Teilungserklärung – Inhalte, Bedeutung und Kosten
Alle Inhalte im Überblick
Was gehört mir und was nicht? Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, stellen sich diese Fragen rund um Grundstück, Treppenhaus oder Keller meist schnell. Die Teilungserklärung gibt Antworten. Sie regelt, wie die Immobilie aufgeteilt ist und wer welche Bereiche nutzt oder verwaltet. Sie sollten das Dokument gut kennen – am besten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Ohne Teilungserklärung gibt es keine rechtlich selbstständige Eigentumswohnung. Sie legt fest, was Sondereigentum ist und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Die Erklärung enthält nicht nur Pläne und Eigentumsverhältnisse, sondern auch Regeln zum Umgang miteinander, zur Kostenverteilung und zu gemeinsamen Flächen.
Das Dokument wird notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen; Änderungen sind meist nur mit Zustimmung aller Beteiligten möglich.
Durch die WEG-Reform 2025 gelten neue Regelungen, insbesondere zu Veräußerungsbeschränkungen und baulichen Veränderungen.
Was genau ist eine Teilungserklärung?
Wer eine Eigentumswohnung kauft (oder ein Reihenhaus, das mit anderen Reihenhäusern auf einem gemeinsamen Grundstück steht), wird automatisch Miteigentümer oder Miteigentümerin einer gesamten Immobilie, inklusive Grundstück, Treppenhaus, Dach oder Heizung. Damit klar ist, welche Flächen Ihnen allein gehören und welche Sie gemeinsam mit anderen nutzen, braucht es ein verbindliches Dokument: die Teilungserklärung.
Definition und Bedeutung
Die Teilungserklärung – gesetzlich geregelt in Paragraf 8 WEG – ist ein notariell beurkundetes Dokument, das festlegt, wie ein Grundstück oder Gebäude rechtlich aufgeteilt ist. Was zu Ihrer Wohneinheit gehört, was Sie mitnutzen dürfen und worüber die Eigentümergemeinschaft entscheidet, ergibt sich direkt aus dieser Erklärung. Sie hilft im Streitfall.
Was Sie wissen müssen: Relevanz für Kaufinteressierte
Für Sie als Käuferin oder Käufer ist die Teilungserklärung ein bedeutendes Schriftstück. Sie zeigt nicht nur, welche Räume genau zu Ihrer Wohneinheit gehören, sondern vor allem, wie die Gemeinschaft organisiert ist – etwa wer welche Kosten trägt oder wie Sondernutzungsrechte geregelt sind, zum Beispiel für Gartenflächen oder Stellplätze. Regelungen zur Hausordnung oder zur Abstimmung innerhalb der Gemeinschaft finden sich oft in einer ergänzenden Gemeinschaftsordnung.
Zentrales Dokument: Warum eine Teilungserklärung wichtig ist
Die Teilungserklärung ist nicht nur eine Formalie. Sie hilft Ihnen dabei, bessere Entscheidungen zu treffen – beim Wohnungskauf und im späteren Miteinander mit der Eigentümergemeinschaft:
- Kauf rechtlich abgesichert: Grundlage für Wohnungseigentum
Ohne Teilungserklärung lassen sich einzelne Wohnungen nicht rechtssicher kaufen oder verkaufen. Sie ist die rechtliche Basis für sogenanntes Wohnungseigentum. Das bedeutet, sie macht aus einem Mehrparteienhaus ein Objekt mit rechtlich getrennten Wohneinheiten – und klarer Zuordnung von Wohnfläche sowie Miteigentumsanteilen.
- Rechte und Pflichten von Anfang an klar
Das Dokument wirkt sich direkt auf das Miteinander in der Immobilie aus. Es zeigt, was Ihnen allein gehört und worüber Sie mit anderen gemeinsam entscheiden. Auch die Kostenverteilung, Abstimmungsregeln oder Sondernutzungsrechte (etwa für Gärten oder Stellplätze) sind eindeutig geregelt.
- Alltagskonflikte vermeiden
Wie darf der Hinterhof genutzt werden? Wer entscheidet über Renovierungen? Die Teilungserklärung beantwortet viele Fragen, die später sonst schnell zu Streit führen. Wer sie kennt, kann souveräner auftreten – auch in Eigentümerversammlungen.
- Dauerhafte Gültigkeit – auch für alle künftigen Eigentümerinnen und Eigentümer
Sobald die Teilungserklärung notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen ist, gilt sie dauerhaft – nicht nur für den Erstkäufer, sondern auch für zukünftige Eigentümerinnen und Eigentümer. Sie lässt sich nicht einfach einseitig ändern oder ignorieren. Anpassungen sind nur in enger Abstimmung mit der gesamten Gemeinschaft möglich.
Inhalte und Bestandteile der Teilungserklärung: von Aufteilungsplan bis Gemeinschaftsordnung
Die Teilungserklärung ist kein einheitliches Formular, sondern ein individuell erstelltes Dokument. Trotzdem folgen die meisten Erklärungen einem ähnlichen Aufbau – und enthalten bestimmte Bausteine.
Das sollte jede Teilungserklärung enthalten:
- Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
Der Plan zeigt grafisch, wie die Immobilie in einzelne Einheiten unterteilt ist. Grundrisse, Keller, Gemeinschaftsflächen – alles wird nummeriert und zugeordnet. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind.
- Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
Die Teilungserklärung legt fest, was Ihnen allein gehört (Sondereigentum) und was alle gemeinsam nutzen und verantworten (Gemeinschaftseigentum). Besonders wichtig ist das bei Bauteilen wie Fenstern, Terrassen oder Außenwänden – hier gibt es immer wieder Missverständnisse.
- Miteigentumsanteile
Jede Wohneinheit hat einen Anteil am gesamten Gebäude – den sogenannten Miteigentumsanteil. Er ist entscheidend für die Verteilung von Kosten und oft auch für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
- Sondernutzungsrechte
Manche Flächen bleiben Gemeinschaftseigentum, dürfen aber exklusiv genutzt werden – etwa ein Gartenstück, ein Dachbodenraum oder ein Stellplatz. Diese Rechte werden hier zugewiesen.
- Gemeinschaftsordnung (falls vorhanden)
Sie regelt das Zusammenleben im Detail: von der Nutzung gemeinsamer Räume über die Hausordnung bis hin zu Stimmrechten innerhalb der Gemeinschaft.
- Hinweise zur Verwaltung und Beschlussfassung
Auch zur Wahl der Verwaltung, zu Versammlungen oder zur Beschlussfassung kann die Teilungserklärung Vorgaben enthalten.
Tipp: Lassen Sie sich die Teilungserklärung vor einem Kauf zeigen. Prüfen Sie nicht nur die Angaben zur eigenen Wohnung, sondern auch zu Gemeinschaftsflächen und eventuellen Sonderrechten anderer. Auch bei der Vergabe eines Immobilienkredits kann die Vorlage der Teilungserklärung oder der Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangt werden.
Teilungserklärung beantragen: Wer das Dokument für eine Immobilie erstellt
Eine so wichtige Informationsquelle wie die Teilungserklärung entsteht nicht einfach nebenbei – sie muss rechtlich belastbar, vollständig und verständlich sein. Deshalb ist die Erklärung immer das Ergebnis einer Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Fachleuten: Den rechtlichen Rahmen übernimmt ein Notar oder eine Notarin. Für die Pläne sind Architekturbüros oder eine Fachplanung zuständig.
Wenn Sie ein Gebäude neu in Eigentumseinheiten aufteilen oder bestehende Einheiten neu ordnen möchten, gehen Sie folgendermaßen vor:
1. Planungsunterlagen zusammentragen
Für die technische Aufteilung des Gebäudes braucht es genaue Grundrisse und Maßangaben. Sammeln Sie – gegebenenfalls in Zusammenarbeit mit Fachplanungsbüros – alle baurelevanten Dokumente, darunter:
- die aktuellen Grundrisse des Gebäudes,
- Flächenberechnungen,
- Lagepläne und Angaben zum Grundstück.
Wenn kein geeigneter Aufteilungsplan – also die grafische Darstellung der einzelnen Einheiten, inklusive Nummerierungen und Flächenangaben – vorhanden ist, lassen Sie diesen von einem Architekturbüro oder Vermessungsbüro erstellen.
2. Eigentumsaufteilung festlegen
Überlegen Sie gemeinsam mit weiteren Beteiligten, wie das Gebäude aufgeteilt werden soll:
- Welche Räume gehören zu welcher Einheit?
