Rodgau, eine lebendige Stadt im Landkreis Offenbach in Hessen, umfasst fünf Stadtteile, darunter Nieder-Roden, das südlich des Flusses Rodau liegt. Dieser Stadtteil verbindet städtisches Flair mit einer naturnahen Umgebung, was ihn sowohl für Familien als auch für Berufspendler attraktiv macht. Die Lage in der Ebene des Rodgaus sorgt für weite Blicke über Felder und Wiesen, während angrenzende Waldgebiete und Grünflächen vielfältige Möglichkeiten für Spaziergänge, Jogging und Radfahren bieten. Besonders der nahegelegene Badesee in Nieder-Roden ist ein beliebtes Ziel für Erholung und Freizeitaktivitäten.
Nieder-Roden verfügt über eine gut ausgebaute Infrastruktur, die alle wichtigen Einrichtungen des täglichen Lebens umfasst. Es gibt mehrere Schulen, Kindergärten, Sportvereine sowie zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, darunter Supermärkte und kleinere Fachgeschäfte.
Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Nieder-Roden liegt direkt an der Bundesstraße B45, die eine schnelle Verbindung zu den Autobahnen A3 und A5 gewährleistet. Zudem ist der Stadtteil durch die S-Bahn-Linie S1 (Frankfurt – Wiesbaden – Ober-Roden) an das Rhein-Main-Gebiet angebunden. Pendler erreichen die Städte Offenbach und Frankfurt am Main in kurzer Zeit, während auch Darmstadt und Hanau bequem zu erreichen sind. Die Nähe zu größeren Städten wird durch die ruhige, grüne Wohnlage ergänzt, was Nieder-Roden zu einem idealen Ausgangspunkt für Beruf und Freizeit macht.

Wir präsentieren Ihnen eine stilvolle 3-Zimmer-Wohnung im modernen Split-Level-Design, ideal für kleine Familien, die Wert auf Komfort und Privatsphäre legen. Diese attraktive Immobilie überzeugt nicht nur durch ihre außergewöhnliche Architektur, sondern auch durch ihre hervorragende Lage und einem hübschen, nicht einsehbaren Garten.
Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses und bietet einen separaten Eingang, der für zusätzlichen Wohnkomfort sorgt. Die Wohnung ist durch das Split-Level sehr besonders und die gute Raumaufteilung, sowie die moderne Ausstattung wird Sie schnell überzeugen. Das ruhige Wohnumfeld ist ideal für Familien und bietet dennoch eine gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote.
Die stattliche Wohnfläche von ca.90 m² teilt sich auf in das Schlafzimmer mit angrenzendem Balkon, ein großes Kinderzimmer und dem schönen Wohn-Essbereich mit integrierter Küche. Der Wohnbereich ist hell und lichtdurchflutet durch eine große Glasfront, die ebenfalls den Ausgang in den Garten bietet. Das traumhafte und gemütliche Gärtchen ist wunderbar eingewachsen und ganz vor Blicken von außen geschützt so bietet es Ihnen die perfekte Privatsphäre, die Sie sich wünschen.
Die geschmackvolle Einbauküche ist in den Wohnbereich integriert, sodass sie den heutigen Vorstellungen von modernem Wohnen entspricht. Und.....sie ist im Preis enthalten!
Das Badezimmer wurde im Jahr 2021 erweitert und komplett erneuert. Es ist in ansprechenden Weiß- und Grautönen gehalten und mit einer Badewanne und Dusche ausgestattet.
Neben dem Schlafzimmer befindet sich ein praktischer Haushaltsraum in dem sich die Waschmaschine befindet und der zusätzlichen Stauraum bietet.
Von der Wohnung gelangen Sie direkt in den Keller mit der geräumigen Abstellfläche.
Zur Immobilie gehört selbstverständlich eine Garage.
Insgesamt bietet Ihnen diese besondere Wohnung das Wohngefühl eines gemütlichen Reihenhauses mit einem ausgefallenen Raumkonzept und viel Flair.
Aber schauen Sie selbst! Gerne bieten wir Ihnen einen persönlichen Besichtigungstermin an und freuen uns darauf, Ihnen diese attraktive Immobilie zu zeigen!

Individuelle Ausstattungsmerkmale:

- Split-Level
- direkter Zugang zum Keller
- uneinsehbarer Garten
- Terrassenüberdachung
- Eigener Garten-/anteil

- Balkon
- Garage
- Terrasse
- eigener Garten
- Einbauküche (2016)
- Hauswirtschaftsraum (Waschmaschinenanschluß)
- Keller (mit direktem Zugang)
- Badezimmer mit Wanne und Dusche (2021)
- separater Eingang
- Gas-Zentralheizung (2022)
- Kunststoff-Isolierglasfenster

MONATLICHE BETRIEBSKOSTEN (Hausgeld lt. Wirtschaftsplan 2024)
- Hausgeld gesamt: ca. 556,00 EUR
- bei Vermietung umlagefähig: ca. 268,00 EUR
- bei Vermietung nicht umlagefähig (ohne Instandhaltungsrücklage): ca. 93,46 EUR
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: ca. 194,54 EUR

Der auf die Wohnung entfallende Anteil an den vorhandenen Instandhaltungsrücklagen der WEG beträgt ca. 4354 EUR (Stand 12.2024)

Bitte haben Sie Verständnis, dass TELEFONISCHE AUSKÜNFTE über das beworbene Objekt nur dann erfolgen können, wenn uns Ihre vollständig (mit Anschrift, eMail-Adresse und Telefonnummer) ausgefüllte schriftliche Kontaktanfrage vorliegt und Sie der sofortigen Leistungserbringung durch uns zugestimmt haben.

Die am 21. März 2016 eingeführte Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie führte bei einzelnen Käufergruppen zu deutlichen Einschränkungen bei der Kreditvergabe und damit der Finanzierbarkeit ihres Kaufwunschs. Wir empfehlen Immobilieninteressenten deshalb dringend, vor der Immobiliensuche ein Beratungsgespräch mit einem qualifizierten Baufinanzierungsberater zu führen!

BESICHTIGUNGEN IN DIESEM OBJEKT SIND NUR MÖGLICH, WENN DIE FINANZIERUNGSFÄHIGKEIT GEKLÄRT IST.

Bei den Fotoaufnahmen verwenden wir ein Weitwinkelobjektiv, um Ihnen einen möglichst großen Bildausschnitt der einzelnen Räume darstellen zu können. Hierdurch werden die Räume auf den Fotos unter Umständen größer wahrgenommen, als sie tatsächlich sind. Für Fragen zu den jeweiligen Wohnflächen stehen wir gerne zur Verfügung.