gestiegen. Im ersten Halbjahr 2024 lagen sie 2,9 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreszeitraum. Weitere Zahlen liegen noch nicht vor.
Diese Zahlen spiegeln die Entwicklung vor Inkrafttreten der Grundsteuerreform Anfang 2025 wider:
Besonders Eigentümer und Eigentümerinnen großer Wohnimmobilien und baureifer, unbebauter Grundstücke müssen teils deutliche Aufschläge zahlen. Auch ältere Immobilien in einfachen Lagen sind wegen gestiegener Bodenrichtwerte betroffen. Laut einer Studie von Haus & Grund ist die Steuerbelastung in 79 Prozent der Fälle gestiegen oder gleichgeblieben. So lassen sich beispielsweise zusätzliche Einnahmen erzielen
Die Grundsteuerreform hat in einigen Fällen zu drastischen Erhöhungen geführt:
(Quelle: „Bund der Steuerzahler" und Verband „Haus & Grund“)
Trotz des BFH-Urteils halten Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler die neue Grundsteuer für verfassungswidrig, deshalb bereiten beide Organisationen Verfassungsbeschwerden in Karlsruhe vor. Sie kritisieren insbesondere, dass die Finanzämter bei der Festsetzung der Steuer pauschale Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenrichtwerte heranziehen dürfen. Nach ihrer Auffassung verletzt diese Pauschalbewertung den Gleichheitsgrundsatz, weil sie individuelle Unterschiede und regionale Besonderheiten unzureichend abbildet. Anders als der Bundesfinanzhof wird hier die Meinung vertreten, dass der „Toleranzbereich“ deutlich überschritten sei.
Sollte das Bundesverfassungsgericht eine Beschwerde annehmen und später zu dem Ergebnis kommen, dass einzelne Regelungen verfassungswidrig sind, könnte es – wie schon 2018 – Übergangsfristen und eine befristete Fortgeltung anordnen. Bescheide würden dann voraussichtlich nur noch unter Vorbehalt ergehen. Weil das heute noch offen ist, empfehlen Verbände einen vorsorglichen Einspruch, um von einem möglichen späteren Urteil profitieren zu können; ob das im Einzelfall sinnvoll ist, sollten Eigentümerinnen und Eigentümer aber mit Steuerberatung oder Rechtsbeistand klären.
Wenn Eigentümerinnen und Eigentümer die Forderungen für überhöht halten, haben sie einen Monat nach Erhalt ihres Bescheides Zeit für einen Einspruch.
Viele Verbände empfehlen einen generellen Einspruch, damit Bescheide offenbleiben und Eigentümer von einem möglichen späteren Urteil des Bundesverfassungsgerichts profitieren könnten. Nach dem BFH-Urteil sind die Erfolgschancen rein verfassungsrechtlicher Argumente allerdings begrenzt; besonders aussichtsreich ist ein Einspruch dort, wo konkrete Fehler bei Flächenangaben, Nutzung, Bodenrichtwert oder Zuordnung zur Steuerart vorliegen. Beanstanden können Sie den Bescheid kostenlos. Entsprechende Musterschreiben finden Sie beispielsweise bei Haus & Grund beziehungsweise beim Bund der Steuerzahler online im Internet.
Je nach Bundesland werden andere Daten abgefragt.
Am einfachsten haben es die Eigentümerinnen und Eigentümer in Baden-Württemberg. Dort entscheidet nur die Grundstücksfläche, kombiniert mit dem amtlich ermittelten Bodenrichtwert, über die Höhe der neuen Grundsteuer. Wie groß das Gebäude darauf ist und welchen Wert es hat, spielt keine Rolle. Folgende Daten müssen erhoben werden:
Etwas arbeitsintensiver sind die jeweiligen Flächenmodelle in Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Verfahren), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hamburg (Wohnlagenmodell). Dafür benötigen die Finanzämter:
In den übrigen 11 Bundesländern (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Berlin, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bremen, Saarland und Mecklenburg-Vorpommern) ist der Ermittlungsaufwand am größten. Das vom Bund vorgeschlagene Modell, daher auch Bundesmodell genannt, soll Boden- und Gebäudewerte möglichst genau abbilden:
Die Grundsteuer wird in vier Schritten ermittelt. Auf Grundstücke mit Wohnbebauung wird sie jährlich erhoben.
Legt das Finanzamt beispielsweise für eine Wohnimmobilie 100.000 Euro fest, gilt dieser Betrag als Grundlage für die Berechnung. Ist die Steuermesszahl mit 0,031 Prozent angesetzt, werden die 100.000 mit 0,00031 multipliziert (das entspricht dem Dezimalwert von 0,031 Prozent). Das Ergebnis: Ein Steuermessbetrag von 31. Diese 31 wird mit dem Hebesatz der Gemeinde, beispielsweise 400 Prozent, multipliziert. Die Grundsteuer beträgt 31 x 4 = 124 Euro.
Die wenigsten Menschen dürften bereits über die erforderlichen Daten verfügen. Um sie zusammenzutragen, ist der Besuch des Grundbuchamts der jeweiligen Kommune hilfreich. Denn im Grundbuch finden sich unter anderem die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die „Registriernummer“ des Anwesens.
