Die Wohnanlage liegt im südwestlichen Teil von Landsberg am Lech ca, 1,5 km von der Altstadt entfernt. Bereits im unmittelbaren Umfeld finden Einkaufsmöglichkeiten, Cafés und Restaurants sowie kleinerer Einzelhandel, Dienstleister und Versorger sind gut zu Fuß oder mit dem Rad zu erreichen.

Landsberg gehört zu den schönsten Kleinstädten Deutschlands mit sehr hoher Lebensqualität und zahlreichen wirtschaftlich starken Arbeitgebern im Umfeld. Hier kann man das Leben in dieser wunderbaren, kleinen Stadt am beeindruckenden Lech, voller Kultur, Kunst, Cafés und Restaurants sowie der mittelalterlichen Architektur genießen und gleichzeitig gut bezahlte Arbeit finden. Das macht den Standort zu außergewöhnlich beliebt.

Über den ca. 1 km entfernten Landsberger Bahnhof hat man Anschluss an das Regionalbahn-Netz. Von hier aus ist man in ca. 45 Minuten am Münchner Hauptbahnhof. Etwa 3 km entfernt vom Haus hat man Anschluss an die A96 München-Lindau und von hier aus auch an die autobahnähnlich ausgebaute B17 nach Augsburg. Den Münchner oder auch Augsburger Stadtrand erreicht man – abhängig von der nach Verkehrslage - jeweils in ca. 30 Minuten mit dem Auto.

Diese sanierungsbedürftige, dennoch gut vermietete, Wohnung ist eine ideale Kapitalanlage für all jene, die langfristig in Landsberger Immobilien investieren möchten und eine vergleichsweise hohe Rendite suchen. Das Verhältnis Jahresnettomiete zu Kaufpreis liegt bei außergewöhnlichen 4,8% p.a.

Die Wohnung ist an eine 6-köpfige Familie mit Migrationshintergrund vermietet, mit denen der Verkäufer seit 7 Jahren ein absolut beanstandungsfreies Mietverhältnis führt.

Aufgrund der intensiven Nutzung ist jedoch bei späterem Auszug mit erhöhten Instandsetzungskosten zu rechnen. Die Erneuerung der Fenster mit Umsetzung eines Raumluftkonzeptes scheint kurz- bis mittelfristig geboten. Im Zuge eine grundlegende Renovierung nach Bewohnerwechsel dürfte sich auch eine Modernisierung der Elektroinstallationen und des Bades anbieten.
Die digital möblierten Abbildungen von der Wohnung stellen den Zustand nach grundlegender Renovierung dar!

Der Investitionsbedarf wurde bei der Angebotspreis-Festsetzung genauso berücksichtigt, wie der Umstand, dass das Grundstück in Erbpacht genutzt wird. Der Erbpacht-Vertrag läuft noch über mehr als 36 Jahre. Sollte er nicht verlängert werden, ist vom Grundstückseigentümer 2/3 des Verkehrswertes der Wohnung (ohne Grundstücksanteil) zu erstatten.

Die Wohnung liegt an einer der Ortsausfahrtstraßen von Landsberg in einer 1963 errichteten, gepflegten Wohnanlage mit 18 Parteien, zu der auch ein großes Gartengrundstück mit zwei Garagenhöfen gehört. Vom Balkon aus blickt man straßenabgewandt ins Grüne gen Westen.

Der Zuschnitt der Wohnung sowie die Lage sind sowohl für Singles, Paare als auch Familien einer breiten sozialen Schicht ein absolut gefragtes Angebot, wodurch sich die Nachvermietung problemlos gestalten sollte.
In den nächsten ca. 10 Jahren sollte dies auch für den Weiterverkauf gelten. Danach wirkt sich die Restlaufzeit des Erbpachtvertrages aus, weshalb sich dann das Halten der Immobilie empfiehlt, bis die Frage der Verlängerung geklärt ist.

Ausstattung:
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- weiß gefliestes Vollbad
- Laminatböden
- West-Balkon
- neue Gasbrennwert-Zentral-Heizung (2024)
- Abstellraum im Keller
- Wasch-/Trockenraum zur gemeinschaftlichen Nutzung

Baulicher IST Zustand:
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- Wohnung durch die starke Nutzung intensiv renovierungsbedürftig
- Austausch bzw. Erneuerung Fenster / Elektrik / Bad empfehlenswert
- Wohnanlage gepflegt, Maßnahmen an der Fassade könnten anstehen
- hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden (110.000 € per 12/2023 nur für das Haus)

Miteigentumsanteil:
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52,5 / 1.000-tel MEA