- Welche Flächen sollen Gemeinschaftseigentum bleiben?
- Gibt es Sondernutzungsrechte für Stellplätze, Gärten oder Keller?
3. Notariat beauftragen: rechtssicher und grundbuchfähig
Beauftragen Sie einen Notar oder eine Notarin mit der Erstellung der Teilungserklärung. Dieser oder diese prüft alle Unterlagen, erstellt die juristisch einwandfreie Erklärung und kümmert sich um die Beurkundung. Erst durch die notarielle Beurkundung wird die Teilungserklärung dann rechtlich wirksam und kann beim Grundbuchamt eingetragen werden.
4. Eintragung ins Grundbuch veranlassen
Das Notariat leitet die Unterlagen an das Grundbuchamt weiter. Dort erfolgt die Eintragung der einzelnen Einheiten als selbstständige Eigentumsobjekte.
Beispiel: Sie möchten ein Zweifamilienhaus in zwei Eigentumswohnungen aufteilen? Dann brauchen Sie einen Aufteilungsplan mit zwei klar getrennten Einheiten. Zudem sollten Sie festlegen, ob beispielsweise der Garten beiden Parteien gemeinsam gehört oder einer zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird – als Sondernutzungsrecht. Im Anschluss kann der Notar oder die Notarin die Teilungserklärung erstellen.
Kosten für eine Teilungserklärung
Wer ein Gebäude rechtssicher in einzelne Einheiten aufteilen will, benötigt – wie bereits gezeigt – Fachwissen und einen notariellen Rahmen. Diese Aufwände verursachen Kosten. Wie hoch diese ausfallen, hängt vom Wert der Immobilie, vom Umfang der Aufteilung und von individuellen Anforderungen ab.
Notarkosten und Beglaubigungsgebühren
Die Kosten für die Beurkundung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Beim Informationsportal der Bundesnotarkammer lässt sich eine erste Gebührenberechnung durchführen. Maßgeblich ist dabei der Verkehrswert der Immobilie, die in Einheiten aufgeteilt werden soll. Hinzu kommen kleinere Posten für Auslagen, Abschriften oder Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt.
Mögliche Kosten einer Teilungserklärung
Beispielrechnung bei einem Immobilienwert 500.000 Euro
Kostenposition | Typischer Kostenrahmen | Erläuterung |
|---|---|---|
Aufteilungsplan | 500 Euro – 1.000 Euro | Erstellung durch Architekt oder Bauingenieur |
Abgeschlossenheitsbescheinigung | 30 Euro – 200 Euro | Amtliche Bestätigung der Abgeschlossenheit |
Notarielle Beglaubigung | 100 Euro – 300 Euro | Beglaubigung der Unterschrift(en) |
Notarielle Beurkundung | 500 Euro – 1.700 Euro | "Beurkundung, abhängig vom Verkehrswert" |
Eintragung ins Grundbuch | 50 Euro – 200 Euro | Grundbuchamtliche Eintragung |
Gesamtkosten | 1.500 Euro – 3.000 Euro | Summe der typischen Einzelposten |
Fachplanungskosten: Was Architektur- und Vermessungsbüros berechnen
Die Fachplanung kann die Gesamtkosten erhöhen. Wenn der Aufteilungsplan – also die zeichnerische Darstellung der einzelnen Einheiten – nicht bereits existiert oder nicht den aktuellen Anforderungen entspricht, muss er von einem Architekturbüro oder einem Vermessungsfachbetrieb erstellt werden.
Die Kosten dafür hängen vom Gebäude und vom Aufwand ab. Für ein einfaches Mehrfamilienhaus liegen sie meist im Bereich weniger hundert Euro, bei komplexen Fällen auch darüber.
Gut zu wissen: Wer eine Neubauwohnung von einem Bauträger kauft, muss die Teilungserklärung meist nicht selbst beauftragen – sie liegt dann in der Regel bereits vor. Die Kosten dafür sind häufig im Gesamtkaufpreis enthalten.
Einflussfaktoren auf die Kosten: Was den Preis beeinflusst
Die Gesamtkosten hängen stark davon ab, wie aufwendig die Teilung ist:
- Je mehr Wohnungen, Stellplätze oder Gewerbeflächen aufgeteilt werden, desto höher der Aufwand.