Den im Bodenwert- und im Bundesmodell geforderten Bodenrichtwert (der für die Grundsteuer anzusetzende Preis für das Grundstück) liefert das Bodenrichtwertinformationssystem „Boris“. Das ist auf den offiziellen Internetseiten der Bundesländer zu finden. Dort müssen die Immobilieneigentümer lediglich Ort und Straße eingeben bzw. ihr Grundstück auf einer Online-Landkarte anklicken. Dann erfahren sie – meist kostenlos – die Quadratmeterpreise.
Die Größe der Wohnfläche findet sich in Bauplänen, Kaufverträgen oder Versicherungspolicen. Bei vermieteten Häusern und Wohnungen lässt sie sich auch der Nebenkostenabrechnung oder dem Mietvertrag entnehmen.
Liegen keine offiziellen Flächenangaben vor, müssen die Wohnungen oder Häuser vermessen werden. Es gibt professionelle Vermessungstechniker, die dies für einige hundert Euro übernehmen. Übernehmen Immobilieninhabenden diese Aufgabe selbst, ist es wichtig, sich nach der Wohnflächenverordnung zu richten. Sie legt fest, welche Räume zur Wohnfläche zählen.
Keller-, Abstell- und Waschräume sind in der Regel nicht mitzuzählen. Räume mit Dachschrägen, niedriger Deckenhöhe und ein Schwimmbad zählen in der Regel hälftig, ein Balkon oder eine Terrasse zu einem Viertel.
Bei dieser Berechnung ist es wichtig, sehr genau vorzugehen. Denn: Je größer die Wohnfläche, desto höher die Grundsteuer. Bei der Angabe des Baujahrs gilt der Erstbezug. Kernsanierungen müssen ebenfalls angegeben werden. Denn sie erhöhen den Wert – und damit die Bestimmungsgrundlage für die Abgabe auf Grundbesitz.
Einige Länder wie Hessen, Hamburg und Baden-Württemberg haben noch eine Sonderregelung festgelegt – die sogenannte Grundsteuer C –, um die Bebauung von Grundstücken zu fördern: Ist das Grundstück unbebaut, aber baureif, dürfen die Kommunen höhere Abgaben auf Grundbesitz festlegen.
Die Grundsteuer besteuert den Besitz und die Bebauung von Grundstücken. Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer fällt die Abgabe auf Grundbesitz regelmäßig an. Bei der Berechnung der Abgabe auf Grundbesitz sind die relevanten Werte von zahlreichen Faktoren abhängig: Unter anderem davon, ob sich das Grundstück in den neuen oder alten Bundesländern befindet, welches Finanzamt zuständig ist und welchen Steuerhebesatz die Gemeinde veranschlagt. Das bisherige Modell der Grundbesitzabgabe basiert auf dem Einheitswert,
Diese Unterschiede führten zu Ungleichbehandlungen, was einer der Gründe für die Grundsteuerreform war.
Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 entschieden, dass die bislang geltende Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Die Richter begründen ihr Urteil damit, dass die zugrunde gelegten Einheitswerte völlig veraltet seien und damit gegen das Gleichbehandlungsgebot des Grundgesetzes verstießen. Daraufhin mussten rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in drei Revisionsverfahren zum Bundesmodell am 10. Dezember 2025 entschieden, dass die Verwendung pauschaler Durchschnittswerte für Nettokaltmieten und Bodenwerte den Gleichheitsgrundsatz nicht verletzt. Die (sehr) vereinfachten Regeln zur Bewertung von Grundstücken und Häusern sind nach Ansicht der Richter also erlaubt.
Über die verschiedenen Ländermodelle will der BFH voraussichtlich 2026 entscheiden.
Seit 1. Januar 2025 wird die reformierte Grundsteuer angewandt. Ende 2019 wurde deshalb auf Bundesebene das Grundsteuerreformgesetz (GrStRefG) verabschiedet. Die Umsetzung des Gesetzes liegt nun maßgeblich bei den Ländern und Kommunen.
Die Gesetzesänderung sieht vor, dass die Abgabe auf Grundbesitz wertabhängig bleibt. Es gibt eine Klausel, die den Bundesländern erlaubt, eigene Regeln für die Berechnung der Grundbesitzabgabe aufzustellen. Bundesweit gerechnet soll die Reform für die Kommunen in Summe einnahmenneutral ausfallen – das heißt, die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer sollen sich durch die Neuregelung nicht erhöhen. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass viele Städte und Gemeinden höhere Einnahmen erzielen als vor der Reform. Für einige Personen kann das im Einzelnen höhere Steuern bedeuten, für andere dann entsprechend weniger.
