Das Bestellerprinzip: Was Mieter & Vermieter, Käufer & Verkäufer darüber wissen sollten

Alles über das neue Gesetz zur Maklerprovision für das Vermitteln von Immobilien – und weitere Regelungen

Wer zahlt den Makler? Wenn das Bestellerprinzip gilt, zahlt der Auftraggeber. Ob dieses gilt, hängt allerdings unter anderem davon ab, ob ein Miet- oder ein Kaufvertrag zustande kommt. Bei Letzterem gibt es weitere Optionen. Erfahren Sie mehr!

Mieter & Vermieter: Das Bestellerprinzip beim Mietvertrag

Die Kosten für den Immobilienmakler übernimmt beim Mieten und Vermieten von Wohnimmobilien immer derjenige, der den Makler (zuerst) beauftragt hat. Dieses sogenannte Bestellerprinzip ist im Wohnungsvermittlungsgesetz in §2 Absatz 1a geregelt. Konkret bedeutet das:

  • Wendet sich der Vermieter an den Makler, um einen neuen Mieter zu finden, zahlt der Vermieter nach Vermittlung und Abschluss des neuen Mietvertrags die Maklerprovision. Vermieter können Maklerkosten von der Steuer absetzen.
  • Wendet sich der Mieter an den Makler, um eine Wohnung zu finden, zahlt der Mieter nach Vermittlung und Abschluss des neuen Mietvertrags die Maklerprovision. Diese darf maximal zwei Monatskaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.

Wichtig ist, dass der Vertrag mit dem Immobilienmakler schriftlich erfolgen muss. Er enthält deutlich alle Angaben zur Provisionspflicht, sodass es später keine Missverständnisse geben kann, welche Partei den Auftrag erteilt hat. Als Schriftform genügt eine E-Mail, die der Auftraggeber einfach per Mail bestätigt. Der Text muss nicht handschriftlich unterschrieben sein. Missachtet der Makler das Bestellerprinzip, drohen hohe Bußgelder.

Ausnahmen: Das Bestellerprinzip gilt nicht für die Vermittlung von Gewerbeimmobilien und Ferienwohnungen. In unserem Artikel zu Ausnahmen beim Bestellerprinzip erfahren Sie mehr darüber. 

Fallbeispiele: Wer zahlt den Immobilienmakler?

Angenommen ein Vermieter beauftragt einen Immobilienmakler damit, einen Mieter für seine Wohnung zu finden. Am nächsten Tag meldet sich beim Makler ein Mieter, der genau so ein Objekt sucht. Kommt es nun zum Mietvertrag zwischen diesem Mieter und diesem Vermieter, darf der Makler dem Mieter keine Provision berechnen. Denn: Der Vermieter hat den Makler bereits vorher „bestellt“. Mit dem Bestellerprinzip zahlt immer derjenige, der zuerst beauftragt.

Anders sieht das aus, wenn der Immobilienmakler kein geeignetes Objekt für den Mieter in petto hat. Er schließt mit dem gewillten Mieter einen Vertrag und sucht dann für diesen eine passende Immobilie. In diesem Fall zahlt bei Abschluss des Mietvertrags der Mieter die Provision.

Wichtig: Die Verbraucherzentralen warnen davor, dass Immobilienmakler vereinzelt Servicegebühren von Mietern verlangt haben, obwohl nach dem Bestellerprinzip allein der Vermieter zahlungspflichtig war. Wenn Sie nach dem Bestellerprinzip als privater Mieter einer Wohnimmobilie keine Zahlung leisten müssen, sollten Sie auch nichts bezahlen! Wenden Sie sich im Zweifel an Ihre Verbraucherzentrale – oder kommen Sie direkt zu unseren Maklern. Denn bei uns sind Vermieter und Mieter in guten Händen! Als größter Maklerverbund Deutschlands haben wir das Vertrauen unserer Kunden gewonnen – und achten darauf, dass es für alle fair zugeht!

Käufer & Verkäufer: Das Bestellerprinzip beim Kaufvertrag

Das Bestellerprinzip in der Form, wie es beim Mieten und der Vermietung gilt, existiert nicht beim Immobilienkauf und -verkauf. Ab 23.12.2020 tritt allerdings ein neues Gesetz in Kraft, das die Übernahme des Maklerhonorars auch hier bundesweit einheitlich regelt. 

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ hat zum Ziel, dass Eigentümer beim Verkauf ihrer Immobilie künftig stärker bei den Maklerkosten zur Kasse gebeten werden – um Käufer zu entlasten. Es tritt an die Stelle der bisherigen unterschiedlichen Regelungen in den verschiedenen Bundesländern. 

Konkret gibt es damit nun vier Möglichkeiten zum Gestalten der Maklerprovision beim Kauf und Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern:

1. Der Doppelmakler

Der Makler wird sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig. Dafür schließt der Eigentümer der Immobilie in der Regel zunächst mit dem Makler einen Vertrag ab. Dieser erlaubt es dem Makler, auch mit dem potenziellen Käufer einen Maklervertrag zu schließen. Seine Aufgabe ist es im Folgenden, für beide Parteien gleichermaßen einzutreten und für einen fairen und geregelten Ablauf zu sorgen. Abschließend muss er beiden Parteien die Maklerprovision in gleicher Höhe ausweisen – die Kosten werden geteilt. Erlässt er einem von beiden einen Betrag, muss er diesen dem anderen auch erlassen. Die Provision wird fällig, wenn Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag unterschreiben.

