Das Zweifamilienhaus mit weiterer Einliegerwohnung befindet sich in einer ruhigen Höhenstraße in Kalbach-Riedberg (OT Kalbach). Profitieren Sie von der alteingesessenen Infrastruktur des Ortsteils Kalbach mit den Vorzügen des benachbarten, neuen und jungen Frankfurter Stadtteils Riedberg. Das Umfeld besteht aus weiteren Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern. Die nächste Kita befindet sich in ca. 600 m Entfernung. Weitere 12 Kita´s befinden sich in unmittelbarer Nähe auf dem Riedberg. Die Grundschule Kalbach liegt ebenfalls in unmittelbarer Nähe, ca. 10 Gehminuten entfernt. Mit dem Gymnasium Riedberg bietet sich eine weiterführende Schule in direkter Umgebung (ca. 2 km) an, zudem gibt es am Riedberg eine neue Integrierte Gesamtschule (IGS). Zahlreiche Privatschulen, wie die internationale Schule in Oberursel, die Europäische Schule in Praunheim bzw. Bad Vilbel oder die Accadis-Schule in Bad Homburg v.d. Höhe sind unweit entfernt. Riedberg ist auch Universitäts- und Forschungsstandort (ca. 8.000 Studierende/Lehrende) mit den naturwissenschaftlichen Fakultäten der Johann Wolfgang Goethe Universität Frankfurt am Main, zwei Max-Planck-Instituten, dem FIAS und FIZ.
Der unmittelbar benachbarte Riedberg gilt mittlerweile als besonders gelungenes Neubaugebiet und daher etablierter Standort im Frankfurter Nord-Osten (Stadtrand). Er hat aktuell etwas über 15.000 Einwohner und liegt von Frankfurt-Mitte aus gesehen Richtung Oberursel Ts. und Bad Homburg v.d.H. zwischen den Frankfurter Stadtteilen Kalbach ("Altstadt") und Niederursel.

Kalbach-Riedberg liegt ca. 10 km nördlich der Innenstadt, zwischen Bonames und Niederursel, nahe des Bad Homburger Kreuzes und ist über die A5 und A 661 mit dem Auto in wenigen Minuten zu erreichen. Die Buslinien 28 und 29 halten etwa 300 Meter vom Haus entfernt und bringt sie ganz bequem zu einer der beiden nächsten U-Bahn-Stationen, wo sie mit der U2 und U9 nach Frankfurt weiterfahren können. Ebenfalls ist die U-Bahn Haltestelle Riedberg mit der U8 und U9 in 15 min. fußläufig erreichbar.

Im alten Ortskern von Kalbach gibt es ausreichend Möglichkeiten, Dinge des täglichen Bedarfs einzukaufen. Hier gibt es noch alteingesessene Metzgerei- und Bäckereifachbetriebe mit eigener Herstellung. Für größere Einkäufe bietet sich das Nordwestzentrum in Niederursel oder das Riedbergzentrum an. Ebenfalls bietet der Riedberg Samstags einen Wochenmarkt.