- Wenn aktuelle und rechtssichere Pläne vorliegen, spart das Zeit und Geld.
- Je individueller die Teilung (Sondernutzungsrechte), desto aufwändiger die Ausarbeitung.
- Komplexe Eigentumsstrukturen müssen rechtlich abgestimmt werden.
Tipp: Lassen Sie sich bei geplanten Änderungen oder einer erstmaligen Teilung vorab einen Kostenvoranschlag geben – sowohl vom Notariat als auch vom Planungsbüro.
Änderungen an der Teilungserklärung: Was möglich ist und was nicht
Manchmal ändern sich Bedürfnisse, Eigentumsverhältnisse oder bauliche Gegebenheiten – und die Erklärung soll angepasst werden. Allerdings ist der Weg dorthin streng geregelt.
Wann Änderungen notwendig oder sinnvoll sind:
- Eine Wohnung soll aufgeteilt oder mit einer anderen verbunden werden.
- Sondernutzungsrechte sollen neu vergeben oder angepasst werden.
- Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum entspricht nicht mehr der baulichen Realität, zum Beispiel im Zuge größerer Modernisierungen.
- Die Gemeinschaftsordnung soll aktualisiert werden, etwa zu Abstimmungsregeln, Nutzungsfragen oder zur Tierhaltung.
- Fehler oder Lücken in der bestehenden Teilungserklärung sollen korrigiert werden.
Ablauf und rechtliche Voraussetzungen: So funktioniert eine Änderung
- Strukturelle Änderungen betreffen das Grundbuch. Daher benötigen Sie hier die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer – schriftlich und notariell beurkundet.
- Für Anpassungen an der Gemeinschaftsordnung genügt je nach Satzung oft eine qualifizierte Mehrheit, also zum Beispiel drei Viertel der Stimmen in der Eigentümerversammlung. Formale Korrekturen oder Ergänzungen sind aber nur zulässig, wenn sie keine bestehende Rechte einschränken – andernfalls ist auch hier eine umfassende Zustimmung nötig.
- In Sonderfällen kann eine Änderung auch gerichtlich erzwungen werden – etwa, wenn eine Regelung rechtswidrig oder unzumutbar ist. Das ist aber die Ausnahme.
Wichtig! Auch Gesetzesreformen können bestehende Regelungen aufheben oder verändern: So hat die WEG-Reform 2025 Auswirkungen auf Teilungserklärungen. Insbesondere bei Veräußerungsbeschränkungen und baulichen Veränderungen gelten neue Fristen und Mehrheitsverhältnisse. Prüfen Sie, ob Ihre Teilungserklärung angepasst werden muss!
Was ändert sich durch die WEG-Reform 2025?
1. Neue Fristen für Veräußerungsbeschränkungen
Veräußerungsbeschränkungen (zum Beispiel Zustimmungserfordernisse beim Verkauf einer Eigentumswohnung) müssen bis spätestens 31.12.2025 ausdrücklich im Grundbuch eingetragen sein. Andernfalls verlieren sie ihre Wirksamkeit.
Beispiel: In der Teilungserklärung steht, dass ein Verkauf nur mit Zustimmung des Verwalters erfolgen darf. Wird diese Regelung nicht bis Ende 2025 ins Grundbuch übernommen, gilt sie ab 2026 nicht mehr – ein Verkauf ist dann ohne Zustimmung möglich.
2. Erleichterung baulicher Veränderungen durch einfache Mehrheiten
Für viele bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum reicht künftig eine einfache Mehrheit der Eigentümer in der Versammlung. Einstimmigkeit ist meist nicht mehr erforderlich.
Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft möchte einen Fahrradabstellraum anbauen. Früher mussten alle zustimmen, jetzt reicht die Mehrheit der Anwesenden auf der Eigentümerversammlung.
3. Kostentragung bei baulichen Veränderungen nach Nutzungsrecht
Die Kosten für bauliche Veränderungen tragen künftig grundsätzlich diejenigen Eigentümerinnen und Eigentümer, die durch die Maßnahme einen Vorteil oder ein Nutzungsrecht erhalten.
Beispiel: Ein Eigentümer lässt auf eigene Kosten eine Wallbox für sein Elektroauto installieren. Die Kosten müssen nicht mehr auf alle umgelegt werden.