Maklerleistungen für den Verkäufer:

  • Zusammenstellen wichtiger Unterlagen
  • Realistische Einschätzung des Marktpreises
  • Vorbereiten von Exposé und Vermarktung
  • Bewerben der Immobilie
  • Kommunikation mit Kaufinteressenten
  • Begleiten der Verhandlungen
  • Vorbereiten des Kaufvertrags

Maklerleistungen für den Käufer:

  • Zusenden der Unterlagen
  • Durchführen von Besichtigungsterminen
  • Beantworten von Fragen zur Immobilie
  • Kommunikation mit Verkäufer
  • Begleiten der Verhandlungen
  • Vorbereiten des Kaufvertrags

2. Der Verkäufermakler

Der Makler wird nur für den Verkäufer tätig und vertritt ausschließlich dessen Interessen. Dafür schließt der Eigentümer der Immobilie mit ihm einen Vertrag. Dieser erlaubt es dem Makler nicht ausdrücklich, auch den potenziellen Käufer zu vertreten. Findet der Makler nun einen Käufer für die Immobilie, wird die Provision nur vom Verkäufer fällig.

3. Der Käufermakler

Der Makler wird nur für den Kaufinteressenten tätig und vertritt ausschließlich dessen Interessen. Dafür schließt der gewillte Käufer mit ihm einen Vertrag. Im Rahmen eines Suchauftrags soll der Makler eine geeignete Immobilie für den Kaufinteressenten finden. Kommt es bei einer vorgeschlagenen Immobilie zum Kauf, wird die Provision nur vom Käufer fällig.

4. Der Verkäufermakler mit teilweiser Abwälzung der Provision auf den Käufer

Gesetzlich zulässig ist es außerdem Folgendes: Der Makler wird nur für den Verkäufer tätig und vertritt ausschließlich dessen Interessen. Trotz des Auftrags vom Verkäufer soll er jedoch den potenziellen Käufer vertraglich verpflichten, maximal 50 Prozent der Maklerprovision zu übernehmen. Kommt der Kaufvertrag mit dieser Regelung zustande, muss zunächst nur der Verkäufer seinen Anteil bezahlen. Der Käufer zahlt, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Teil gezahlt hat. Auf den Anteil des Käufers an der Provision wird Grunderwerbsteuer fällig.

Hinweis: Die Immobilienmakler der Sparkassen-Finanzgruppe werden nicht nach Variante 4 tätig. 

Zweck des neuen Gesetzes ist es, die Maklerkosten fairer zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen. In diesem Sinn empfinden wir den Doppelmakler (Variante 1) als gerechter, wenn Käufer und Verkäufer gemeinsam bezahlen: Hier profitieren beide Parteien von den Leistungen des Maklers.

Profitiert hingegen nur eine Partei von dessen Leistungen wie bei Variante 2 (Verkäufermakler) und 3 (Käufermakler) ist es fair, dass diese Partei auch die Leistungen bezahlt. Variante 4 steht dem entgegen.

Ausnahmen: Wann das neue Gesetz nicht gilt

Das Gesetz gilt für den Kauf und den Verkauf von Einfamilienhäusern (auch Reihenhäusern und Doppelhaushälften) und Eigentumswohnungen, nicht aber für Baugrundstücke – noch nicht realisierte Projekte im Bauträgervertrieb gelten allerdings. 

Außerdem gilt es nur für den Verkauf an natürliche Personen. In unserem Artikel zu Ausnahmen beim Bestellerprinzip erfahren Sie mehr darüber. 

Fallbeispiele: Wer zahlt den Immobilienmakler?

Angenommen ein gewillter Immobilienkäufer erteilt einem Makler einen Auftrag nach 3. Der Käufermakler sucht nun nach einem geeigneten Objekt. Dabei fällt ihm ein, dass ihm letzte Woche ein Eigentümer sein Haus gezeigt und ihn als Verkäufermakler (2.) beauftragt hat. Das Einfamilienhaus würde gut zu den Wünschen des Kaufinteressenten passen

 Nun steckt er in einem Interessenkonflikt: Er kann nicht gleichzeitig ausschließlich die Interessen des Verkäufers wahrnehmen und die des Käufers, also zum Beispiel für beide den besten Preis verhandeln. Kommt es zum Kaufvertrag, kann der Makler dem Käufer keine Provision in Rechnung stellen, weil ihn der Verkäufer zuerst beauftragt hat.

Anders sieht das aus, wenn der Makler noch keinen Auftrag des Verkäufers hatte, er also zuerst Käufermakler ist. Akquiriert er die Immobilie des Verkäufers im Rahmen des Suchauftrags für den Käufer, zahlt Letzterer die Provision, wenn es zum Kaufvertrag kommt.

Wichtige Fragen und Antworten zum Bestellerprinzip

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