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause – einem vielseitigen und großzügigen Zweifamilienhaus mit separater Einliegerwohnung und ausgebautem Dachspitz in einer begehrten und ruhigen Wohnlage von Frankfurt-Kalbach. Mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 257 m², einer weiteren Nutzfläche von ca. 135 m² und einem schönem Grundstück von 546 m² bietet Ihnen diese Immobilie viele Möglichkeiten – sei es als Mehrgenerationenhaus oder als attraktive Kapitalanlage. Erbaut wurde das Haus 1972 und laufend renoviert und modernisiert, zuletzt 2020/2021, so dass es sich in einem gepflegten Zustand befindet.
Bereits das Erdgeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 110 m² überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung und helle, freundliche Wohnräume. Das Herzstück bildet der offene Wohnbereich (ca. 25 m²), der durch seine große Fensterfront eine einladende Atmosphäre schafft und direkten Zugang zur großzügigen, nach Süden ausgerichteten Gartenterrasse (ca. 32 m² d.h. ca. 8 m² Wfl.) bietet – ein perfekter Ort für entspannte und sonnige Stunden im Freien.
Angrenzend befindet sich das Esszimmer (ca. 11 m²) und die separate, ca. 11 m² große und helle Einbauküche. Zwei große Schlafzimmer (ca. 19 m² & 17 m²) sorgen für komfortable Rückzugsorte, während das Tageslichtbad (ca. 7 m²) mit moderner Ausstattung für Wohlfühlambiente sorgt. Ergänzt wird das Raumangebot durch einen praktischen Flur (ca. 8 m²) und einen Treppenraum (ca. 5 m²), der als Eingangsbereich das Haus zusätzlich erschließt.
Die zweite Wohneinheit im Obergeschoss verfügt über ca. 101 m² Wohnfläche und entspricht in ihrer Aufteilung weitgehend dem Erdgeschoss. Der großzügige Wohnbereich (ca. 37 m²) lädt zu geselligen Abenden oder entspannten Stunden ein. Besonders hervorzuheben ist der ca. 7 m² große Balkon, der von beiden Schlafzimmern (ca. 18 m² & 16 m²) aus zugänglich ist und einen schönen Blick ins Grüne und über Kalbach bietet. Komplettiert wird die Etage durch eine separate Küche (ca. 9 m²), ein Tageslichtbad (ca. 6 m²), einen Flur (ca. 7 m²) sowie den Treppenraum (ca. 4 m²), der eine angenehme Verbindung zu den weiteren Ebenen schafft.
Das Dachgeschoss - ein vielseitig nutzbarer Rückzugsort: Der ausgebaute Dachspitz mit lichtdurchfluteten Fenstern, bietet mit ca. 43 m² Nutzfläche einen weiteren Bereich für kreative Gestaltungsmöglichkeiten z.B. Spielebereich für Ihre Kinder oder aber hochwertigen, zusätzlichen Stauraum. Aufgrund der Dachschrägen und der Raumhöhe ist es nicht als vollwertige Wohneinheit nutzbar, jedoch als separate Hobby- oder Arbeitsebene mit eigener Küchenzeile und eigenem Duschbad gut geeignet.
Das Kellergeschoss bietet eine helle und gut geschnittene Einliegerwohnung mit ca. 46 m² Wohnfläche. Sie umfasst ein gemütliches Wohnzimmer (ca. 17 m²), ein Schlafzimmer (ca. 14 m²), eine funktionale Küche (ca. 4 m²) sowie ein modernes Duschbad (ca. 2 m²). Zusätzlich stehen im Kellergeschoss ca. 58 m² Nutzfläche zur Verfügung – darunter zwei großzügige Kellerräume (ca. 19 m² & 14 m²), ein Heizungs- und Waschraum (ca. 11 m²) sowie ein Flur (ca. 8 m²) und ein Treppenraum (ca. 7 m²), die für ausreichend Stauraum und somit Ordnung im Haus sorgen.

Ausstattung & Außenbereich
Ihr neues Zuhause wird durch eine effiziente Gas-Zentralheizung beheizt (1999) und bietet durch seine Massivbauweise eine solide Energieeffizienz. Der Garten lädt mit seiner angenehmen Größe zum Entspannen ein, während die Garage direkt am Haus für bequeme Park- und Lagermöglichkeiten sorgt.

- 546 m² Grundstück - Volleigentum - in ruhiger Wohnlage von Frankfurt-Kalbach, unweit des Neubauviertels Riedberg, schöner Ausblick durch Hanglage
- Das Zweifamilienhaus mit weiterer Einliegerwohnung wurde in solider Massivbauweise errichtet, was für eine gute Wärmedämmung, Langlebigkeit und Wohnkomfort sorgt. Baujahr 1972, immer wieder renoviert und modernisiert, gepflegter Zustand
- Insgesamt ca. 257 m² Wohnfläche und ca. 135 m² Nutzfläche verteilt auf 4 Etagen (UG, EG, OG und Dachspitz), bis zu 3 Wohnungen, 8 Zimmer und 3 Bäder. Der ausgebaute Dachspitz hat ca. 43 m² Nfl. mit Küchenzeile und weiterem Duschbad. Bei den Wohnungen handelt es sich im Einzelnen um: 3-Zimmer-EG-Wohnung mit ca. 110 m² Wfl. und Garten, 3-Zimmer-OG-Wohnung mit ca. 101 m² Wfl. und 2-Zimmer-UG-Einliegerwohnung mit ca. 45 m² Wfl., gut nutzbar als Mehrgenerationenhaus (Eigennutzung) bzw. solide Kapitalanlage (Vermietung). Der weitere Keller neben der ELW hat ca. 58 m² Nfl. und besteht aus 2 großen Räumen (ca. 19 / 14 m²), Heizungs- und Waschraum (ca. 11 m²), Flur und Treppenraum mit jeweils weiterer Abstellfläche
- Teilweise Travertin Natursteinboden
- Holzinnentüren (massiv)
- 3 Badezimmer davon zwei mit Badewanne und Dusche (alle mit Tageslicht und Fensteröffnung). Zwei weitere Bäder im Rahmen der Nutzfläche Dachspitz und Keller, davon 1 mit Tageslicht
- Seit 2010 nach und nach mit Kunststoff-Isolierfenstern ausgestattet. Elektrisch und manuell bedienbare Rollläden
- Elektroinstallation aus 2010
- Alle Räume werden durch eine effiziente Gas-Zentralheizung aus 1999 beheizt
- Holzkamin im EG mit Edelstahl-Außenabzug, Holzvorrat auf der Terrasse kann übernommen werden. Anschlussmöglichkeit für weiteren Kamin im OG vorhanden.
- Große Haustür mit Vordach
- Schöner und eingewachsener Garten mit Terrasse (Kirschlorbeer und Jägerzaun)
- Zwei ältere Gartenhäuser zur Lagerung von weiteren Gartenutensilien
- OG-Balkon zugänglich über zwei große separate Schlafzimmer
- Neue (2021) Einbauküche (EBK) im EG, weitere EBK im UG
- Garage mit weiterem Stellplatz und elektrischem Tor

Maklervertrag, Widerrufsrecht und Auszug aus den allgemeinen Geschäftsbedingungen für Kaufinteressenten:

Die Firma Riedberg Immobilien eK unterstützt und berät in dieser Verkaufssache den Eigentümer
exklusiv (qualifizierter Alleinauftrag). Sämtliche Anfragen, Besichtigungen und Verhandlungen zur angebotenen Immobilie laufen auf Wunsch der Verkäuferseite nur über uns. Unsere Vergütung erfolgt in Höhe von 2,95% inkl. MwSt. aus dem Kaufpreis durch die Käuferseite an uns, fällig mit rechtswirksamen, notariellen Kaufvertragsabschluss. Die Verkäuferseite zahlt die gleiche Maklercourtage. Mithin beträgt die Gesamtprovision 5,9% inkl. MwSt. und wird 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt (jeweils separate Maklerverträge). Bitte beachten Sie Ihr gesetzlich vorgesehenes Widerrufsrecht zum Abschluss eines Maklervertrags mit uns. Entscheiden Sie sich gegen den Kauf der angebotenen Immobilie, fallen selbstverständlich keine Maklerkosten für Sie an (Erfolgsabhängigkeit unserer Tätigkeit). Da wir für beide Parteien als Makler tätig sind und von diesen honoriert werden, sind wir bei Vermittlungsleistungen zur Unparteilichkeit verpflichtet. Wir agieren als neutraler Vermittler.
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Anbietender Makler:
Riedberg Immobilien eK
Inhaber: Mirjana Tannek
Rudolf Schwarz Platz 1, 60438 Frankfurt am Main
Tel. 069 - 348 68 42 40
Verkaufsberatung:
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Tel. 0176 - 622 798 81
Anton T. Hartl
Tel. 0172 - 855 77 05
Tuba Sener
Tel. 0174 - 56 88 567
Mail: mail@riedberg.immo
www.riedberg.immo

Eingetragen im Handelsregister beim AG Frankfurt unter Nr. HR A 48 505.
Gewerbeaufsicht: Ordnungsamt der Stadt Frankfurt am Main.
Zulassung nach § 34c GewO: Landratsamt Dachau bzw. Darmstadt und Frankfurt.