Wohnung kaufen? Gut informiert entscheiden
Die Teilungserklärung ist mehr als ein Pflichtdokument – sie ist die Gebrauchsanweisung für das Zusammenleben mehrerer Parteien in einer Immobilie. Beim Wohnungskauf lohnt sich daher der Blick in dieses Detail. Denn was hier schwarz auf weiß steht, bildet nicht nur den juristischen Rahmen, sondern prägt den Alltag im ganzen Gebäude. Das kann langfristig über Ärger oder Einigkeit in Ihrem neuen Zuhause entscheiden.
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Die wichtigsten Fragen zur Teilungserklärung
Die Teilungserklärung enthält unter anderem den Aufteilungsplan, die Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, die Miteigentumsanteile, mögliche Sondernutzungsrechte sowie häufig eine Gemeinschaftsordnung. Auch Angaben zur Verwaltung und zur Abstimmungsstruktur der Eigentümergemeinschaft können Teil der Erklärung sein.
Wenn eine neue Teilungserklärung erstellt werden soll – zum Beispiel bei der erstmaligen Aufteilung eines Gebäudes – erfolgt dies über Notarinnen oder Notare. Diese übernehmen die rechtliche Ausarbeitung und Beurkundung. In der Regel werden dazu aktuelle Grundrisse, ein Aufteilungsplan und eine Übersicht über die geplante Eigentumsverteilung benötigt.
Wenn alle Unterlagen vorliegen, dauert es meist zwei bis vier Wochen, die Erklärung zu erstellen und zu beurkunden. Verzögerungen können entstehen, wenn Pläne fehlen, Abstimmungen notwendig sind oder die Teilung besonders komplex ist. Auch der Grundbucheintrag kann zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen.
Eine Teilungserklärung ist immer dann erforderlich, wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufgeteilt und separat veräußert werden soll. Ohne sie ist der rechtssichere Verkauf von Eigentumswohnungen nicht möglich. Auch bei Umnutzung, Teilung oder Zusammenlegung von Einheiten spielt sie eine zentrale Rolle.
Die rechtliche Erstellung und Beurkundung übernehmen Notarinnen und Notare. Für die technische Ausarbeitung – insbesondere die Grundrisspläne und die Darstellung der Aufteilung – sind in der Regel Architektur- oder Fachplanungsbüros zuständig. Sie liefern die Unterlagen, auf denen die notarielle Teilungserklärung basiert.
Zur Teilungserklärung gehören der notarielle Textteil, der Aufteilungsplan mit Grundrissen und Nummerierungen, eine Übersicht der Miteigentumsanteile sowie – falls vorhanden – die Gemeinschaftsordnung. Auch Regelungen zu Sondernutzungsrechten oder besonderen Nutzungsvereinbarungen können enthalten sein.
Die Kosten für die notarielle Beurkundung richten sich nach dem Wert des Objekts und werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet. Hinzu kommen gegebenenfalls Gebühren für Fachplanung, Grundbuchkosten und Auslagen. Beim Informationsportal der Bundesnotarkammer können Sie die Gebühren berechnen.
Ja, Änderungen sind grundsätzlich möglich – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Bei strukturellen Änderungen zu Eigentumsanteilen oder Sondernutzungsrechten ist meist die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer erforderlich. Anpassungen der Gemeinschaftsordnung lassen sich in manchen Fällen auch mit Mehrheitsbeschluss umsetzen. Jede Änderung muss notariell beurkundet werden.
Wichtig: Durch die WEG-Reform 2025 gelten neue Mehrheiten und Fristen für bestimmte Änderungen, insbesondere bei Veräußerungsbeschränkungen und baulichen Veränderungen. Eigentümergemeinschaften sollten bestehende Teilungserklärungen bis Ende 2025 prüfen und wenn nötig anpassen.
Wichtig ist es vor allem, Sonder- und Gemeinschaftseigentum klar voneinander abzugrenzen, Sondernutzungsrechte zuzuweisen, die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen sowie die Regelungen zur Mitbestimmung und Verwaltung festzulegen. Auch die Gemeinschaftsordnung verdient besondere Aufmerksamkeit – sie prägt das tägliche Miteinander im Gebäude.