Erbpacht:
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- Das Grundstück steht im Eigentum der Stadt Landsberg a.L.
- Erbpacht-Vertrag bis 30.09.2061 (noch ca. 36 Jahre)
- Erbpacht-Zins 2023 für die Wohnung 292,75 EUR pro Jahr
- Erbpacht-Zins ist wertgesichert (Inflationsanpassung)

Wird der Erbpacht-Vertrag 2061 nicht verlängert, hat die Stadt Landsberg 2/3 des Verkehrswertes des Gebäudes im Jahr 2061 (ohne Grundstück) für die Übernahme der Immobilie an die Wohnungseigentümer zu zahlen. Wir erwarten – natürlich unverbindlich - aufgrund der üblichen Baupreissteigerungen (derzeit ca. 2,8% p.a.) und bei ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung, dass der 2/3-Wert der Wohnung 2061 deutlich über dem heutigen Kaufpreis liegt. Die für Immobilien in der Vergangenheit langfristig übliche Wertsteigerung fällt bei Erbpacht voraussichtlich schlicht geringer aus. Im Gegenzug spart man den Kaufpreis fürs Grundstück und zahlt eine moderate Pacht.

Monatliches Hausgeldes gemäß Wirtschaftsplan 2024:
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240,00 EUR Betriebskosten und Heizung/Warmwasser
23,00 EUR Vorauszahlung Erbpacht-Zins
45,00 EUR nicht umlagefähiges Hausgeld
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308,00 EUR Hausgeld-Vorauszahlung monatlich ohne Rücklage
77,78 EUR Instandhaltungsrücklage Gebäude
18,52 EUR Instandhaltungsrücklage Heizung
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404,30 EUR Hausgeld-Vorauszahlung monatlich und Rücklage
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Vermietung:
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Die Wohnung ist seit 01.01.2018 vermietet. Der Mieter hat zum 01.09.2024 eine Mieterhöhung akzeptiert. Seit 01.09.2024 setzt sich die Miete wie folgt zusammen:

713,00 EUR Netto-Kalt-Miete
120,00 EUR Betriebskosten-Vorauszahlung
120,00 EUR Heizkosten-Vorauszahlungen
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953,00 EUR Gesamt-Miete
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Raumgrößen:
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ca. 18 m² Wohnzimmer
ca. 13 m² Schlafzimmer
ca. 12 m² Kinderzimmer
ca. 6 m² Küche
ca. 4 m² Bad
ca. 7 m² Diele und Abstellraum
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ca. 60 m² Wohnfläche ohne Balkon
ca. 3 m² 50%-Anteil Balkon
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ca. 63 m² Wohnfläche gesamt
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Vermietung / Rendite:
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Die Wohnung wird vermietet übergeben. Die Miet-/Brutto-Rendite liegt bei ca. 4,8% p.a. und die Netto-Rendite unter Berücksichtigung von Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigem Hausgeld, Erbpacht und Instandhaltungsrücklage liegt bei ca. 3,4% p.a. Beide Werte gelten zzgl. zu erwartender Wertsteigerung.

Alle Angaben sind ca.-Angaben, freibleibend und ohne Gewähr. Irrtum, Änderungen und Zwischenverkauf / Zwischenvermietung bleiben vorbehalten. Die Bekanntgabe der Objektadresse / von Objektdaten geschieht unter ausdrücklichen Hinweis auf unsere Provisionsforderung im Fall des Ankaufs. Die Käuferprovision beträgt 3,57% vom Kaufpreis inkl. ges. MwSt.
Mit Bekanntgabe der Objektadresse kommt ein Makler-Vertrag zustande. Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Frist beginnt ab dem Tag des Vertragsschlusses / Erhalt dieser Widerrufsbelehrung. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, genügt eine schriftliche Erklärung an Matthias Jugel, RE/MAX in Landsberg am Lech - Matthias Jugel Immobilien, Hinterer Anger 347/348, 86899 Landsberg a.L., eMail: Matthias.Jugel@remax.de. Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen während der Widerrufsfrist beginnen soll, so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn wir auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin tätig geworden sind und der Vertrag vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden.
Als Makler sind wir sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig und haben auch mit dem Verkäufer eine Provisionsvereinbarung.
Matthias Jugel, RE/MAX in Landsberg am Lech - Matthias Jugel Immobilien, Hinterer Anger 347/348, 86899 Landsberg am Lech, USt-Nr.: 145/106/60014, USt-IdNr.: DE291133668.
Gewerbeerlaubnis gemäß § 34c GewO erteilt durch: Kreisverwaltungsreferat München, Ruppertstr. 19, 80466 München. Zuständige Aufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern, Max-Joseph-Straße 2, 80333 München, www.ihk-muenchen.de. Online-Streitbeilegung: 
http://ec.europa.eu/consumers/odr/.