Nach der Reform berechnet sich die Grundsteuer anhand des „Grundsteuerwerts“ wie bislang:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
Ein Hebesatz ist ein Faktor, den die Gemeinde festlegt und der dazu dient, die tatsächliche Höhe einer Steuerschuld zu bestimmen. Hebesätze werden auf die Realsteuern (Gewerbesteuer, Grundsteuer) angewandt. Sie werden in Prozent angegeben. Der Steuermessbetrag wird mit bindender Wirkung für die Gemeindevertretung durch die Finanzverwaltung ermittelt. Beträgt ein Hebesatz beispielsweise 350 Prozent, wird der Steuermessbetrag mit dem Faktor 3,5 multipliziert.
Den Wert ermittelt das zuständige Finanzamt auf Grundlage der Grundsteuererklärung, die Immobilieninhabende abgeben müssen. Die Regelung betrifft auch unbebaute Grundstücke, für die die Abgabe ebenfalls fällig wird. Das Verfahren, um die Höhe der Steuer zu berechnen, unterscheidet sich von Land zu Land.
Die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer ändern sich nicht. Allerdings müssen viele Immobilieninhabende ab 2025 höhere Abgaben auf Grundbesitz zahlen. Der Grund: Viele Gemeinden erhöhen die Hebesätze für die Grundsteuer. Teilweise nutzen sie auch die Spielräume der Reform aus, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Das hat nichts mit der Reform zu tun, sondern liegt an lokalen Beschlüssen der Gemeinden. In vielen Kommunen steigt die Grundsteuerabgabe sogar zweistellig.
Es ist möglich, dass die Grundsteuer in Innenstadtlagen teurer wird, weil das Bundesmodell stärker auf wertabhängige Faktoren wie den Bodenrichtwert und die Wohnfläche setzt. Diese Werte sind in städtischen Gebieten oft deutlich höher als in ländlichen Regionen.
Auf dem Land könnte die Abgabe auf Grundbesitz niedriger ausfallen, da dort die Bodenrichtwerte und Immobilienwerte in der Regel geringer sind.
Hinweis: In Bundesländern, die von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht haben (zum Beispiel Bayern mit dem Flächenmodell), hängt die Grundsteuer nicht direkt von den Immobilienwerten ab. Hier könnte die Änderung weniger spürbar sein, unabhängig von der Lage.
Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen und die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen. Die Reform soll „einnahmenneutral“ bleiben. Das bedeutet, dass die jährlichen Steuereinnahmen der Kommunen dadurch insgesamt nicht steigen werden. Erste Auswertungen zeigen jedoch, dass dieses Ziel in vielen Städten und Gemeinden nicht erreicht wurde. Im Einzelfall können die Steuerlasten für Immobilieninhabende jedoch je nach Region, Lage und Immobilie steigen oder sinken.
Die Abgabe auf Grundbesitz sollte unter anderem gerechter werden. Der Steuerrechtsexperte Gregor Kirchhof argumentiert aber, dass die neue Grundsteuer-Berechnung in einigen Bundesländern verfassungswidrig sei. Er kritisiert, wie die Bodenrichtwerte zur Berechnung eingesetzt werden. Seiner Ansicht nach sind die Bodenrichtwerte nicht vergleichbar, auch würden viele Faktoren wie Baumängel, Altlasten oder Denkmalschutz bei der Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt. Das betrifft all jene Länder, die das vom Bund empfohlene Berechnungsmodell nutzen, sowie Baden-Württemberg. Mehrere Verfahren sind inzwischen beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig, erste Entscheidungen werden für 2025 oder 2026 erwartet.
Inzwischen hat der Bundesfinanzhof in drei Musterverfahren entschieden, dass das Bundesmodell verfassungskonform ist; über die unterschiedlichen Ländermodelle – etwa in Bayern oder Baden-Württemberg – will er voraussichtlich 2026 entscheiden.
Wenn Sie den Grundsteuerbescheid vom zuständigen Finanzamt oder von Ihrer Kommune erhalten haben, bleibt Ihnen ein Monat Zeit für einen Einspruch. Dabei können Sie beispielsweise fehlerhafte Daten und Informationen bemängeln, die beim Berechnen verwendet wurden. Wenn Sie Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes an sich haben, können Sie auch das als Grund anführen. Musterschreiben finden Sie im Internet. Der erste Einspruch ist kostenfrei. Sollte das Finanzamt oder die Kommune Ihre Anfechtung ablehnen, bleibt Ihnen eine Klage vor dem Finanzgericht; bei rein kommunalen Grundsteuerbescheiden (reiner Zahlbescheid) wäre das jeweilige Verwaltungsgericht zuständig.
Nach dem BFH-Urteil vom 10. Dezember 2025 ist aber damit zu rechnen, dass Finanzverwaltung und Gerichte solche Einwände zunächst unter Hinweis auf die anerkannte Verfassungskonformität zurückweisen.
Hinweis: Auch wenn Sie Einspruch einlegen, müssen Sie die im Bescheid festgesetzte Grundsteuer zunächst bezahlen. Sollte der Einspruch erfolgreich sein, wird Ihnen die zu viel gezahlte Steuer rückerstattet.
Die Gemeinden setzen ihre Hebesätze selbst fest. Der Hebesatz ist einer der Faktoren, die die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer bestimmen. Dabei unterscheiden die Kommunen in der Regel zwischen 3 Hebesätzen:
